城市建设项目规划怎样与现代物业管理结合？

中国城市化进程正在向前推进，逐步汇入世界城市文明的历史长河。宽阔、厚实、纷繁的社会经济条件和环境，造就了热点地区日新月异的变化，农村中出现城镇，城镇变身小城市，小城市迈向中等城市，中等城市扩张为大城市，大城市演变为特大都市。不同类型的现代建筑物群起矗立，满足不同需求的公共区域空间成片扩展，市政公建配套和园区附属配套设施大规模增加容量，新老城市人汇聚在一起创业和居住。城市现代物业的兴建，目的在于展现城市面貌，设计使用功能，实现百年物业。建设和管理“两张皮”的局面正在改变，现代物业管理需要融入城市开发建设全过程。

城市建设项目，包括开发新区、工业园区、CBD综合体、住宅小区、文化场所、广场路区等，其规划设计是首要阶段，主要解决立意成型、区位意义、层级档次、对象定位和使用功能。现代物业管理是一种新的意识、方式和经验，突破普通物业管理概念局限，代表中国城市物业使用延续的方向，其本质特征是承载建筑设计师、开发建设者、物权权利人、物业管理人的共同使命，尊重建筑物城市艺术塑造理想，奉行百年物业延续使用功能。事实表明，现代物业管理对城市建设项目规划设计的早期介入，不但有助于建设项目更加科学地进行规划设计，而且对项目的建设要求、建成后有效使用和延续物业生命期限，产生重要推动力。本文拟结合在珠三角城市和开发新区进行现代物业建设管理顾问指导工作的实例，讨论其中三个具有突出意义的问题。

满足城市的成型切面天际风景线

用物业管理人的眼睛看城市，首先看城市现代物业的成型切面天际风景线。一片城区、一群建筑从无到有、从旧到新，并不是我们要追求的目标。我们建设的是新世纪现代城市，现代城市表现高素质物业特征和时代规律。从这一角度审视，一些城市主张建设目标是“新型城市”的提法，缺乏本质意义。

按照现代物业管理的理念，现代城市的建设和管理注重整体形象，整体形象的美是由千姿百态的建筑物成型切面组成的，并首先通过精心确定的城市天际风景线予以表现。正如全世界不同国家的人，通过电视媒体看到太平山建筑群的面和线就知道是“东方之珠”香港，看到浦东建筑群的面和线就知道是上海一样。再看广州的城市建设，新建筑物倍增，但至今仍未能形成具有城市标志性的建筑群成型切面天际风景线，有的只是拼接组合的成型切面天际风景线，只把西塔、广州塔、中信广场、海珠桥等抽取出来加以连接。其中，特别要吸取血肉切肤的经验教训，再也不应出现广州塔新建落成后尖顶塔楼在空域超高而须锯矮约百米的无效花费。在建设项目的规划设计上缺乏现代物业理念是出现此番尴尬的一个重要原因。

我曾因公务外派到马来西亚工作，在吉隆坡生活居住七年。吉隆坡不但是一个国际化文明城市，华裔、印裔、马来裔三大族群的小孩都能用英语给你指路，也是城市成型切面天际风景线的成功范例。吉隆坡塔、双子塔、马来银行大楼等现代建筑物错落有致，组成吉隆坡独具特色的规律的城市成型切面天际风景线(图1)，洋溢着浓郁的现代物业气息。作为一名物业管理人我在心中由衷敬佩，这个城市是由一批聪明的人在建设和管理，深深感受到可爱的吉隆坡、美丽的吉隆坡;而在我出生、居住和工作的广州，却还未能产生这种感慨。

仍然存在这样一种情况：一些城市在建设项目的规划设计上把较多注意力集中在单个建筑物的形体结构上，而忽略该建筑物与周边建筑物的关系和对整体城市形象的影响力。而现代物业管理强调物业整体形象的空间观感、相互关系和表现风格，满足这一点是非常重要的。

老城和新城表现不同的物业建设要求使用功能

物业文化源远流长，老城保护是世界性课题。联合国科教文组织每年评定检测世界城市历史文化遗产，呼吁和主张推动老城的保护。现代物业管理强调老城和新城在地缘、物缘上的相对划分，并推动对老城和新城进行不同目的、不同特色的规划设计，实施不同效益权衡标准的开发运营，确定不同内容准则的管理要求。

现代物业管理人主张，城市新开发建设项目，除独体楼或零散小型区域外，规模较大的商品房住宅小区不适宜安排在沉淀历史文化价值的老城核心区域圈，而应安排在城乡结合部和规划中的城市新区，从而使老城核心区域圈内的居住形式和商业氛围得以尽量保存。我以物业管理人的视角，曾深入停留考察过欧洲的巴黎、罗马、雅典、维也纳、布达佩斯、布拉格等历史名城，以及亚洲的新加坡、吉隆坡、东京等现代都市，发现它们在城市演变过程中，都不约而同地通过法律和规划保护老城核心区域圈，连每一条道路、街巷、胡同都进入规划设计的视野，不轻易改变或只作有规律的整理，对楼龄以数十年或百年计算的建筑物更是爱护有加、严禁拆除。即使有必要在老城核心区域圈兼融建设的一些新型现代建筑物，也通过彻底的城市法例对其楼层、高度、外表、长度、宽度、深度等严格把关，确保其与老城核心区域圈和谐统一。

常常看到国内一些城市在热衷旧城改造中提出“拆旧建新、建新如旧”，其实存在方向性问题。世界的城市发展规律是一致的，我们应推崇现代物业意识，把在老城核心区域圈进行项目建设的经济商业利益另行权衡，而把在老城核心区域圈进行品质维护的历史人文价值升至无与伦比的高度。与此相对的是，在城市新区则充分发挥建筑设计师的智慧，放开手脚推进新时代质感的现代物业规划设计，表现截然不同的物业建设要求和对象使用功能。新加坡开发城市新区狮头鱼身塑像广场背面的现代建筑群给世人留下深刻印象，但牛车水China Town老城核心区域圈则保护得很好，连车辆驶入也即由电子装置自动加收路费。濒临珠江口、面向伶仃洋的中山市，在城市建设发展上奉行保护老城、开发新城，新老不同的明确思路。石岐老城核心区域圈的老旧民居经过细心修葺整理，传统商业氛围在步行街区得以延续保存。与此同时，大手笔开发建设中山东区和火炬滨海新城区，中山市的整个城市区域向珠江口伶仃洋海区东移。新城区大刀阔斧从容建设，落成包括太阳城、科技大厦、数码大厦、投资大厦、数码广场、世纪广场、创业园、创意文化区、六星级国宾酒店、商务酒店、加州名牌步行街区、群英华庭、君华新天地花园、温泉度假村等紧密型高经济价值的高层大厦、工业产业园区、CBD综合体、大型商品房住宅小区、中心文化场所、现代广场路区和大容量公共物业设施(图2)，并运用中外规划专业资源推进建设翠亨国际旅游新城。这一实例表明，城市贯彻新老不同规划设计的理念，有助于在新的层面和方向上顺应社会经济发展，表现城市的优质张力和适宜人居创业的潜质。

强调经济科学地安排城市物业区域公共设施

广东省委组织部老干部局《秋光》每期寄我，上面发表的一篇《城市精神紊乱症》提到一些城市设计的“城市精神”雷同，其中多有“表现大气”的提法。城市的“大气”不是一种外在表现，而是一种内在底蕴。世界现代城市物业建设管理发展趋向表明，城市建设和现代物业区域公共设施的安排强调经济性和科学性，通过合理的规划、设计、建设、安装，扩大城市范围的容量，增加城市的厚重质朴，提升日常工作生活的方便性，让城市人感到所见所触的物业、物体、物质是实在、科学、合适、有用的，而不是片面追求眼花缭乱、高精尖。每个城市都有世界第几高不应成为规划可行的准予。

中国城市与国际接轨的一个重要环节是禁烟。城市的禁烟法规出了不少，但是，作为与城市禁烟相配套的公共性设施——城市街区居住小区的公共烟灰缸，却极少设置(图3)。公共烟灰缸做得精致美观，立于写意的合适空间，让吸烟人士喜欢，边享用边观赏周边风景，烟抽完了掐灭再走，这就最大限度地减少了吸烟对公众的影响，避免随处走着抽烟的现象，既为非吸烟人士着想又关注吸烟人士的需要，这才是现代物业管理意识。

城市公众文化场地与设施的安排、管理和保护已成为重要课题。董必武、郭沫若亲自题字、题诗的广州文化公园是历代国家领导人关怀、扶持的群众文化建筑群。从现在公示的版图看，昔日群众文化活动区域已经被商业经营场所蚕食约五分之三，其中展览中心改设在三层楼面，首一、二层面向沿路街区外包商业经营。公园里通往展览中心的台阶又高又陡，尚未设置上下台阶的扶手护栏，也未设置残老无障碍通道设施(图4)，在烈日下和风雨中上下台阶很不方便，老人和小孩易出公众责任事故。在设计上避免这种脱离使用功能的安排，本来是可以做到的。

城市物业区域公共设施是为使用需要设置，讲究对物业资源科学合理地利用。许多开发建设者对小区庭院的布局设计别具匠心，广州一个万科小区在占地不大的庭院中设计了恍如欧洲山线的草坡小径，做法很经济，小朋友还可以踩滑板(图5)。

城市兴建绿道可以推进环保而有序的生活，但是，如果为追加数字而把绿道安排在人行道上，甚至在无障碍专道边上，机动车、电动车、单车在行人身边飞驰，随时会撞到行人，这就不科学了(图6)。城市的马路是机动车道，能够规划出这片路区并不容易。机动车道是一份专用资源，除景观区域路段和确有必要的平面交叉路口外，机动车道分隔带的设计原则应为实用性第一，观赏性第二，不需要专做豪阔的树林、花圃、绿岛炫耀虚荣，机动车道分隔带的绿化只要有就漂亮(图7)。

重要建筑物绿化设施安排的理念需要更新。我在维也纳考察，古典庄重的国家歌剧院门前和周边就不种树，只设移动绿化，为的是让建筑物的形象和灵魂完整展现在世人面前。回国看广州陈家祠，自古以来门面东西两端已有两棵构成格局的大榕树，却在正门中间部位加种两棵遮挡观瞻的细叶榕树，陈家祠沧桑庄重的建筑格局受到影响，实属累赘(图8)。相反，广州孙中山大元帅府原有建筑群的恢复、整理和开放，则体现了现代物业管理的理念。由于历史原因，当时原大元帅府门楼被掩蔽埋藏在一幢文革期间建设的7层宿舍楼里。是简单爆破全部建筑构筑物然后重建原门楼，还是设法拆除宿舍楼外壳让原门楼脱身而出恢复原状?经仔细研究，确定了后者做法。通过精心细致安排，该宿舍楼50多户居住职工迁移新居，宿舍楼逐间逐层被小心翼翼拆除，去除外壳之后的门楼重见天日恢复原状。同时，进一步改变普通物业管理门前种树的做法，采取与维也纳国家歌剧院同出一辙的安排，在大元帅府门前近区不种树，避免了绿树遮挡建筑物风貌的弊病，使之成为彰显现代物业管理方向的一张名片(图9)。

事物不是一成不变的。只要城市的规划、设计、建设、管理者站在城市现代物业建设管理发展的高度，科学深入地审视和经济有效地安排城市物业区域公共设施，我们的城市就一定会变得更加美丽，更加可爱。