香港如何应对市区楼宇老化

香港市区内有很多楼龄较高的私人楼宇，特别是港岛中西区、观塘、马头角及深水埗，贫穷的旧区往往存在环境及卫生问题，影响市民生活素质。香港老区总的来说有三种整治方法：

重建发展——将环境恶劣、残破失修的旧楼拆卸，重建成符合现代生活标准的楼宇，有助改善居民生活及城市面貌。

楼宇复修——减慢市区老化的速度。香港业主可以向政府申请贷款，进行大厦维修的工作，协助业主有效改善居住环境。但香港政府所收到的申请个案并不多，原因可能是很多业主不清楚甚至不知道申请的方法。如果大厦维修工作做得不好，便容易发生意外，因此物管公司必须积极地为旧楼做好楼宇管理保养维修工作。

保育活化——保存具有历史、文化或建筑价值的楼宇，保留地区特色，透过活化工作为旧区注入新动力。

本文尝试就上述三种方法作出探讨。

重建发展

重建发展在香港主要是商业行为，大部分由私人发展商或由市区重建局及发展商合作收购旧楼重建。市区重建局(市建局)是根据《市区重建局条例》成立，功能包括进行、鼓励、推广及促进本港市区更新的法定机构。市建局和香港房屋协会 (香港两个提供资助房屋的机构之一)亦有合作，进行部分重建计划。

重建发展的讨论焦点之一是如何安置及补偿原有居民，有学者建议重建的商业利益，应悉数分给原有居民;但重建发展的投资风险就只由发展商承担，风险和利益如何分配呢?

重建发展个案分享——利东街重建项目：

2004年初，香港政府计划重新开发湾仔利东街。项目引起了部分居民的反对，他们要求保留其中有历史意义的囍帖街。市建局终在2006年10月底统一利东街的所有业权，并展开清拆及招标工作。

收回重建后，重门深锁的利东街（2006年）

鸟瞰拆卸中的湾仔利东街建筑群（2007年12月）

不少人认为重建区内的楼宇并非特别残旧，没有必要进行重建。而且很多人忧虑重建计划会扼杀利东街甚至湾仔旧区的传统特色。笔者则有不一样的看法，香港市中心的旧区特色是新、旧、商、住楼宇没条理地堆在一起。以湾仔为例：湾仔是一个人口流动性大的区域。区内居住人口只有十多万，却有六十万人每日上班和上学。作为住宅、商业、购物及娱乐“一应俱存”的区域，加上毗邻中心商业区中环及大型购物区铜锣湾，湾仔的交通需求相当大。此外，该区也有一些摩天大厦和地标建筑，如中环广场及香港会议展览中心。重新发展该区是有必要的!

市建局的方案不获老居民支持的一大原因是方案没有将“楼换楼，铺换铺”的原则纳入其中，可见重建发展需要有弹性及多项选择的方案。

楼宇复修

缺乏保养和维修的楼宇容易出现问题，通常在超过20年楼龄的楼宇最为显著。业主应透过物业管理公司聘请相关专业人士进行楼宇检验，根据专业人士的建议进行修葺工程。

业主透过楼宇安全检验可保持楼宇的良好状况，减少老化和日久失修。住客和公众人士在楼宇和消防安全及卫生方面得到保证，物业的出租和转售价值得以提升，在楼宇按揭和保险方面也得到优惠。

保养是楼宇寿命的关键!老旧楼宇能否透过复修保存，视乎楼宇状况。一幢楼宇的寿命，要看使用什么及如何使用物料，亦要视乎维修保养。很多楼宇可以保存很久，例如香港梅夫人妇女会主楼，是20世纪初的建筑物，保养得宜，具保育价值。香港有不少过百年的楼宇，结构与状况还很好，但有很多楼宇只有二、三十年历史，却已出现很多问题，说明楼宇保养的重要。

香港梅夫人妇女会主楼

香港规划地政局从多方面着手提高楼宇质素，例如检讨对违规建筑的执法，以及管制广告招牌的事项。政府一直尽力策动、鼓励、诱导及支持私人楼宇和住客自行组织起来，妥善管理楼宇、进行适时维修和清拆非法建筑，协助他们改善楼宇的安全，加强管理和维修。

保育活化

发展与保育可共存，问题是两者之间如何取得平衡。“活化及再用”是个好办法，将具保育价值的建筑物好好地活化再利用，为它们注入新生命，供市民大众一同享用。把历史建筑改建成为独一无二的文化地标最为环保人士赞同，但费用昂贵而且再利用的限制性大。

结语

三种整治方法之间没有排斥性，主要视乎居民及发展需要，三种方法可互相配合。重建发展可由商界参与，由政府协调及监管;楼宇复修理应由住者自负，在物管业的协助下完善工作;保育活化则可根据政府政策交予自愿团体、教育机构参与。市区老化是无可避免的，我们应从长远的规划、完备的政策达至可持续发展。

(本刊香港特约撰稿)

(原载于《现代物业·新业主》2011年第10期/总第202期)