李云亮说文解字(五)

房屋所有权证，俗称房产证，老话称房契。2003年7月9日《法制日报》刊登山东一地方法院郑姓干部写给编辑的一封信，呼吁社会清理规范陈年房契。据该干部了解：“各地人民法院在近年来的审判工作中，经常遇到当事人提交这样的陈年房契作证据。由于这些‘年过半百’的老房契大都是在建国初至土地改革期间颁发的，历经土改、合作社、人民公社、城市改造、居民下放农村、居民返城等历次运动，期间许多房地产忽公忽私、时你时我、产权不明、产权不定等一系列的变故，加之年代久远、时过境迁、四至标记物已不明晰，老房契已经不能准确反映目前的客观现状和权属关系。”该信介绍了那些老房契的格式：“依据中国人民政治协商会议共同纲领第二十七条‘保护农民已得土地所有权’之规定，确定本人(本户全家)所有土地可耕地(非可耕地)……段……亩……分……厘……毫，房产共计房屋……间，地基……段……亩……分……厘……毫均作为本人(本户全家)私有产业，有耕种、居住、典卖、转让、赠与等完全自由，任何人不得侵犯，特给此证。”——这些老证据给现在的法院审案形成障碍，尤其是当事人诉当地政府地权行政确认赔偿纠纷案，包括房产权。

其实旧时的房契和现在的房屋所有权证还不完全是一回事。

房契的基本作用是房屋转移契约(常为买卖)。买卖契约会详细开列房屋的质地、间数、坐落等项，自古由卖家书写又称卖契、契纸。由于旧时房地产主的权利皆以契约形式体现，各个时代常有官样契纸供社会通用。不过，房地买卖契约如果只有买卖双方画押(还有自然人作中人见证)，这种房地契俗称白契，只有证明买卖关系的作用。房地买卖契约如果纳税并经官方见证盖章(红印)，这种房地契(俗称红契)才有产权证明作用，是正宗的房契。红契的关键是官方见证盖章，由官方即公权力证明其权利。

1949年8月曾有北平市民写信给北平市政府问：“买卖双方丢开中人，将原契约作废，另立新契，如此行为是否合法?”北平市人民政府地政局公开答曰：“按照政府的政策，房屋的买卖，可由新旧业主自行协议进行;交易成立后，随时到地政局填具见证书，即被认为正当买卖。”(见1949年8月26日《人民日报》)北平市人民政府地政局的回答说明了房屋买卖双方到地政局填具“见证书”是房屋买卖契约成为红契的关键——地政局是房产买卖的官方见证人。政府对房地产买卖契约出具的“见证书”是后来政府所发《房屋所有权证》的前身。“见证书”对房产主的权利是确认而非赋予。

2003年7月24日，北京市发布《关于取消房产卖契有关事项的通知》：“以前北京市的房产交易和权属登记分开办公和习惯操作，交易部门还是给购房人开具一份房产卖契，作为办理产权证的凭证。随着交易和权属一体化办公的实现，房产卖契失去了存在的意义。” ——房产卖契即使不存在了也不改变政府办理产权证原初的“见证书”作用。权属登记没有赋予任何人以房屋所有权的法律作用。说房产“登记取得所有权”是一个错误，此说无法理依据。因此，我同意李钊教授在其《两个司法解释的七个逻辑错误》(见《现代物业》上旬刊2009年第7期)一文中的相关观点。我还同意他“采用公共的概念描述物业管理区域内的共用、共有设施设备和场所是一个逻辑错误”的观点。