全面看台北市公共住宅物业管理

背景

台北市近十年的房价持续飙涨，导致绝大多数市民无力负担高额房价在台北市购置房产(根据2015年底台湾营建部门的官方资料，台北市房价所得比高达15.75倍，为全台湾最高);许多市民特别是年轻或弱势族群的居住权益也因此受损。为了落实所谓的“居住正义”，台北市近两任市长均宣示要兴办出租型的公共住宅，以低于市场租金行情的房租，出租给年轻或弱势族群，希望能借此保障市民居住的权益。

台北小碧潭站公共住宅戶大楼照片，图片来源：www.housing.taipei.gov.tw

台北市之公共住宅政策

早期：出租公宅的兴办

配合台湾官方的公共住宅政策，台北市政府于1986年-2006年期间共兴建了101,013户的公共住宅。其中，绝大多数是出售型，仅有少部分作为出租型。在这期间台北市总计仅兴办了公有出租住宅、中继住宅、平价住宅三类，共23处5,771户出租公宅(如表1)。台北市出租公宅所占的比例若和香港、荷兰近三成的社会住宅比例做比较，可说相去甚远。

表1 台北市早期兴办出租公宅一览

台北市在这个时期所兴办的出租公宅主要是提供给弱势族群租用。经过了二三十年的营运，由于承租户多属经济弱势、维护管理经费拮据与人力短缺、部分承租户有违规使用行为等因素，许多出租公宅出现屋况老旧、状态不佳、缺乏完善管理的窘境(林幸妃，2011)，也因此常被周边居民视为“邻避设施”。有鉴于此，台北市政府提出了“新一代公共住宅”的政策理念与计划，打造能永续经营管理的公共住宅。

近期：新一代公共住宅的兴办

台北市近期先后任郝龙斌及柯文哲市长皆提出兴办大量公共住宅的住宅政策。台北市住宅政策目标有四：(1)提升公营住宅之供给，(2)长期以达台北市存量5%，(3)促进房价与租金价格合理化，(4)提升整体居住与环境质量及改善社会住宅，照顾弱势。台北市政府居住信息服务网公布的台北市新一代公共住宅的特色有：

1、公共住宅的数量与比例：台北市政府希望能在2022年底前，将出租型公营住宅的户数从旧有出租公宅的5,771户(0.64%)大幅提升到45,000户(5%)，以期能照顾到更多需要公共住宅的市民。截至2016年5月，已经完工启用营运的台北市公共住宅“大楼型社区”有大龙峒(110户)及兴隆一区(272户)，以及捷运联合开发或市地都市更新所分回的“散户型社区”行天宫站、敦煌、万隆站、景文、永平、龙山寺站、港墘站、台北桥站、小碧潭站等(共734户)，总计共完成1,116户。台北市希望能在2018年底前，继续完成34处基地、约20,000户公共住宅的启动规划设计、施工或正式营运管理。

2、租户资格条件：20-40岁、家中无自用住宅、家庭年度总所得在50分位数以下(年收入约147万元新台币以下)者;另外，保留一定比例的住宅单元给弱势族群(低收入户、身心障碍者、高龄者等十类族群)。

3、住宅单元房型：有套房型、一房型、二房型、三房型、通用设计型五类。住宅单元权状面积约33-159平方米(含公共设施面积)。

4、租金水平：以每个公共住宅个案所在地区新建住宅市场租金行情的7至8.5折制定各种房型之每月租金。所收租金的一部分将被编列为维修基金，用以支付所需之各类营运管理费用。

5、租期：第一次签约租期3年，第二次签约租期2年，最多5年。

6、物业管理：遴选民间的物业管理厂商，提供公共区域的物业管理服务及住宅单元内的硬件设备修缮服务。

7、住户管理：为求承租户优质之居住生活与环境质量，参考香港公宅的积点扣分制度，特别针对卫生、清洁及安宁等生活事项实施“管理扣分制度”，违规达一定程度者，将终止租赁契约。

台北市大龙峒公共住宅的案例介绍与物业管理模式

大龙峒公共住宅之简介

大龙峒公共住宅是台北市第一栋正式营运的公共住宅，从2011年1月启用至今已满5年。大龙峒的规划设计、营运管理与物业管理等皆是台北市第一代公共住宅的典范与重要参考，也吸引了许多其他县市官方代表前来参访。其基本资料介绍如下：

• 坐落位置：台北市大同区承德路三段

• 所有权：台北市政府

• 管理单位：台北市政府都市发展局住宅服务科

• 基地面积：2,600平方米

• 建筑物构造类型：RC造(钢筋混凝土结构)

• 总楼层数：地下3层、地上11层

• 总楼地板面积：16,423平方米

• 户数：110户住宅+5户店铺

• 停车位：89个汽车位+208个机车(摩托车)位

• 公共设施种类：社区会议室、物业管理办公室、公共厕所

• 承租户申请资格：20岁-40岁，设籍于台北市一年以上，家庭年度总所得低于50分位点以下且无自有住宅者

• 住宅单元房型：一房型(86.1平方米)共30 户、三房型(158.7平方米)共80 户、店铺(99.3平方米)共5户

• 租金水平：一房型11,200元/月(含管理费1,200元)、三房型21,200元/月(含管理费2,200元)、店铺74,000元/月

• 租期：5年(第一次签约3年、第二次签约2年)

大龙峒公共住宅之物业管理模式

为了扭转外界对于既有出租公宅屋况老旧、管理不佳等的成见，台北市政府在新一代的公共住宅中试图导入民间的物业管理专业服务与“管理扣分”的住户管理制度，以期能对人(承租户)、物(建筑硬件设备)皆做到最有效的管理，达到公共住宅永续经营管理的目标。

台北市大龙峒公共住宅的现行物业管理模式说明如下(图1)：

图1 台北市大龙峒公共住宅的物业管理模式

1、物业管理服务厂商：台北市政府通过公开招标的方式，遴选出福瑞斯国际公寓大厦管理维护公司为大龙峒公共住宅社区(总计110户)提供完整的物业管理专业服务，及为其他四个捷运联合开发“散户型社区”的住户(总计113户)提供房舍内设备检修服务。福瑞斯公司从2011年起提供物业管理专业服务，迄今已满5年。

2、物业管理服务内容：社区公共事务管理(由驻点总干事统筹协调办理)、社区公共设施维护保养、社区安全管理维护、社区清洁管理维护、房舍检修维护管理等五类。

3、大龙峒公共住宅之物业管理服务厂商人力配置：总干事1人(兼管理者)、行政助理1人、24小时车道及门厅保全4人、机动保全2人、清洁人员1人与合约内协力机电厂商人员(不计人数);另有1位副总干事作为联开公宅之外勤业务。

4、物业管理服务费用：五个公共住宅社区的物业管理服务费用每年约新台币600万元。

5、台北市政府于物业管理服务厂商之督导管理：由都市发展局住宅服务科管维组的1人作为督导者，负责物业管理的劳务采购发包及业务的接洽、安排与督导。

6、住户管理：物业管理服务厂商依各处公营住宅(或各社区管理委员会)订定之住户规约进行管理;倘违反相关规定者，即由厂商管理人员依实地人、事、物等具体事证登载扣点，汇入该住户管理维护信息系统(本市公营住宅服务网)，并按月随相关管理维护表报一并产出供台北市政府审核。

台北市公共住宅之物业管理课题

大龙峒公共住宅是台北市第一个正式营运的新一代公共住宅社区。它所累积的物业管理经验也将是未来台北市各个公共住宅永续经营管理的重要参考。整体而言，台北市公共住宅导入民间的物业管理专业服务后，的确能提供比既有出租公宅更好的住户服务，并将建筑设施维持在更佳的状态。然而，目前台北市公共住宅的物业管理仍面临以下四类课题。

住户管理课题

公共住宅属于公共资产而非私有资产。公共住宅的使用者(承租户)是否爱惜此类公共资产，是否愿意遵守规定、共同维护社区整体环境质量，是否能如期缴交租金等皆是影响公共住宅整体屋况、管理维护质量与成效的关键因素。

台北市公共住宅的承租户主要是年轻族群，其经济力相对也比较好，欠交租金的状况可望会比较少;管理扣分的住户管理制度似乎对住户也还能产生规范约束的效果。然而，还是不免有一小部分的承租户有违规使用行为、破坏环境、欠交租金的情况。台北市政府虽然订有管理扣分制度，但是在实际执行上仍有无法落实违规强制迁出的困难。住户管理仍是未来需要持续面对的棘手课题。

财务管理课题

财务管理应该是台北市公共住宅能永续经营的最关键因素。如果没有足够的经费，公共住宅的营运与维护将受到极大的限制，也就无法造就屋况优良、管理维护成效好的公共住宅。

台北市公共住宅的财务营收方面，主要有住宅单元、店铺及停车位的租金收入。租金收入被进一步编列为两类基金：住宅基金——用以支付公共住宅的土地与建筑物初期兴建成本;维修基金——用以支付公共住宅建筑物生命周期的各类维修管理费用。台北市公共住宅的财务支出方面，则有物业管理公司常态性的服务费用，营运所需的水电费用，及未来建筑逐渐老旧后则会衍生设施设备的重大修缮与更新费用或整建费用。

目前台北市公共住宅所遭遇的主要财务课题是：如何减少营运期的财务收支赤字、甚或达到收支平衡?以大龙峒为例，其每年的物业管理服务费用就高达600万元新台币，远高于维护管理基金每年的收入。此营运财务赤字将随着公共住宅屋龄的增加而逐年扩大，也是政府兴办公共住宅时常常忽略的问题。

虽然说兴办公共住宅具有公益性，不应以追求获利为主要目标;有必要时，行政机关甚至应该编列预算来补足公共住宅营运上的财务收支赤字，然而这样做毕竟不是长久之计，不应该被鼓励。面对此财务管理课题，未来台北市政府在兴办公共住宅时，应该在初期规划设计阶段就多构思以下两类策略：

1、创收策略：思考如何界定某些非住宅类空间的可能用途，通过经营管理、创造最大营收。

2、节流策略：思考如何通过界定合理的物业管理服务等级，耐用、易维护的建材设备选用，或智慧化设备、信息管理系统来精减所需人力等，来大幅降低营运成本。

建筑设施长期修缮课题

虽然目前台北市新一代的公共住宅屋龄低、屋况尚佳，然而经过后续长期的使用后，很可能和其他典型的RC造住宅建筑一样，面临类似的建筑设施长期修缮课题：

1、建筑设施设备逐步老旧劣化，出现外墙瓷砖脱落、外墙表面白华、外墙内侧渗漏水或出现壁癌、给排水管线渗漏水等常见问题;

2、设备管线不易维修更新：垂直管道间位置不佳、尺寸过小，造成难以维修管线或无法抽换旧有管线之问题;

3、维修基金不足，遇到重大修缮工程时，将因负担不起而无法进行修缮，任其屋况持续劣化。

上述长期修缮问题皆与公共住宅项目在规划设计阶段欠缺物业管理考量有关。为了避免后续维修不易、衍生过高的维修费用，台北市政府未来的公共住宅项目在规划设计阶段，即应(1)进行物业管理各个面向的检讨，充分考量营运、物业管理服务、维修整建等之需求，界定最合理的服务等级、最精简有效的人力配置，以期降低常态性物业管理服务费用;(2)研拟各类设施设备的长期修缮计划，预估生命周期年度修缮成本，并储备足够的管理基金，以期能达成财务上，永续经营公共住宅之目标。

物业管理模式与绩效课题

台北市政府在新一代的公共住宅社区中，遴选民间物业管理专业厂商提供物业管理服务，初期成效尚称卓著。然而，这个模式是不是公共住宅最有效率的物业管理模式?是一个值得深思探讨的议题。

首先，委托民间物业管理厂商提供服务的确造成沉重的财务负担(或财务收支赤字)。公共住宅中是否有必要提供与私有住宅同级或类似的物业管理服务?从营运财务管理的角度来看，台北市政府应该将公共住宅物业管理服务定位在什么等级才算合理?这些都值得进一步思考以追求更高效率。

再者，将每“一个”大楼型公共住宅社区的物业管理服务委托给“一家”民间物业管理厂商来执行是否为最有效率的委托模式?未来台北市政府将拥有上万户的公共住宅，成为台北市最大的房东。是否可能运用“群管理”的概念、将一群相邻的几个公共住宅社区物业管理业务统一委托出去，善用规模经济的优势来提高业主的议价能力、降低物业管理服务的成本?是否可能运用“物业管理专项服务标准化”的理念，将位于同一区位的数个公共住宅社区的单项物业管理服务，进行专项分包(清洁、保全、机电保养等单一专项之分包)以降低成本?这些都是值得评估的管理策略。

结论

为了因应近年来房价持续飙涨所衍生的市民居住问题、落实居住正义，台北市政府提出了兴办大量新一代出租型公共住宅的住宅政策，并导入民间的物业管理专业服务、及管理扣分的住户管理制度等新措施，以期能避免既有出租公宅过去的各种营运与物业管理问题，提升公共住宅的整体物业管理绩效。台北市公共住宅经过数年的营运管理后，初期成效堪称卓著;然而，仍遭遇住户管理不易、财务收支短缺、建筑设施之长期修缮，及适当的物业管理制度与绩效等四类课题。有鉴于此，台北市政府可以通过创收最大化、长期修缮计划研拟、物业管理前期检讨、物业管理服务等级合理化、群管理与专项分包等策略，以追求更高效率的公共住宅物业管理模式。

(作者为台湾科技大学建筑系副教授、台湾物业管理学会秘书长。本文货币单位均为新台币元，1元新台币约合0.20元人民币。)

(原载于《现代物业·新业主》2016年第6期/总第359期)