物业管理+安全生产是怎么一回事？

物业区域安全的科学定位是个不轻松的话题

时下有个热词叫“互联网+”，多加几次就把物业管理给加进去了。2016年3月1日生效的《重庆市安全生产条例》也成功地把物业服务企业给加进去了。物业服务可能跟每个行业、每个人都有关系。因此，它们加物业管理也是很自然的，问题在于每个行业和每个人都对物业管理服务有各自的看法和要求，物业服务行业究竟应该听谁的呢?因此，我的观点是坚持“物业管理+”，站稳立场，做回自己，而非其他模式。主体应该是物业管理服务方。否则，物业管理企业会无所适从，难以应对，任人宰割。

我于2002年就在《现代物业》和《重庆物业管理》上撰文提出物业安全防范需要科学定位的观点。当时，《重庆市物业管理条例》正在审定中，市人大相关部门组织听证会，其中就有物业管理中安全责任的划分与承担问题。后来《重庆物业管理条例》中用了一个很有自由裁量空间的词汇叫“疏于管理”要担责，此后，物业服务中出了安全事故多数都或多或少要担些责，免责和全责都很少。再后来，《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》为物管行业中的安全服务定位，物管行业比较有共识的定位是“秩序维护”，连保安的层级都达不到。因为保安有保证或保障安全之意，从社会分工和专业水平看物业公司应该是做不到的。

应由物业管理公司的主要属性决定法规的适用与否

安全是很重要而复杂的系统工程，我国已形成国安、公安、生产安监、保安公司服务、物业安防、居民群防群治等综合机制。故法规、政策等的指向和适用性还是比较清楚的。汉字虽然语义较多，但还是有社会的公序良俗制约相关歧义的。我查词典得知：生产主要指使用工具创造生产资料和生活资料(另一含义是指生孩子)。公司则是依法设立，以营利为目的，独立承担民事责任的从事生产或服务性业务的经济实体。服务是为他人的利益或事业而工作或发挥作用。可见，物业公司主要是服务性业务而非生产业务，在有关安全生产的法条中涉及物业服务如何做有“狗拿耗子多管闲事”之嫌。与物业有关的安全服务法条，还是应归口《物权法》、《物业管理条例》等专业法规。也就是说《安全生产条例》适用于物业服务企业有点勉强。因为物业公司的生产属性仅有一点点，如房屋的小修、园林的小改造等，大一点的都会找更专业的公司。

《安全生产条例》对物管企业提要求和罚则喜忧参半

中国的主流理论实际上已详述了“生产、分配、交换、消费”等问题，物业公司服务的物质标的实际上是房地产商指挥建筑商等集体生产出来的，物业公司主要为房地产项目的消费环节提供服务。《安全生产条例》如果有关注房地产之意，其主旨也应是去规范房地产商和建筑商、设备商等的安全生产行为，而物管环节则应主要是房屋、设施设备等的安全消费和物业公司的安全服务如何做。如数年前重庆某小区地产商设计的小桥流水、植被为小区品质增色不少，一日，某老人带其孙在小区景点玩耍，小溪边种有剑状植物，小孩在水边玩时因打滑摔跤，眼睛被植物尖刺伤，业主状告物业公司要求赔偿，经法院审理认为此安全事故系地产商建设时的设计不当和监护人监护不到位所致，判地产商和监护人共同赔偿和担责，物业公司按合同约定的服务并无不当，故物业公司免责。可见，安全生产和安全消费、安全服务应不是一回事。

小区内景观等设计应规范房地产商和建筑商、设备商等的安全生产行为

我认为从《安全生产条例》的角度，应当规范一下地产商、建筑商、设备材料等的生产和安装商、园林商等的不安全生产行为，而物业服务商倒可不提。既然别人好意在《安全生产条例》中为物管企业写了两条，虽然有点八卦，但还是应该表示谢忱。我们看看这两条，判断一下谁是最大的受益者呢?

《重庆市安全产生条例》第二十七条 物业服务企业应在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位、重要设施进行经常性检查，对检查中发现的安全隐患，应当立即处理，并发出警示。对存在重大事故隐患的，还应当及时报告所在地方乡(镇)人民政府或者街道办事处和负有安全监督管理职责的部门。物业服务企业应当在自身经营范围内对其服务对象进行安全宣传、组织应急演练。

此条讲的“经营范围内”几个字易发生误解，应该指的是服务的空间范围或服务区域。该条款用列举法指出了重点部位、主要设施恰恰忽略了房屋自身;经常性检查等于没说;发现隐患该报告谁和如何处置，物业公司早已做得比较专业，比如发现有危害国家安全的报告国安局，发现危害公共安全的报告公安局，发现房屋不安全的报告房管局，发现乱搭乱建报告拆违办，发现影响环境安全的报告环保局，发现消防通道被占则报告消防部门用消防法规处理等，这些都远比报告乡(镇)或街道办和安监部门好。安全宣传和应急演练只要有了就不违规。在第二十七条的描述中，把物业服务区域的真正生产性主角：地产商、建筑商、设备商等的“应当”行为忽略了，把房子自身的安全和房主的安全行为规范也省去了，因此，我认为此条描述未抓住关键，基本上叫梁山泊的军师“无用”。

据我的认识，国家设立的安监部门真正是去抓工矿等生产性企业的安全生产的，不过那些地方安全隐患严重，经常出事，安监部门的干部真的难做，可说谁都不大愿去生产第一线抓安全工作。把眼睛转向物业消费区域，也许是想增加一点还算“安全”的业务或工作领域。

再看一下第五十七条，我们物业行业和物业公司可就会体会到多么的“不安全”了。

第五十七条 违反本条例第二十七条，物业服务企业未按规定履行安全管理职责的，责令限期改正，可以处一万元以下的罚款;逾期未改正的，可处一万元以上三万元以下的罚款，并对直接负责的主管人员和直接责任人员处二千元以上一万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

这相当于避开了《物业服务合同》约定的权威性、脱离物业服务标准和服务收费而为相关部门行使自由裁量权找物业公司的“莫须有”去创收留下了不安全“隐患”。比如，“电梯关人，部件坏了，半月未修复”。按第五十七条的说法，物业服务企业就可能被相关部门罚款了，实际上应分情况罚的主角是：电梯生产商、电梯安装商、电梯维修商、专项维修资金管理者以及不当使用者等，物业服务企业一般情况下没有什么过失和责任。

结论：应删除或改写这两条，条件成熟时形成独立的“物业区域安全条例”，至于如何拟定条文可请人大法工委设为立法调研课题推进此项工作。

在未修订之前，应主张欢迎指导工作，扶持和资助物业区域做好安全工作可以，不要罚款。物业公司应努力管好业主的物业费，做好业主在《物业服务合同》中要求的工作才是本分。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第6期/总第359期)