物业装修押金怎样收取和扣罚？

现今，当业主进行装修时，大部分物业管理公司(简称物业公司)都要收取装修押金，一般是向装修公司或业主收取的。实践中，有许多业主及装修公司对物业装修押金是否交纳、由谁交纳、交纳的数额、扣罚存在不小的争议。本文试从司法实践的角度对此谈谈看法。

物业公司可以收取装修押金

有人认为，由于法律没有规定，因此物业公司收取装修押金是违法的，也有人认为装修房屋必然要向物业公司交纳装修押金，还有人认为物业公司收取押金必须经业主委员会的特别授权。笔者认为这三种观点都是片面的，物业公司可以收取装修押金，不需特别授权，但不可强制收取。

物业公司与业主委员会乃至全体业主之间是合同关系，适用合同法的有关规定。合同关系体现在两方面:一方面，物业公司根据物业管理合同，从三个角度进行管理，包括:(1)从物的角度，对不动产及其附属设施进行维护、保养、修缮等事项;(2)从社区环境的角度，包括小区的保安、清洁、绿化等事项;(3)从物的利用秩序的角度，物业管理包括制止物业使用人对自用部分进行危害整体利益使用行为和阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。另一方面，业主应遵守物业管理合同。物业管理合同是物业管理企业与业主委员会签订的，而业主委员会代表全体业主，全体业主又由个体业主组成，因此个体业主也应当遵守物业管理合同，维护其他业主的利益。个体业主聘请装修公司及装修队伍进行装修，对小区公共部分、共同利益、公共秩序、环境卫生、绿化等可能造成影响，而物业公司收取装修押金是为了防范这些影响，保护业主的利益。由于物业公司是管理服务人，押金是物业公司为了更好或方便履行物业管理责任而衍生细化的具体事项，因此，物业公司可以收取押金，不需经过业主委员会的特别授权。

所谓押金，在实务中也称保证金、风险抵押金等，是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保。装修押金又称装修保证金，它是用于防范业主或装修公司在装修过程对小区公共利益的破坏，由物业公司收取的担保费用。《中华人民共和国担保法》只规定押金可作为一种担保方式，并未规定具体用途。实践中，押金广泛运用于房屋租赁、宾馆服务等方面。由于押金是由双方当事人自愿交纳的保证金性质，并在事后可以退还，因此不能强制收取。装修押金物业公司可以收取，业主或装修公司也可以拒绝交纳。但是，由于业主或装修公司在装修过程中需要物业公司的配合，不向物业公司交纳押金会引发诸多不便，如高层装修材料的搬运，物业公司不开货梯就无法实施;物业公司不准装修公司在公共区域短暂堆放建材等。因此，业主或装修公司一般均会情愿或不情愿地交纳装修押金。一旦交纳，如无特殊情况，就视为真实意思表示，双方之间产生了权利义务关系。

目前我国法律、法规对装修押金并未作出规定，只是一些地方政府部门制定的一些收费办法对此有所涉及，如厦门市物价局制定的《厦门市物业管理服务收费办法》规定:“装修保证金，是指业主和非业主使用人在入户装修时，为保证遵守有关规定，维护房屋总体安全而向物业管理单位预交的押金。”办法虽非法律法规，但也说明法律上并无禁止性规定，现实中收取押金是可行的。建议业主与装修公司交纳押金时，应当与物业公司签订物业装修管理合同，对自己与装修公司的权利、义务进行明确，防止押金有去无回。

物业公司不得扣罚，合同另有约定除外

装修前先交装修押金主要是为了防止装修过程中违规行为损害到大多数业主的公共利益。那么，物业公司能否对装修押金进行扣罚呢?这要分两种情况进行区别。

(一)如果物业公司与业主及装修公司签订了协议或装修管理合同，协议对装修过程中出现的问题以及物业公司有权对押金进行扣罚进行了明确的约定。那么，从法律的角度而言，装修押金就相当于一种保证金，当装修公司或装修队装修中出现双方约定的问题时，物业公司可以扣掉押金。

1、物业公司根据合同对业主、装修公司的违约责任进行认定。依据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。既然物业公司收取了装修押金，就应该对装修公司的资质进行考核，阻止不正规企业进入小区装修，同时在装修过程中多加强监督指导，避免造成不必要的损失。在双方订立合同的基础上，物业公司发现业主、装修公司违反合同的明确规定而进行扣罚，符合合同法的有关规定。

2、如果物业公司在收取装修押金后，不再对装修进行管理，任由装修人随意装修，当其出现“违规行为”后，物业公司就以此为由，扣掉装修押金，这显然是没有尽到自身的义务，而只是期望借助于装修押金来约束装修人，物业公司此举更是一种不负责任的做法。如果由于物业公司的不作为引起损失的扩大，那么物业公司应与业主或装修公司共同承担责任。故物业公司在未分清责任之前不能随意扣罚。

3、对于一些专项费用，如出入证件工本费、垃圾清运费属于合理费用，应另外收取。但如果业主或装修公司拒绝交纳，物业公司可以在押金中扣除。

实践中，即便装修公司与物业公司签订了装修合同，仍存在操作上的难题。往往合同中对禁止行为有明确规定，但是违约责任和惩罚标准却经常没有在合同中体现，导致出现问题后，缺乏可依据的具体操作细则，而押金在物业公司手中，会导致物业公司的随意性。因此，应当在合同中对违约责任和惩罚细则进行明确。

(二)如果双方未签订合同，物业公司无权进行扣罚。因为没有合同约定，物业公司的扣罚是一种单方行为，在法律上就变成了一种处罚行为。

1、在没有订立合同的前提下，物业公司对违法装修行为只有制止权和报告权。建设部颁发的第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定:“物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。”办法中写得很清楚，物业公司发现装修过程中有违规违法行为的，只能是向有关部门报告，并由城市建设行政主管部门依法进行处理。

2、物业公司没有行政处罚的权利。第一，物业公司不具备裁决权。物业公司是从事物业管理的企业，它的专长并不是建筑或装修，物业管理公司没资格认定或裁定一个装修企业的装修行为;第二，物业公司不具备执法权、量刑权。即使物业公司发现了装修中的违规行为，也无权进行处罚。对装修中的违规行为究竟要处罚多少钱，不是企业所具备的权利。根据法律规定，行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施;第三，罚金只能由某些国家权力机关及其授权的单位收取，并且罚金数额也应由物价部门审定。物业公司只能根据与业主签订的物业管理合同对装修行为进行监管，这才是其权利和义务。

对装修押金的交纳方及交纳数额的建议

如果业主与装修公司对交纳押金互相推诿，到底应当由谁交纳?笔者认为，对于装修押金，应当由业主与装修公司共同交纳。

其一，装修押金是因业主聘请装修公司的装修行为而引起的，业主是装修行为的受益者，基于物业公司与单个业主存在的合同关系，业主有权利义务维护全体业主的共同利益，对防范风险有不可推卸的责任。其二，装修公司虽然是业主聘请的，但装修公司也很难保证自己的行为不出一点问题，在实际生活中，也确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他人生活的方便安全，随意抛掷垃圾，破坏承重结构，晚间噪音扰民，引起其他业主的不满。其三，由于有许多因装修而引起的破坏行为，业主与装修公司互相推诿，而客观原因责任难以分清存在举证不能，而这部分责任笔者认为应当由双方共同承担。所以建议装修押金应由双方共同交纳即各负担50%的押金。

另外，对于装修押金的交纳标准由于没有明文规定，各地各小区的标准极不统一，很难操作。笔者认为，可以参照司法实践中的房屋租赁押金的收取，房屋租赁中收取一个月的租金作为押金已经成为行规。房屋租赁押金是为了防范使用人对房屋及附属的破坏，而装修押金是为了防范业主与装修公司对小区公共利益的破坏。可见，装修押金防范的范围更大。笔者建议，由于单个业主的装修受影响最大的是相邻的业主，可以以一个固定数——十户作为防范的范围。也就是说，装修押金可以以十户的月均物业管理费用作为收取的标准。即如果小区每户月均物业管理费为150元，收取的装修押金则为1500元，业主与装修公司各负担750元。