社区居委会应取代业主委员会

现代物业杂志 2016-01-03 16:25

根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其任务除了上传下达、调解纠纷、维护小区治安和计划生育管理外,还可以兴办便民利民的社区服务事业。其所需费用,经居民会议讨论决定,可以根据自愿原则向居民筹集,也可以经收益单位同意向其筹集。收支账目应当及时公布,接受居民监督。但《组织法》颁布于1989年底,其时居住区中尚未有物业管理公司,由居民选举产生的居委会成员便是当仁不让的小区管理者。不过随着物业管理公司的进驻,许多服务性工作与物业公司形成了交叉,小区里原来的管理体制受到了不小的冲击。目前在广州市,社区居委会已经不容许做经营性的业务了。

据各地方的物业管理法规规定(以《广州市物业管理办法》第十三条为例),业主委员会的职责主要是:执行业主大会或业主代表大会的决定,报告物业管理的实施情况,草拟业主公约、业主委员会章程修订案,选聘、续聘物业管理公司,签订物业管理合同,监督物业管理公司的服务活动,监督共用设施、设备、场地的使用和维护,对业主、使用人违反业主公约的行为依照公约规定进行处理,审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项。业主委员会不得从事投资和经营活动。业主委员会由全体业主选举产生。

通过以上两个不同组织的对比,我们可以得出如下结果:

1、 两个组织均是由住户选举产生(自治组织),而且其要求都应是同一居住区域内;

2、 两个组织均是以监督管理为主;

3、 两个组织均不能进行经营性业务(以广州为例);

4、 两个组织管理的内容不相一致,一个主要以政府工作内容为主,一个以住户所居住的物业管理为主;

5、 两个组织对住户的称谓不同,一个叫做居民,一个叫做业主;

6、 两个组织监督管理的对象不同,一个监督管理区域内的居民的行为,一个监督管理物业管理公司的行为。

如果我们细心的进行对比,还会发现许多的共同与不同点,我们在此不必一一列举。而上述对比的主要目的是为了证实笔者酝酿很久的一个结论——居委会和业主委员会完全可以合并归。

目前,居委会和业主委员会在住宅区域内的设置,我认为完全是重复设置,没有必要。其理由主要有:

1、重复设置引起工作中许多不必要的矛盾。如按规定物业公司的工作应由业主委员会来负责监督。许多业主在遇到物业管理方面的实际问题时,却不去找业主委员会而去到居委会反映,并且要求居委会来处理问题。这种情况会造成以下几种矛盾。(1)居委会出面处理矛盾,物业公司不予接待和接受;(2)居委会推卸责任,转给业主委员会处理。而业主委员会可能因为各种原因不予理睬(如业主委员会本来就名存实亡)。事实上,凡是有居委会的物业小区,业主都习惯去找居委会,而不是业主委员会,原因是居委会带有政府管理色彩。

2、无形中增加了管理成本。居委会的管理工作人员的工资及办公费用由政府负责支付,业主委员会的办公费用(有的地方还支付业主委员会成员工资)则由物业公司支付。双重支付既造成了管理中的误区(谁都不管,谁都要管),又浪费了纳税人和业主的物业管理费。

3、居委会目前在有物业管理小区内的工作,基本上就是计划生育、民政优抚、法制宣传、户籍管理等方面,有时也处理住户之间的矛盾;而治安管理、消防管理、环境卫生、市政管理的工作,居委会基本上不管。实际上,这些工作全部由物业公司完成了。就连处理住户之间的矛盾,在管理较好的物业管理小区内,都由物业公司做了。

4、造成业主委员会成员不作为。按照有些地方法规的规定,业主委员会是属于自治组织,其办公费用由物业公司开支外,业主委员会成员工资是没有的。因此,业主委员会成员对物业管理的监督管理工作不热心;另外,业主委员会的成员大都是业余的,管理时间也成问题。

5、小区内棘手的问题、麻烦的问题,谁都不愿去管。如乱搭乱建、车辆乱停乱放等,物业公司管不了,居委会不管,业主委员会不作为。

鉴于上述原因,我认为在较为集中的住宅小区内,应将业主委员会的工作职能移交给居委会,居委会的经营性工作交给物业公司负责,居委会的部分费用(如办公费)可由物业公司承担。如此划分之后,住宅小区内的各项管理工作既有人管理,又可以节省政府开支。这样,在利益上没有根本冲突的情况下,物业管理与办事处、居委会就会各司其职,各负其责,形成互相协调、互相补充的局面,共同管理好小区。

其次,居委会可与业主委员会相结合。既可以避免各方意见冲突,也有利于行使对物业管理公司的监督职能,还有利于物业管理公司与居委会共同组办各项文化娱乐活动,使居民受益。

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