住宅小区停车收费怎么定价？

《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔2014〕2755号，下称《通知》)自2014年12月17日发布至今已一年多，其中有关放开住宅小区停车服务的规定，在实际操作过程中激起不少波浪。《通知》暂未跟进具体实施细则而使实际操作者缺失操作依据，导致物业服务企业、业主之间基于利益分歧引起纠纷事件屡见不鲜。

住宅小区停车服务及收费主体

如《通知》所述，住宅小区停车服务及收费具体实施者为物业服务企业或停车服务企业。但此类企业开展停车服务并收取费用的前提是基于“受业主的委托”。因此，在停车服务及停车收费事项上，业主与物业服务企业、停车服务企业之间的关系是委托人和受托人关系，即业主为委托人(真正的主体)，服务企业为受托人(基于委托的操作者)。物业服务企业或停车服务企业实施停车服务及收费需预先取得业主委托。

关于业主

基于常规理解而言，业主一般指房屋所有权人。《物业管理条例》第六条明确房屋的所有权人为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”，对业主的范围进行了扩展，即取得所有权者为业主。

笔者认为，《通知》中关于业主的定义，更倾向于对停车场地具有实际处分权的人。

因此，基于对住宅小区停车场地的实际处分权，停车场地的业主根据不同的情景，包括住宅小区业主(基于共有或专有关系)、开发商、国家等。不同的停车场地属性，业主行使权利方式也不同。表1根据现住宅小区常见的停车场地属性，对《通知》所指的“业主”进行说明。

关于停车费用

通常而言的停车费用，应由两部分组成。一是基于对停车场地的使用所产生的费用(下称停车场地租金)，对业主而言，此部分收益以牺牲使用权为代价。二是物业服务企业或停车服务企业基于对停车场地、设施以及停车秩序管理服务所产生的费用(下称停车场地管理费)。

基于本文关于住宅小区停车服务及收费主体的陈述，业主才是停车服务及收费的真正主体，具有最终的决定权。因此，不论是基于停车场地使用抑或是停车场地管理产生的收费，物业服务企业或停车服务企业均无充足的定价权利和收费权利(除非取得业主之委托授权)，但可对收费定价提供依据和建议。

不论停车场地租金还是停车场地管理费，费用定价的考量因素均离不开市场，但两者所考量的侧重点会有所区别。业主在考量停车场地租金定价时，更多在于自身的投资回报、市场供需情况;在处理停车场地管理费定价时，物业服务企业或停车服务企业的运营管理成本为主要因素，市场因素则相对处于从属地位。

常见住宅小区停车收费定价

本部分基于住宅小区不同管理情况，对常见住宅小区停车收费定价模式进行梳理。

处于前期物业管理小区

小区仍处于前期物业管理期间，停车场地归开发商所有，个人业主通过购买或接受附赠等形式获得停车场地的处分权。此类情景可将停车场地类比独立的物业管理区域进行梳理。

停车场地租金是业主以牺牲停车场地的使用权为代价，换取一定的收益。停车场地租金可类比房租，业主可根据自身的可接受程度，考虑市场定价自行决定。

此期间，大批停车场地归开发商所有，虽个人业主陆续获得停车场地的处分权利，但仍不足以形成议价条件。但若放任由开发商(此时的大业主)单方面定价，则不能排除后续对其他业主产生不利的情形。此种情景下的停车场地管理费尚需借助一定的行政手段干预，因此采用政府指导价较为合适。

已成立业委会，停车场地非占用业主共有道路或场所的物业管理小区

个人业主通过购买、接受附赠等方式获得停车场地，小区停车场地大部分归小区个人业主专有。

此情景的停车场地租金定价同前期物业管理小区，此处的业主以个人业主为主。

此情景下的停车场地管理费定价将涉及小区内大多数业主(尤其停车场地所有权人)的切身利益，因此可类比产生业主委员会后的物业管理收费定价模式。业主大会或者业主委员会代表全部业主选聘物业服务企业或停车服务企业，并确定合理的费用。

因大多数住宅小区的停车场地管理和整体物业管理无法清晰界定范围，为避免后续管理过程中出现推诿扯皮现象，小区在选择管理停车场地的物业服务企业时会充分考虑与小区整体管理的物业服务企业之间的衔接，因此会减少选择空间，但至少可以保持停车场地管理费的议价权利。

成立业委会、停车场地占用业主共有道路或场所的物业管理小区 [3]

小区已成立业委会，停车场地占用业主共有道路或场地开辟。

此情景下的停车场地占用业主共有道路或场所，停车场地的所有权归全体业主共有，停车使用所带来的收益也应归入小区共有账户归小区全体业主共享。业主大会或者业主委员会将代表全体业主行使停车场地租金定价职能。

停车场地管理费同已成立业委会、停车场地非占用业主共有道路或场所的物业管理小区。

综上，对于常见几种情况的住宅小区停车收费定价模型见表3。

注释：

[1] 《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

[2]对于人防工程的权利归属，至今仍存在争议。部分观点认为权利属于投资者、部分观点认为权利属于国家，也有观点认为权利应属于全体业主共有，此处暂不作赘述。

[3]与上一种情况可能存在于不同的住宅小区，也可能为同一住宅小区内存在的不同情景。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期)