物管处理报修不及时造成损失怎么办？

【案例】刘某诉甲物业公司财产损害赔偿案

刘某为某区某房屋业主。2002年2月购买房屋时，与开发商签订的商品房屋预售合同中关于保修责任约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。后刘某入住房屋并交纳住宅专项维修资金。该房屋自2007年夏季楼顶就开始出现漏雨现象，当时已经超过了楼房的保修期。刘某向物业管理公司报修后，该公司至刘某家中查看，但称因漏雨面积大，仅小修不能实质解决问题，只能申请公共维修资金进行维修，但一直未能申请该维修资金进行维修。刘某以甲物业管理中心既不履行维修义务，也不向有关部门申请专项维修资金，致使房屋的漏水面积不断扩大，严重影响了正常生活为由诉至法院，要求甲物业管理中心对该房屋的楼顶进行维修至房屋楼顶不再渗漏，对房屋渗漏墙面进行粉刷、恢复室内原状。甲物业管理公司称，刘某每次报修都及时进行维修，但因为楼顶漏水面积过大，维修效果不明显，现同意对楼顶进行维修，但不同意对房屋进行粉刷。

法院经审理后认为，涉诉楼房的楼顶属于小区共用部位，如楼顶出现渗漏现象,在保修期范围内的，应由开发单位进行维修，超过保修期的，应用住宅专项维修资金进行维修，故刘某要求甲物业管理中心对楼顶进行维修的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。对于刘某要求物业管理中心对涉诉楼房屋内渗漏墙面进行粉刷、恢复原状的诉讼请求，因上述结果系房屋质量出现问题后出现的结果，非甲物业管理中心原因造成，故其该项诉讼请求不予支持。

【法律评析】

首先，应明确业主报修的相关损坏部分是否属物业管理公司维修范畴。根据相关法律规定，因房屋结构、外墙等涉及房屋建设本身存在质量问题的保修责任人是房屋开发企业。但业主房屋的质量问题向物业管理公司报修，物业管理公司一般是有责任向有开发公司反映并督促解决问题的，对于物业服务企业未尽反映及督促义务而造成业主损失的，也应根据其过错程度承担相应责任。此处应注意的是，房屋开发企业对房屋的维修一般有一定的保修期限，对于超过保修期限的公共部分的维修，应当使用公共维修资金，该资金的启动程序，应经业主申请由物业管理公司进行。

其次，对属于物业维修服务范围的报修事项的处理。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、 法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，当物业服务企业在业主已经报修的情况下，无故拖延未及时提供维修、管理服务,导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的违约责任。

此处应明确两个问题：其一，楼顶的产权属性，即其属于建筑物区分所有权中共用部分还是顶楼业主的专用部分?其二，对于公共部分的维修，维修费用如何支付?

就楼顶的产权属性：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为业主共有部分。

业主共有部位的维修费用如何负担?因为楼顶维修属于该楼业主共同受益的行为，故相应的费用应当由本楼业主进行均摊，具体可从专项维修资金中予以支取。

本案争议的焦点在于，甲物业管理中心是否应对超过房屋质量保修期限的房屋承担排除妨害、恢复原状的赔偿责任。首先，应明确物业管理服务的性质。一般认为，物业管理服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主与物业服务企业之间实际是一种服务合同关系，物业服务公司对于业主的物业提供维修、养护等服务既是相关物业管理行业规范确定的物业管理公司应负义务，在双方物业服务合同中一般也作为必备条款由双方加以约定。其次，物业服务企业在业主进行报修的情况下，无故拖延未及时提供维修、管理服务，导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的违约责任。具体承担责任的方式，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能完善履行物业服务合同的约定，导致业主财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

刘某与甲物业管理公司形成物业服务合同关系,该物业管理公司负责该小区的物业服务，依据该小区开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》的约定，房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;大中修费用、更新费用，由专项维修资金承担。因此，不论刘某房屋漏雨是小修还是大修，其维修责任都应由物业管理公司承担，如果属大修性质，物业管理公司可以申请列支维修资金。

就本案而言，依据《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部第80号令，2000年6 月30日实施)第七条规定，屋面防水工程的最低保修期为5年。而本案涉诉楼房屋面防水工程、外墙面的防渗漏现象时，已经超过上述期限，相应的维修责任应当不再由开发商进行承担。刘某在初始购房时履行了交纳住宅专项维修资金的义务，故在楼顶出现渗漏时，应由物业服务企业提取专项维修资金进行维修。

那么，公共维修资金如何提取?对此问题各地并无统一标准。当前，多数城市想要动专项维修资金还必须跨过至少两道门槛。首先是小区必须要有业主委员会。其次，通过小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上(俗称“双三分之二”)业主需要签字同意方能使用。而本案中屋面防水损坏造成渗漏的，属于发生危及房屋使用安全等紧急情况，物业管理公司可根据应急方案提取专项维修资金进行维修，非必须通过“双三分之二”的业主讨论通过。故法院判决甲物业管理公司进行相应维修于法有据。就维修的范围，物业服务企业的维修范围应当限定在因其未履行及时维修义务所造成的直接损失方面。就本案而言，刘某要求物业管理中心对涉诉楼房屋内渗漏墙面进行粉刷、恢复原状的诉讼请求，但上述损害结果系房屋质量出现问题后出现的结果，非甲物业管理中心原因造成，故该项诉讼请求无法得到法院支持。