物业“包干制”批判三：包干制的根本错误

管理主体错位——包干制物业管理的根本错误

财产所有权的四项基本权能是占有权、使用权、收益权和处分权，管理权是实现四项权能必不可少的手段，是由所有权决定的。与占有、使用、收益、处分一样，所有者也可以为了自己的利益，按照自己的愿望把管理权分离，由他人行使;但是决不是被他人强制剥夺或由他人强行安排。

对于区分所有建筑物的共有部分，管理主体理所当然是业主。但从1980年代直到现在，在包干制物业管理的制度安排下，管理主体一直是物业公司。业主被安排为管理的对象，也是被动接受定价服务的管理费交纳者，业主群体与物业公司的主从关系被颠倒了，管理权被剥夺了。初期的相关政府文件和法规，直接规定了物业公司是管理主体。后期虽然有所修改，但是总体框架并无重大改变，更没有提供保障业主当家做主，能够真正收回管理权的，具备操作性的具体制度。甚至在《物权法》公布后修改的《物业管理条例》，仍然规定由物业公司进行管理是区分所有建筑物管理的惟一方式。而把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，仅仅是文字上的改动，对于整个领域的实际运作并无重大影响。

业主财权被剥夺——包干制的核心问题

在商品社会中，任何需要经济支撑的组织，财务管理权是所有权力的核心。财务账目，是该组织所有活动的集中反映。

在本文的前两部分和以前发表的其他文章里，笔者多次强调，在正常的建筑物管理中，服务和保养、维修的费用，是业主根据实际需要分摊的。业主按预算分摊的预付费用，归集、占有的主体是业主组织。如果是聘请经理人管理的，根据实际需要按月、按项目划拨费用，按实列支，有结余的当然仍归业主所有(一般是充入业主共有基金);如有不足，也要由业主补足。任何业主都可以查阅所有账目包括每一份单据，随时监督费用的归集、使用情况。

月度报表、年度预算和决算，也是要公布的，那是为了让更多业主简明地了解总体财务状况。对于公布的汇总数据，业主如想了解详情，当然可以要求进一步查阅细账、单据。

而在全国通行数十年的包干制安排中，业主个体与自己的业主组织居然不发生经济往来，业主组织与物业公司也不发生经济往来，创作了一部怪异的“三国演义”。对于物业公司，业主只有交纳费用的义务，没有监督财务账目的权利，业主组织同样也没有这个权利。相关政府部门要求物业公司定期公布的，是一份简单得不能再简单的表格。主人家请来一个管家，每天帮你收钱、用钱，却一年只能给你报一次由他计算汇总的几十条数据，哪一家主人会放心?而且即使这种表格提供的数据假得离谱，业主方面也没有可供采用的制约措施。

因为是包干制，物业公司按服务价格收费，按服务标准进行服务，所以对财务账目保密似乎顺理成章。但是，前文已经说过，服务标准是不可能量化的，因而是不可能考核的;没有业主监督的服务成本是虚假的，据此制定的价格是没有依据的;这里不再重复。标准、价格、财务保密，实际上已经成为玩弄业主的一套组合拳。

还要再谈一谈业主共有收益。

绝大多数建筑物和建筑物区域，都可以产生共有收益。共有收益与维修资金一样，即使在包干制的情况下，也是独立于管理服务费用之外的，完全属于业主所有。其收支，按常情、法理，即使完全委托给物业公司管理，也应该单独记账，其账目向业主完全公开。

但是，从一开始，政府制定的规章、办法，就把建筑物共有部分经营、收益的权利授予物业公司。后来虽然取消了这些授权性规定的条文，但是并没有明确纠错，更没有强调业主的管理权，实际上鼓励了物业公司一如既往，继续侵吞业主共有收益。所以，这个包干制，实际上同时包揽了业主共有收益，本来应该属于业主所有的巨额收益往往被侵吞，造成绝大多数小区缺乏维修资金积累的后果。

竭泽而渔和温水煮蛙——包干制对物业公司和业主双方心态的影响

建筑物的主人是业主，建筑物又是绝大多数业主的主要财产和寿命周期最长的财产，是业主家庭的安身立命之地。而区分所有建筑物的共有部分，包括与专有部分物理上不可分割的，功能上不可脱离的，也包括在目前条件下难以分离的。于情于理，只有业主才最在乎共有部分的长远利益，才愿意真心实意保护共有部分。

而物业公司并非建筑物的主人，在最理想的状态下，也只不过能尽心做好当前服务，凭良心赚钱，不为自己的企业声誉留下污点。如果希望他们一心一意为建筑物的长远利益着想，那是对圣人的要求了。而在包干制的制度安排下，作为主人的业主，以财务管理权为核心的管理权被剥夺，监督权同样无法有效实施，几乎都是在糊里糊涂过日子。物业公司的获利冲动自然难以抑制。更何况，因为前文和笔者其他文章说过的原因，社会管理者从来没有制定过有效惩处物业公司无良行为的具有可操作性的法规、制度;而完全缺乏外部监督的财务，又为其腐蚀官员提供了极大方便。30多年来，物业公司因为侵犯业主利益得到社会管理者有效惩罚的，闻所未闻。同时，滞后数十年的相关制度，使这个行业成为民营企业领域中最缺乏正当商业竞争的行业之一(这方面的内容还需要另行述说)。所以，大量物业公司和公司高管热衷于暗中谋取暴利和灰色收入，甚至对进驻的小区竭泽而渔，并不奇怪。

物业公司实际上收进了多少钱，业主不知道。特别是共有收益，除了极少数有比较强大业委会的小区外，业主并不知道应该可以有多少，甚至不知道到底收到了多少。

实际上明里暗里用掉了多少钱，业主不知道。账面上看上去已经被用掉的钱，有些可能是莫名其妙地消失了;是不是用得合理，业主更加不知道。

不少业主往往只看表面的日常管理、日常服务感觉如何，看自己付的物业费是多还是少。而实际上，不同小区，不同阶段，服务、维修等的开支，应该可以有的共有收益，差别非常大。绝大多数小区，应该有大额盈余，特别在入住的头几年。这些盈余，本来是应该充入长期维修基金的，储备起来以后用于建筑物本体和附属设备、设施的大修、更新、升级。

而在包干制下，这些盈余全部或绝大部分被物业公司及其管理人员作为利润或灰色收入拿走了。不愿意公开“亏损”账目，却以种种理由要求提高服务费以扭转“亏损”;千方百包括调动各种关系甚至使用暴力阻挠业主更换物业公司，“天天叫亏损，赶都赶不走”;新旧物业公司交接演成全武行，堪比黑社会火并……这些现象的大量出现，原因就在这里。而近年来这些现象的急剧增加，不是因为物业管理行业的“熊孩子”多了，而是开始觉悟的业主开始多起来了，矛盾暴露了。

有一种说法，很容易迷惑业主：“只要管理服务能让业主满意，感到物有所值，业主没有必要关心管理成本。”还以到饭店吃饭、去美发店理发为例，这种说法的谬误很明显：一、日常服务消费是取得一次性服务，建筑物管理需要保持和提升长期的居住品质，包括建筑物及其附属设施寿命的延长和保值、升值，眼前的服务只是其中一方面;二、日常服务消费场所是可以随意变更的，建筑物管理的服务者是相对稳定的;三、最重要的区别是，服务场所的主人叫“店主”，我是客人是“顾客”，花费的成本是他的，建筑物管理业主是主人，请来的“管家”是“客”(类似客卿的“客”)，花费的成本是我的。现在连自己实际上花了多少钱都不知道，“感到物有所值”只是麻醉状态下的无知觉，丝毫不考虑真实情况和自己的长远利益。

这种说法能迷惑很大一部分业主，是因为业主缺乏主人意识、群体意识、长远意识。广大业主，基本上处于被温水煮青蛙的状态，觉醒的只是少数，而且往往只是在小区出现或发现了严重情况之后才会觉醒。造成业主的这种心理状态，原因是多方面的，而长期、普遍的包干制实践，无疑是主要原因之一。因为包干制就是物业公司主导的，以物业公司盈利为主要目标的基于短期行为的管理模式，社会管理者的言行也总是在维护这种短期行为模式，压制业主关注自己的长远利益和了解背后的实情。

日趋破败——包干制对建筑物及其附属设施质量和寿命的影响

建筑物及其主要附属设施，使用周期很长。维持质量、功能，延长使用寿命，要靠后期的管理、维护、保养。物业公司主导的包干制管理，是不可能重视业主长远利益，重视建筑物及其附属设施寿命的。

去香港时如果观察和了解一下，就会发现楼龄二三十年的住宅大楼，外观往往比我们楼龄十来年的好得多。即使是楼龄40年的住宅大楼，无论是外观还是里面的门厅、走廊，都让人感到虽然老旧但是不破、不脏。而我们这里，十几年前的高档住宅，现在外墙斑驳，楼道、走廊不曾重新粉刷的，比比皆是。

这还只是观感。直接影响居住的，如屋顶防水层老化漏水、外墙渗漏等，也往往是十年开外就问题严重。这本来是应该在发生渗漏之前就提前铺设、翻修、涂刷的。因为一旦内部吸水，很难恢复干燥，严重影响建筑物质量和寿命。主人做不了主，能做主的不是主人，就会产生诸如此类的后果。在香港，因为业主是建筑物管理的主体，凡是成立了业主立案法团的，这些事情都会提前筹划，付诸实施。

目前最突出的问题之一，是电梯加速老化，事故多发。对于电梯，有“三分靠制造、安装,七分靠保养、维修”之说。近几年电梯事故频频发生，绝大部分事故是保养、维修不良引起的。对于住宅电梯来说，物业公司是主要责任者。包干制剥夺了业主管理权，业主资金的使用权控制在物业公司手里，业主也难以监督保养、维修情况，是培育电梯事故的土壤。(附带说明一下，绝大部分住宅升降电梯，只要平时仔细检查，认真保养，润滑良好，发现问题及时维修，必要时更新磨损严重和其他应该报废的部件，都可以长期使用。对于技术落后的老旧电梯，也可以通过改造控制系统和更换高能耗电机等进行升级。轿厢等刚性机械部件长期不用报废，除非业主愿意花钱更新为更舒适的新电梯。国家没有对住宅升降电梯使用年限做出过规定。在一些发达国家和地区，使用数十年的占现存电梯的大部分。目前流传的“国家规定电梯15年应该报废”，是某些维保责任者非常愿意传播的谣言。即使个别地方曾经出台过类似文件，也是违反电梯技术特性，非法增加业主义务的乱弹琴，因此也不可能单按使用年限得以执行。)

野蛮装修、违章改建等危及建筑物安全和正常使用的行为，也只有具有一定法律地位的业主组织才有权制止。在香港就不可能容忍这类行为，原因在我以前的文章里已经说清楚了。而包干制之下的外来者——物业公司，在个别业主违法违规行为面前，管理权就显得半吊子了。业主组织对此也无力解决，诉诸法律的实际效果很慢、很差。社会管理者用包干制模式依赖物业公司进行建筑物管理的尴尬暴露无遗。当然，这类问题也不是单单改变包干制模式就可以解决的。需要改变的是包干制思维，按法理，按情理，把区分所有建筑物的管理权还给业主，建立完整的业主自治的制度体系，才是真正的解决方法。

计划经济遗风和统包统制惯性——包干制思维的根源

为什么要改变包干制思维?前文用大量篇幅回顾了物业管理包干制的来源和演变，说明包干制思维的根源就是一些官员计划经济思想的遗留和对社会管理进行统包统制的习惯。房产商品化、私有化已经实行多年，他们的思维还停留在房产公有的计划经济时代，还希望用类似房管所管理公有房产那样的体制，管理业主私有房产的共有部分。在潜意识里，把物业公司当作过去的房管所，还比原来的房管所权力更大，职责更多，成了“二政府”。另外，除了惯性之外，一些政府机构和官员的权力寻租欲望，也是难以舍弃旧思维的重要因素。这样的思维，脱离了房产商品化、私有化这个经济基础，付诸实践，必然乱象丛生。

建筑物共有部分，是业主私人共有的财产，管理权当然也属于业主。

政府机构和官员，对于业主依法进行管理自治，只有属于社会公共服务的指导和协助职责，没有主动干预和指挥的权力。

接受业主聘请进行管理服务的物业公司的管理处，身份是经理人，没有理由成为管理主体。

这些，是官员、业主、管理服务商应有的共识。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第2-3期/总第350期)