北京前期物管费的第三方测算

北京市望京地区，新建商品房较为集中

我国的物业管理，随着国家的发展经历了从计划经济逐步向市场经济转型的过程。物业费的定价，自然也从早期的政府定价，逐步向政府指导价过渡，如今在很多城市中已经完全市场化。本人有幸亲自参与了北京市该领域内的改革进程，借此机会回顾并与读者分享这个经历。

北京市的物业费情况，与全国情况一样，由于政府定价、政府指导价的定价机制，导致当年的成本+合理利润定价经过多年市场通胀的挤压，已经普遍偏低甚至到了收不抵支的水平。十多年前的定价，随着人力成本的不断上涨，已经根本不足以支撑目前的物业管理成本。

物业管理发展到今天早已不适用于政府定价和指导价。以市场为导向建立物业费价格体系和价格调整机制是目前亟待解决的问题。物业费的定价，很大程度上取决于“前期物业管理”阶段的定价，即物业费的初始价格。如果这个阶段制定的物业费率，不能随市场的变动而调整，势必导致物业项目形成恶性循环。

要解决这个问题就要从根本上改变现状，建立一套完整的物业费价格体系和完善的物业费调整机制。虽然社会、市场的形成有其自身的规律，但政府的正确引导则是激发、加速、规范这种机制建立的重要外部力量，特别是中国正处在一个逐步完善的市场化历史阶段，政府的作用就显得尤为重要。北京市建委、市政府在这方面进行了不断的努力和实践。

一、政府全面放开物业费政府定价和指导价。《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(京发改〔2005〕2662号)中就作出了诸如“鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争;促进物业服务收费通过市场竞争形成”、“实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”等规定，且仅在“经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价”。

在这个阶段，政府寄希望于业主尽快成立业主大会，通过与物业服务企业对等的定价主体双方协商的机制，来实现业主大会成立后的物业费市场定价机制。但业主大会的成立，与业主们的愿望、素质、能力和小区发展商、物业管理公司以及地方政府等多方面因素相关。指望业主大会的普遍建立进而推进物业费的市场化定价机制则需要很多年的时间。在这样的历史背景下，为了推进物业费定价市场化的进程，《北京市物业管理办法》(北京市人民政府令第219号)第二十九条明确规定：“业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。”并要求发展商在销售场所公示由第三方评估监理机构测算的前期物业费的测算报告的摘要。明确物业服务标准和物业费价格。

把前期物业费定价从发展商独立定价引导到“委托物业服务评估监理机构”评估产生价格的机制上来，从而防止发展商为了促销房屋而压低物业费导致后期物业管理服务资金不足的后果。配套《北京市物业管理办法》还出台了《北京市物业服务费用评估规范(试行)》(京建发〔2010〕391号)，对物业费的价格评估进行了非常严格、细致、科学的规范性规定，以便引导市场第三方评估机构的操作。

因此，北京市已经完成了物业费从政府定价、政府定价和政府指导价并存、前期物业管理期间的第三方评估机构参与定价和业主组织与物业服务企业自由定价的法律框架的完善。政府已经彻底退出了物业费的定价领域，前期物业管理阶段定价交给了市场第三方机制，在业主组织建立后交给业主组织与物业服务企业双方。

二、全面终结“包干制”而推行“预算-决算”阳光透明的“酬金制”。酬金制是在预收的物业服务资金中按一定的比例支付给物业服务企业作为酬金，其余部分全部用于物业管理合同中约定的服务支出，如有结余，由全体业主享有。如有不足，则由全体业主决定是否减少物业服务开支或追加各自分摊的金额。这是一种科学的管理服务方式，目前在很多发达国家都采用这种物业收费形式。在推行酬金制的同时要求物业服务企业要做好物业费的预结算，并且做到财务公示，让每一个业主都有知情权，让每一笔物业费支出更加透明，这样有利于减少业主对物业服务企业的不信任，做到信息对称，沟通到位。这样物业费可以随着市场成本的变化在预算上进行增加或减少。如需要增加，当然要另行经过业主共同决定后方可。这一点，《北京市物业管理办法》第十一条第(三)款中有明确的规定。

鉴于现行物业管理服务的结算方式大多是传统的“包干制”，这种制度因“企业自负盈亏”故实际上企业不必向业主公示账目。2005年的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(京发改〔2005〕2662号)也明确规定了只有酬金制的方式，其第十一条中规定：“物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计”。故《北京市物业管理办法》(第二十三条)要求本市所有物业服务企业均应该“于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合”。

在完成法律制度框架的构建后，政府则继续推进这些制度的执行和落地实施。

三、建立和发挥第三方评估监理机构的作用，为质价相符的价格体系做出客观公正的评价。北京市目前制定了一到五级的服务标准，物业服务标准明确了物业服务内容，量化了工作流程，这样就可以精确地测算出物业项目人员的配备，通过设施设备台账和清单可以准确地测算出设施设备运营以及维护保养的费用。只有这样才能建立一套完整的价格体系。同时办法还规定了前期物业费是由第三方评估监理机构测算的，并要求开发建设单位在销售场所公示测算报告的摘要。明确物业服务标准和物业费价格。目前还在探索阶段，仍需要深入的研究和更多的法律支持才能发挥第三方评估监理机构更大的作用。

四、加强业主群体的组织能力和共同决定事务能力的建设。充分发挥街道社区的作用，深入研究业主共同决定的多种形式。按现在的法规，物业费调整要召开业主大会，业主人数过半和业权面积双过半才能调整物业费，按目前中国的国情是件非常难的事。还有很多小区没有成立业主大会。很多小区的物业服务企业做了尝试，基本都以失败告终。政府和社会团体目前也在认真研讨非业主大会下的“业主共同决策机制”。但要想从根本上建立业主与物业服务企业之间的物业费协商调整机制就要加快中国基层民主化进程，发挥党组织及街道社区的领导和引导职能。

五、加大物业宣传力度，普及物业管理相关知识。很多业主只知道物业管理就是保安、保洁、绿化等工作，却不知道物业管理的核心是通过对设施设备的保养以及房屋的日常养护，确保物业项目的保值增值。

六、发掘物业项目资源，建立造血机制，形成长效物业管理体制。挖掘物业项目的公共收益，建立造血机制把应该归属全体业主的收益取之于民用之于民，补充公共维修资金或是冲抵物业费。物业费价格体系建立的前提是质价相符，在物业服务合同中要明确物业服务内容标准。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第8期/总第365期)