内蒙古自治区物业管理十年发展概览

内蒙古自治区地处祖国北部边疆，是经济、社会相对落后地区。在我国实施西部大开发的十年间，自治区的各项事业取得了巨大的成果，经济增速连续八年保持全国第一。物业管理行业也伴随着经济发展带来的大建设得到了长足的发展。

物业管理存在较大的地域差别

我区的物业管理行业起步较晚，发展很不均衡，自治区横跨东北、华北、西北，东西直线距离2,400公里，南北跨度1,700公里。东西部经济发展和人文地理都有较大差异，各地区都制定了切合当地实际的物业管理办法。中部地区经济发展较快，物业服务费标准较高;东、西部的服务费标准偏低，而且收缴难度大。东部地区靠近首都北京和东北沈阳、长春、哈尔滨等大城市，管理的理念较先进，西部地区较滞后。中部地区由于经济发展强劲，北京、广东、深圳等发达城市的高端物业管理企业也相继进驻，给行业带来新气息的同时给本土企业造成很大的竞争压力，促进了本地物业管理行业的进一步发展和品质的提升。

物业管理近十年的发展历程

在2000年前，我区几乎没有真正意义上的物业服务企业，绝大部分是房地产行政主管部门或大型国有企业下设的物业管理机构，还没有走向市场化、专业化运作。在2000年后，随着地区经济的发展，物业管理行业的重要性开始突显。首先是大量的住宅小区建成后需要专业化、市场化的管理和服务，接着一些大型企业也开始实行专业化物业管理，到目前几乎所有的物业项目都实行了物业管理，涉及物业类型有普通住宅小区、别墅、写字楼、党政办公楼、煤矿、电厂、公园、机场、学校、剧院、图书馆、老年活动中心、公寓、金融行业等等。业主已经认识到专业化物业服务给人们带来的便捷和好处。

经过近十年的发展，我区的物业管理行业已逐步走向规范与成熟，为地区的经济建设做出了很大贡献。截至2009年底，全区共有具备物业管理资质的企业788家，从业总人数31,451人，持有物业管理从业上岗证人员2,887人，行业经营总收入74,768.94万元，城镇房屋总面积16,067.47万平方米，实施物业管理总面积11,848.41万平方米，物业管理覆盖率73%以上，预计2010年各项指标在上一年的基础上增加20%以上。

内蒙古物业法规和业主组织的建设情况

自2003年《物业管理条例》颁布实施后，2003年9月30日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过了《内蒙古自治区物业管理条例》，并于当年12月1日实施。《物权法》颁布实施后，2008年7月25日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议对此条例又进行了修正。先后出台了《内蒙古自治区物业管理企业资质管理办法》、《内蒙古自治区物业服务收费管理办法》、《内蒙古自治区城镇居住物业管理区域划分办法(试行)》等地方法规和管理办法。各个地区也分别制定出台了更为详尽可行的地方法规和实施办法，例如《包头市住宅区物业管理条例》、《通辽市物业管理办法》、《鄂尔多斯市东胜地区住宅小区物业管理实施细则》等。

随着物业管理覆盖率的逐年提高，业主的自治意识明显增加，地级城市的物业项目成立业主委员会的数量与物业项目数量比例为65%以上，部分地区甚至更高，基本都能按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》组建业委会，并通过公开招投标和邀请招标的方式选聘物业服务企业，签订规范的物业服务合同。

房地产行政管理部门及行业十年的工作效果

我区在2009年4月21日正式启动房地产信息系统，房地产开发、物业管理、拆迁等事务的资质年检申报、项目手册填报、产权产籍登记均可在网上进行。

内蒙古自治区物业管理协会于2004年4月29日成立，现有会员单位624家，各地区也成立了当地的协会组织。通过协会组织考察、学习、相互交流，有力地促进了行业的健康快速发展。有的地级城市房管局专门成立了物业管理处、物业执法监察大队等机构，对于规范行业行为起到了很大的作用。

目前行业存在的主要问题

当前，全国的物业管理普遍滞后于房地产开发，且矛盾与投诉较多。全区的物业管理矛盾也是如此，主要表现在：地方性可操作性物业管理法规、细则欠缺，好多矛盾纠纷界限难以认定，问题得不到及时有效地解决;老旧小区实施物业管理难，基础设施欠帐较多，大修更新资金无法筹集，居住环境逐年恶化;物业服务费标准低、收缴难，有的地区还是由政府定价，标准几年不变，而人员工资、维修材料等服务成本大幅度上涨，导致物业服务企业亏损弃管;开发建设遗留问题多，很难得到根本解决，致使业主将罪责都转嫁到物业服务企业身上、物业公司充当“替罪羊”，矛盾难以化解;业主对物业服务认识不够，总觉得物业公司付出太少，没有达到有求必应的地步，忽略了服务的公共性质;物业企业赢利少，人员待遇和社会地位低，很难吸引优秀人才，行业从业人员整体素质偏低，致使服务质量提升缓慢，与人们与日俱增的服务需求很难成正比。

内蒙古物业管理行业发展的趋势预测

面对未来行业的发展应该保持乐观。随着地区经济的迅猛增长，各项事业的全面发展，房地产的开发数量和质量都在快速增长和提高。国内很多知名品牌的房地产开发企业和物业服务企业纷纷进驻我区，必定带动本地的房地产业快速发展。这些品质高、规模大的物业项目对物业服务提出更高的要求，同时社会对物业管理的发展和作用也越来越关注，一些规模小、管理粗糙落后、服务无创新的企业，必定在以后的竞争中被淘汰。随着法规的健全、人们认识的提高，以及社会的关注和企业的自身努力，自治区的物业管理行业很快就会走向正规化、规模化、品牌化、创新化的发展轨道，为自治区的经济建设、城市的管理和构建和谐社会做出更大的贡献。

(原载于《现代物业·新业主》2010年第10期/总第165期)