政策模型下的业主委员会

大多数的公共政策都是理性规划、渐进主义、团体间竞争、经营偏好、公共选择、政治过程和制度影响的混合结果。本文将套用这些模式来分析中国社区的业主自治情况。

一、团体理论的应用

标签：美丽园事件、业主委员会申办委员会的成立

团体理论认为：政策是团体利益的平衡。团体是个体的集合，是有着共同利益需要或理想追求的一些个人正式或非正式的联合形式。

美丽园小区前段时间一直是各大媒体追逐的对象，其物业纠纷案本来就是北京首例业委会胜诉案，也是第一个消费群体对开发商的胜诉案，当物业管理协会等职能部门介入这个案件之后使此案矛盾进一步升级，上升到了物业管理行业和业主利益两个利益集团的斗争。从各地出台的有关物业管理的规定看，一些政府部门没有站在“以人为本”、“执政为民”的立场上制定规则，很多规则明显有利于物业公司，而对业主的自治权利则设置了很高的和不适当的障碍，使得业主的自治管理和司法救济等权利处于不利地位，从而使物业公司能倚仗强势地位和利用居民获得的管理服务信息严重不对称，对居民高收费、乱收费，从而导致矛盾纠纷剧增。很明显，物业管理协会作为一个利益团体，其对政府的影响力远远大于单个的、分散的广大业主。于是，美丽园的胜诉预示着业主和物业公司两个利益团体的力量对比将会出现新的情况。

随着城市住房私有化和物业管理商品化进程的加快，城市社区中的业主维权运动也是风起云涌。在业主、物业公司和开发商之间的利益博弈中，由于业主缺失对前期物业公司的选择权、缺失维护自己合法权益的话语权、缺失物业管理费使用的知情权(简称“三缺失”)，所以，业主始终处于弱势地位，合法权益就很难得到维护(《湛江日报》周军)。为了更好地维护广大业主自身的权益，与物业管理协会平等对话，2006年8月29日，北京新天第家园、新纪元家园、光大花园等32家小区业委会正式向市建委递交“关于成立‘北京市业主委员会协会’的请示”。这表明业主已经意识到成立业委会协会将增强业主自身利益集团与物业管理协会的对话能力。

二、精英理论的应用

标签：业主委员会的决策

精英理论认为：在政策过程中，公众完全是被动的，他们的要求及行动对政策不会产生决定作用。而政治精英们把握政策制定的主动权，政策完全由他们来决定。

业主委员会是由业主代表大会选举产生的，代表广大业主的利益。业主委员会主任的产生有两种方式：一是由业主大会选举产生;二是由业主大会先选举产生业委会，再由业委会内部选举产生业委会主任。通常，一个业委会的工作情况与其主任自身的能力状况是密不可分的，做得比较成功的业委会主任的自身能力一般也比较强。但是，是否业委会作出的任何一个决定都代表了广大业主的意愿?实际上，业委会日常有很多事务，件件事情都要召开业主大会显然是不可能的。现实的情况是，大部分的决定都是在业委会内部产生，采用征集意见的形式告知广大业主。这也意味着大部分的决议都源自于社区精英。少数的社区精英们在实际上决定小区在这一部分的事务。例如：很多小区加入了业委会申办委员会协会，但是当业委会主任决定加入其中时是否该小区内的业主也同意加入呢?

三、渐进主义的应用

林布隆认为：政策制定的实际过程不完全是一个理性过程，而是一个对以往政策行为不断补充和修正的过程。政策制定只能根据以往的经验在现有的政策基础上实现渐进变迁。决策者要依据现有方案，通过与以往政策的比较，考虑不断变化的环境需要，对以往政策进行局部的、小范围的调试，逐渐把一项旧的政策转变为一项新的政策，也就是“积小变以大变的过程”。

渐进主义在我们日常生活中非常有用，这一模型有利于避免因决策严重失误所产生的持久性后果。社会是一个惯性很大的系统，越是严重的错误越难以完全纠正。业主运动也适合于这一理论，中国的基层民主将由城市社区开始，但是，这也是一个渐进的过程，不可能一蹴而就，业主不能采取过激的手段与政府对抗，要一步步地争取，才会取得成果。

四、公共选择理论的运用

标签：业主委员会、业申委

现代公共选择理论的代表人物詹姆斯·布坎南提出，个体在政治生活中走到一起，其目的是为了他们自己的利益，就如同人们在市场中走到一起一样;通过他们之间的协定(契约)，可以保证自己的财产，这也和市场中的贸易行为一样。简言之，人们在市场行为和政治行为中都是为了追求自己的利益，尽管存在自私的动机，他们仍然能够通过集体决策实现各自利益。

在我国，住房是公民最大的私有财产，物业管理又关系到每个居民的日常生活，由于国内物业管理缺乏规范化的标准，导致物管与居民之间的矛盾直线上升，随即出现了代表广大业主利益的业主委员会和业委会协会申办委员会。二者的出现都是由于公众选择的影响，是业主为了更好地维护自身的利益，保护自己的财产而设立的。

五、理性主义的应用

标签：美丽园胜诉启示

理性主义认为，任何决策都是目标性行为，理性选择时要作出最大价值的选择，即选择达到目标的最优方案。

我国目前的物业纠纷中，由于业主与物业之间的矛盾得不到公平、有效的解决或缺少解决途径，常常导致矛盾的激化。面对这种情况，大多数业主采取拒交物业费或其他过激办法来维权，殊不知，这种方法往往不但不能获胜，反而常会被物业公司起诉，使有的业主在维权过程中付出了代价。

美丽园小区维权成功，在于它是通过法律途径，运用理性手段进行维权。他们没有觉得物业费不公平就拒交，而是通过律师认真细致的调查取证，抓住了物业公司造假多收费的有力证据，从而实现了物业费的降低，维护了自身的正当权益。