香港的酬金制与自由市场价格

香港的住宅物业管理市场原则上奉行自由价格机制，在此机制上管理公司基于一个简单的方程式——“支出等于收入”，即按每会计年度的预算支出，打出管理费收入的数目，务求达至收支平衡，物业管理公司收取预算开支的某个百分比作为酬金。但在此机制下，预算开支越高，管理酬金越高。香港物业管理市场是否公平值得探讨。

支出等于收入: 基本上香港住宅物业管理费乃按收回成本的原则计算，以支付每月的总营运开支。每个单位的管理费，都是根据所获分配的管理份数，按比例把屋苑总开支分摊而计算出来，而每个单位所占的管理人份数，则按照第一业主签立的公契分配。这套计算方法根据香港政府地政总署法律咨询及田土转易处的指引制定。

大厦公契(简称“公契”)之条款对多层大厦或多单位楼房内的各个业主均有约束力。当发展商与首位业主签订后，其后的业主亦受该公契约束，公契列明有关大厦的管理及居住/使用规则，一份详尽的公契可包含以下条款：

●住宅单位不可用作商业活动;

●界定大厦的公用地方;

●单位业主须遵守的规则(例如不可饲养猫狗);

●如何聘用大厦管理人(或管理公司);

●如何成立业主立案法团;

●如何为大厦保养或维修的问题作出决议;

●由谁及如何决定管理费的金额。

不论如何草拟一份公契，其条款不可与《建筑物管理条例》(香港法例第334章)的条文相违背。在公契、《建筑物管理条例》及相关法例的基础上，物业管理公司跟业主(通常由业主组成的业主立案法团代行)商讨及签订物业管理协议。根据该协议, 物业管理公司向业主收取楼宇管理费及其他费用(如维修费)并会为物业保留一笔物业管理基金。随着住客对管理质素要求不断提高，以及物业的基本设施趋向多元化，管理服务已不仅限于清洁、保安、维修等基本要求，部分较具规模的物业管理公司甚至为住客提供康乐、饮食、交通等高质素服务。

物业管理公司酬金是按预算开支乘以某个百分比而订。至于管理收入预算，主要分三方面：

1、管理费收入;

2、利息收入，例如管理费按金或储备基金存于银行所赚取的利息;

3、其他收入，如住户会所设施的服务收费。

虽然管理服务收费水平没有公认标准，但业主仍可依据参考指标，评估管理费合理与否: 目前，不设泳池或会所等设施的中型屋村，每月管理费约为每平方尺1.30元港币;而高级住宅物业附设住户会所及提供穿梭公共汽车服务，其管理费每平方尺达2.00元或以上。管理费多寡亦受其他因素影响, 例如：单位数目、维修保养质素等。

在香港，业主跟物业管理公司的纠纷时有所闻，争议点跟管理费及相关费用不无关系。业主及物业管理公司可考虑以下方向减少纠纷的机会：

1、增加透明度

管理公司应每月向业主汇报收入及开支情况，例如：员工薪金、管理费用、保安支出等。透过每月的汇报，业主可监察及比较大厦管理的表现及营运。

2、长远的财务计划

管理公司可向业主准备五年的大厦营运预算，提醒业主将要准备的开支，例如重大维修、保险金或其他重大开支的预算。业主知悉长远的大厦规划后便可作出咨询及筹划资金。

3、寻求独立第三者的审核

香港物业管理公司及业主立案法团需雇用独立的专业会计师为大厦的收入及开支进行审计。该审计报告一方面可免除业主及管理公司之间的争执，另一方面当纠纷需要从法律层面上解决时，审计报告可作为双方的依据。

4、寻求政府部门及专业人士的帮助

香港政府的民政事务局一直从旁协助住宅大厦业主成立业主立案法团，妥善管理大厦及协调管理公司的合作关系。如业主及管理公司在很多情况下可及早向政府部门和律师、会计师作出咨询便可免除不必要的纠纷。

5、设立完善的投标机制

物业管理公司外判维修或保安工作时，外判程序需经过有业主立案法团参与的投标机制方可为有效。

(编者注：1港元≈0.88元人民币;1平方英尺≈0.0929平方米)

(黄溢能：香港大学专业进修学院教师，博士;钟伯伟：香港东昌大律师事务所律师)

(本文共同作者：钟伯伟，原载于《现代物业·新业主》杂志2010年第02-03期/总第142期)