一家人能群租吗？

阿比和安曼两兄弟与父母居住多年，都是以开计程车谋生，每天辛勤工作至少10小时，返回公寓大厦也只是呼呼大睡一场，标准地视自己家为酒店，是循规蹈矩的良好居民。两兄弟略有积蓄后，不负父母期望，先后娶得娇妻成家立室，各又分别生下两个小孩，家里两位老人每天眉开眼笑，与两温柔体贴的儿媳在家弄儿为乐。因而家里厨房和浴室的水龙头以及各种电器几乎从早到晚24小时都在辛勤工作，家庭成员实在太多，需要洗刷清洁的项目应接不暇。

依他们的族裔传统，女士鲜有外出工作，通常都留在家里相夫教子。两位太太当然还有一项重大的任务，就是每天在家钻研不同食谱，精心烹调，务必让两名家庭支柱有更强健的体魄，排除任何后顾之忧，为这个热闹非凡的大家庭努力赚钱。一天三餐填饱10个人的胃口，耗费的水电天然气也可想而知。

相比之下，大厦同一结构的其他楼层单位，有不少只住两人，甚至有三个单位只住一人。摆在眼前的事实是，这个约1,000平方英尺(约合93平方米)、两卧室的公寓单位，由原来一家四口蓬勃发展至10人共居。暂不计算其他大厦公共资源的损耗，仅能源消耗已是其他普通家庭的两倍以上。物业管理团队虽然为两兄弟阖家幸福而高兴，但同时也认为这个庞大家庭显然已超出正常的大厦居住人口标准。

人权人道的理由

当大厦向两兄弟提出此质疑时，两人虽然也通情达理，明白物管的用意，但也显然有备而战。他们认为这个大家庭仍属于单一家庭，儿孙三代同堂，彼此都是亲人，并没有违反法律的规定。相反，大厦以单一家庭的理由逼迁，显然违反了人权法案，要他们大家庭骨肉分离，极不人道，管理公司情何以堪。

物业管理公司在大厦各单位买卖时签发的物业证明文件(Status Certificate)中已列明，每一睡房居住两人，两睡房的指引就是四人居住。同时大厦的宣言书(Declaration)明确指出，大厦内的所有单位均为单一家庭，不可以分租。

阿比和安曼两兄弟的“单一家庭”说法显然是强词夺理。他们再辩称，以自己的民族及文化风俗解读，他们居于同一屋檐下的一家10口正是标准的单一家庭。事实上，他们的说法也不是胡扯瞎编，在加拿大，尤其是多元文化汇聚的大多伦多地区，某些族裔社群的确存在这样的情况：几兄弟姐妹集资购买一个大房子，然后几个家庭与他们的父母甚至祖父母住在一起，十多人的大家庭生活朝夕相处，每天都如开盛大派对的热闹场面，何其幸福温馨，其乐融融啊!但需要明确的是，独立大屋(Detached House，即单门独户住宅)与集合式公寓大厦(Condominium)内的一个住宅单位根本不能相提并论，各市镇的规定也不尽相同，完全没有可比性。

管理公司发出措辞严厉的最后通牒，说明他们关于单一家庭的解读并不合理，况且，大厦的居住指引是一睡房两人，他们的两睡房单位显然只是给予四人居住。即使参照大多伦多地区的较普遍认可的“175平方英尺(约合16.26平方米)居住一人”的标准，这个单位也大约只可以住5个人。

两兄弟锲而不舍，搜集其他住户的“罪证”，质疑为什么有5人共住一室?他们说的是一对在大厦居住超过10年的家庭，当年搬入大厦时是年轻新婚夫妇两人，10年间他们生了三名子女，但他们是如假包换的“单一家庭”。其实这对夫妇已觉得继续住在现时1+1的公寓单位当中十分不便，正加倍努力工作，希望可以尽早搬去更大的独立居所，如镇屋(Townhouse,即联排式住宅)、半独立屋(Semi-Detached House，一栋房子分两家，中间一堵墙隔开)等，让三名年幼子女能更舒适健康地成长。

经过近半年的周旋，阿比和安曼两兄弟也深感10人同居一室的不便，但是房屋价格飞涨，要他们一下子搬走，又谈何容易?大厦最后与兄弟俩达成协议，定半年为期限搬出大厦。压力变成动力，趁房屋贷款利率超低的态势，勤劳工作的两兄弟成功买入一间独立房屋，4个月后10人大家庭终于高高兴兴从蜗居的公寓单位迁往他们的理想大宅了。

非法改装，分租及移民接待站

除了上述居住人口逐渐膨胀衍生的住宅过度拥挤问题外，还有业主把一睡房单位非法改装成两睡房，两睡房变成四睡房。大厦职员在每年例行的设备维修和检查时，一旦发现必须立即要求单位还原本来的面貌。

在公寓大厦还有非法分租的事实存在，譬如，两房一厅的单位，业主把一睡房分租他人赚钱，一旦被物管发现，业主通常解释说那是表兄弟姐妹舅舅阿姨同父异母等，总之理由五花八门。家里的“亲戚”延绵不断，但那些“亲戚”和业主口供永远一致。这些嫌疑分租客通常也居住半年以上，而物管又不可能有时间和精力做侦探式的调查，因为业主并没有违反两睡房单位最多可以居住4人的上限，因此要采取强硬措施有时也颇有难度。

再者就是有住宅单位变成了移民接待站，甚至短租式旅馆。大厦保安必须提高警觉，严厉打击此类在住宅大厦内的商业行为。

住宅过度拥挤的弊端和解决方法

住宅过度拥挤对大厦造成的损害是显而易见的。大厦的天然气、水电能源使用增加，垃圾囤积，电梯及停车场等公共设施负荷增大，损耗加剧，同时也会增加火警钟误鸣和恶意损坏等危险，从而导致大厦的物业价值下降。

大厦为解决住宅过度拥挤的问题，特别向住户(业主和租客)强调以下大厦特别规例：

1、每一住宅单位均为单一住宅家庭，如确定非管理处登记内的人员，将被视为非法闯入(Trespass)私人地方。若是出租单位，业主与租客同居一室，该业主也被视为非法入住。

2、每个单一住宅家庭的单位内，每175平方英尺最多可以居住1人(市政府每100平方英尺最多可以居住1人的指引，已经把住宅单位内的走廊、浴室和储物间等位置剔除)。

3、任何单位都不可以非法改建，不可用作酒店、短期接待站和分租用途。

4、任何单位业主正式出租前，必须把租约交给大厦管理处过目，包括每名租客的详细资料。

5、若业主董事会认为有必要，大厦工作人员将进入单位进行彻底的检查，比对原始的建筑图则，判断单位的结构、墙、门窗、供水供电等设备和线路是否违例改装。

6、大厦可以有权通过特别附例(by-law), 规定一睡房两人居住;对于小孩出生的家庭，如一睡房单位的夫妇入住后生育了两名孩子，基于人权理由，大厦不能逼迁，但可通过附例，按比例收取额外的能源和管理服务费。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第4期/总第353期)