高校物管招标“拆分标的”评标方法建议

项目管理、施工建设等方面的招投标机制在我国由来已久，物业管理招投标起步较晚。建设部于1999年召开全国物业管理工作会议，决定了以招投标竞争形式选聘物业区域的物业管理企业，进一步推动我国物业管理的发展。高校作为科技创新和人才培养的基地，在早期物业管理阶段已经引入招投标选择机制，然而，高校物业管理更是因其产权和形式的多元化，在招投标过程中，特别是评标阶段仍然存在着许多问题，这不仅制约高校物业管理招投标的发展，同时严重影响高校物业管理的质量和水平。在此，笔者对招投标的核心环节：评标和定标进行分析和归纳，提出当前问题所在，并提出可行性建议和意见。

高校招标现场

评标过程中常见的问题

竞标单位恶性竞争或追求自身盲目扩张扰乱市场

许多竞标单位不遵循行业规则，违反政府有关规定，标书中以低于成本价参与竞争[1]，扰乱市场秩序;或者为了扩大企业对外影响力，无视企业效益[2]，采用各种不正当手段损害其他合法竞标人的利益，这势必会影响到高校物业管理质量和社会整体经济效益。

高校物业管理招标过程不透明，暗箱操作现象严重

由于自身地域上的局限性和管理层面上的“地方性”，高校物业管理给“暗箱操作”不正之风提供了滋生的温床。对于跨区域投标的优质企业，招标单位对其采取不合作态度[3]，或将开发过程中遗留的问题强加给物业管理企业，附加苛刻条件，招标过程不规范，不透明。

评标时间过短，各类专家分工不明确

据调查[4]目前中、小型工程的评标时间约为半天至一天，专家对每个投标人的投标文件审阅时间不超过1小时;大型工程评标时间约为两天，专家对每份投标文件审阅时间不超过2小时，且临时通知的专家对拟参加审评的工程几乎一无所知，这很难保证评标工作的准确、公平和公正。同时由于技术、经济类型的专家分工不明确，评标过程中往往出现交叉打分的情况，这不符合规范评标标准，势必造成评标结果的失真。

引发问题的原因

评标专家不能有效实现其预定功能

首先体现在评标专家库专家数量不足，质量参差不齐;其次评标专家仅靠道德标准评价标书的优劣，难有说服力;再者由于评标时间过短，不能准确把握投标单位的核心竞争力，进而造成无法评出最优投标单位的后果。

高校物业管理的定位不准确，管理缺乏专业性

高校物业管理应以服务师生、创造优美和谐的校园环境为宗旨，有效配合后勤集团的管理工作，为学校和市场创造环境效益的同时提高社会经济效益。然而当前高校物业管理偏向于追求高效益、高回报，偏离了服务宗旨，同时由于管理团队成员素质参差不齐，且在服务过程中业主(高校)参与性不强、维权意识淡薄[5]，专业知识匮乏，对物业管理认识程度不够，进而形成不规范、不专业的管理态势。

没有专门的监督管理机构，相关体制不健全

当前我国尚未有一个统一的招投标权威管理部门，因而难以对招投标的内容、流程和评标专家库组成等各方面规定形成一个标准的模式，在实际操作中，受主客观因素影响太大，缺乏规范性和公平、公正性。

拆分标的建立新评标体系

首先，应将整个标的分为经济标和技术标两部分，由不同的专家组各自打分，互不影响。

以经济标为主标的的招标方案为例[6](以下数据仅供参考)。

第一部分——经济标(25-65)：

1、商务报价(10-35);

2、企业业绩评估(0-10);

3、企业资质审评(0-10);

4、社会影响力调查(5-10)。

经济标得分最低不低于25分，最高不高于65分。

第二部分——技术标(5-35)：

5、预设管理方案(2-8);

6、自评体系完善程度(0-6);

7、相关设备和工具的配置(1-8);

8、企业内部组织机构和人力资源安排(2-8);

9、相关服务指标的承诺保证(0-5)。

技术标得分最低不低于5分，最高不高于35分。

第二步，对技术和经济专家的打分进行加权平均取值，以得分最高企业为中标单位;若前几位得分相差不大，由于本方法操作简单、过程可控，可根据协商决定是否进行再评定、再审核。

对于以技术标为主标的的评标过程，相关系数设置则需视业主和建设方要求而定。

可行性建议

招标单位确定合理的评标标准，加强评标过程的控制，对评标方法进行科学量化、规范评标专家的行为

高校针对自身情况首先在招标文件中明确是以管理价格为主还是以服务质量为主，以引导招标单位合理竞标;其次评标过程中以招标文件中各项指标为依据，对竞标企业进行合理评价，同时加强对评标过程的控制，减少人为因素的影响。通过对各项指标的数量化、规范化，对评标方法进行细致量化，科学选取评标专家，严格控制评标过程，减少非系统因素对评标结果的影响。

竞标单位应明确物业管理职责和权限，加强企业自身建设

物业管理企业应不断加强企业自身建设，提高服务质量，有针对性、有选择性地投标、竞标，走科学化、合法化路线，避免不正当竞争。

政府机构充分发挥其宏观调控作用，完善物业管理招标体制

各级政府机构、企事业单位应做好模范带头作用，设立专门的管理机构，规范相关法律体制，严厉制裁违法违规行为，为高校物业管理招标提供一个健康、阳光的发展环境。

注释：

[1] 皇埔广荣.前期物业管理招投标的问题与策略[J].中国物业管理，2007(5).

[2] 齐海涛.高校物业管理招投标问题及解决办法[J].中国信息科技，2008年第15期.

[3]、[4] 董晶.招投标过程中评标阶段存在的问题研究[J].长春工程学院学报.2007年第8卷第3期.

[5] 王天利.物业管理招投标的主要问题及对策[J].北京工业职业技术学院学报.2007年第6卷第4期.

[6] 西安交大康桥物业管理有限公司.高校物业管理招投标程序与方法.科学管理荟萃.2004年(物管增刊).

[7] 叶国基，吴春兴.物业管理投标博弈的7项策略.城市开发(物业版).2008(8).

(本文共同作者：于乐，原载于《现代物业·新业主》2010年第12期/总第171期)