《公约》——物业管理的权利来源

随着我国房地产市场的发展，物业管理越来越被人们重视，但是，谁是物业的管理者?是物业管理企业，还是物业管理委员会(俗称业主委员会)?这些问题一直争论不休。对于有些业主侵占公共地方，不交管理费，物业管理企业有没有权力对其进行处罚(例如停水停电)?不但社会上各种舆论各执一词，就是政府主管部门也难下定论。这种情况的发生除了有着从计划经济向市场经济过渡的必然性，笔者认为更重要的是人们没有搞清物业管理权利的来源是什么?本人带着这个问题问过自认为自己是当然的物业管理者——物业管理企业领导、物业管理委员会的成员，问过长期关心物业管理的律师、记者，也问过一些政府主管部门的成员，能够回答这个问题的人并不多。

计划经济年代，“房管所”是当然的物业管理者，但“房管所”为什么是当然的物业管理者呢?没有人去想这个问题。“房管所”之所以有权管理物业，是因为那时的物业是国家的，国家是物业唯一的主人，“房管所”作为国家行政管理部门的分支机构对物业进行管理，显然是顺理成章的。面对国家机器，敢于公开抗拒政府管理的人毕竟是极少数。

现在，进入了市场经济，物业的主人已从国家变成了一个个老百姓，这时新问题出现了，认为“房子是我买的，我想怎样就怎样，你凭什么管我?”的人越来越多。物业管理企业“房管所”式的强权管理，在消费者自我保护意识不断增强的情况下越来越行不通，有些物业管理企业为了达到收取管理费的目的，无原则地讨好业主，从“多收费、乱收费”变成了“只收费、不管理”，面对物业管理的混乱，物业管理企业束手无策，一些预感到物业长期无人管理必将导致物业贬值的业主也开始焦虑不安起来。

要想从根本上解决这个问题，仅仅争论物业管理企业是“管家”，还是与业主“平等”，已经没有什么实际意义!而搞清“管家”何来权利管理“主人”才是摆在我们面前需要解决的首要课题。

如果问：“谁是国家的主人?”相信即使是小学生也会明确回答：“是人民!”，如果再问：“谁是国家的公仆?”人们同样会毫不犹豫地说：“国家公务员!”但如果要问：“为什么‘公仆’可以管‘主人’?”回答这个问题的人可能开始有些犹豫了……。其实，一个物业就像一个国家，我们不愿意见到一个无政府的国家，同样也不愿意见到一个无政府的物业。人民管理国家，是通过人民代表大会，通过“宪法”实现的。业主管理物业，则要通过“产权人大会”组织，通过“公约”来实现。

物业管理企业作为一个服务性行业的一部分之所以在提供服务时有权对物业进行管理，前期是根据物业唯一的业主——“发展商”的授权，而“产权人大会”组织成立后，则是根据这个组织的常设机构——物业管理委员会的授权(产权人集中授权)。物业管理企业管理物业的权利来源是物业的“公约”。

市场经济体制下的物业管理再靠行政手段已是捉襟见肘，通过物业的“公约”对物业的“主人”进行自我约束是唯一出路。一定要让认为“房子是我买的，我想怎样就怎样”的人自我意识到“想怎样就怎样”是以不影响物业其它业主利益为前提的，这就好比人们都懂得钱是自己的，但是，不能用它去贩毒，也不能用它去买凶杀人。

物业门前的空地，有汽车的人想用它放车，没有汽车的认为“你有车不等于可以占用公用地方，可以影响别人行路安全和居住环境的安静。”一个日本人曾非常认真地问我：“你把自己的汽车停在公寓门前公共地方，我放张床乘凉行不行?”我相信他绝不是真的要把床放到公共地方乘凉，而是在日本汽车是绝对不可以占用公共地方的。

有的人装修时把房屋原有的茶色铝合金窗换成白色塑钢窗，他的家密封了，可整个建筑外观却被破坏了，我问他：“你为什么不换茶色的塑钢窗?”他理直气壮地说：“茶色的都是进口的，太贵了!”但他从未考虑过：他省了小钱，整个物业却可能贬值了，别人再转让或出租物业时可能会因此而赔大钱!

也有人在外墙上拉明线，我问他：“你为什么在外墙拉明线?”这个人答复我同样理直气壮：“我家刚装修完，屋里走明线太难看!”我真不明白他为什么怕自己家里难看，就不怕整个物业难看呢?他有没有想过整个物业难看，他自己也是被损害的一份子呢?

我上面举的三个例子，只要稍加留意，比比皆是。但要解决这些问题，单靠国家法律是不可能办到的。很多人呼吁立法，但法律立的再多，也不可能立到那么细!我们等着别人立法，为什么不自己立“法”呢?“公约”同经济活动中的“合同”一样，对“签约人”是有法律效力的，在香港和国外，法院或仲裁机构对物业纠纷经常是仅仅依“公约”判案的，只要“公约”不违法，往往不需要引用法律。

需要特别指出的是：“不违法”不等于一定要符合“法律”条文的规定。例如：香港法律不禁止养狗，但很多物业“公约”禁止养狗，如果有人在“公约”禁止养狗的物业里养狗，被其他业主或物业管理委员会或管理公司根据物业的“公约”告上法庭，是一定要承担赔偿责任的。

有了“公约”，物业管理企业进行管理时就有“法”可依了，本人曾撰文反对物业管理企业擅自“停水停电”，强迫“业主”执行他们自己定的“家法”。但“公约”中如订立了“停水停电”等处罚措施，物业管理企业依“公约”行事，它的行为就变成合“法”的了。本人一直呼吁要给物业管理企业对违反“公约”的人有“罚”款权，这种“罚”款不同于“行政罚款”，而是要求违反“公约”人要对遵守“公约”人的侵害承担赔偿责任。物业管理企业进行“罚”款的依据是“公约”，“罚”来的款只能转入物业的公共维修基金和用于物业管理的费用支出，而绝不能进入物业管理企业的“利润”或“罚款”人的腰包。

有了“公约”，业主知道如何自我约束，业主的整体利益得到了真正保障，物业管理企业不用再为有人不交管理费而犯愁，政府和法院可以减少很多工作。

北京市国土资源和房屋管理局1997年9月8日和1998年 1月14日先后发出了外销房和内销房“使用、管理、维修公约”核准工作的通知，后又推出了《商品房房屋使用、管理、维修公约》示范文本，要求出售新建商品住宅(包括经济适用房)的房地产开发企业或其他单位，均应制订所售住宅的房屋使用、管理、维修公约，并要求报市国土资源和房屋管理局审核批准。公约示范文本内容丰富，涵盖了房屋使用的限制，要求公约中规定管理费收费的具体标准，为这些商品房今后的物业管理工作打下了良好基础。但遗憾的是公约示范文本并没有被舆论大力宣传，发展商为了卖房并不愿意突出“公约”，买房人对“公约”也不在意，更令人悲哀的是，物业管理企业手中有“公约”这么好的法律武器却弃之不用，反而是四处疾呼“立法”。

在为公约示范文本大唱赞歌的同时必须指出：订立“公约”时，每个物业都应在示范文本的基础上赋予物业管理企业具体的“执法”权，没有物业管理企业的“执法”权，仅靠法律诉讼和仲裁根本无法解决发生在日常生活中物业管理问题上的琐事。例如：我们会不会为有人在电梯等公共场所里吸烟去打官司呢?

从表面看，“公约”限制了业主的“自由”，但“自由”从来都是相对的，绝对不能以个别业主的“自由”妨碍大多数业主的“自由”。吸烟人的“自由”影响了不吸烟人呼吸新鲜空气的“自由”，有车族任意停车的“自由”影响了无车族行路的“自由”，因此我们只能通过“公约”争取最大限度地保护全体业主的共同“自由”。

“公约”不仅约束业主，同时也是对发展商和物业管理企业的约束，“公约”的限制往往比发展商的承诺对买房人更有保障。

例如：有人当年曾用高于普通住宅一倍的价格购买外销公寓，希望得到比较安静、舒适的生活环境。但事与愿违，由于他买的物业没有“公约”限制，小型加工厂和仓库开到了公寓里，据说是因为公寓比普通住宅更好领工商执照，现在他住的公寓环境甚至乱过普通住宅。如果有“公约”限制，这种情况完全可以避免，发展商不可以为了自身的经济利益把房子乱卖，物业管理企业不能对改变房屋使用用途的人坐视不理。

目前，有的发展商为了加大自己发展项目的吸引力，给自己的项目定位，宣传面向“中产阶级”，面向“白领”，但是发展商如何断定农村打工仔就没有城市的“经理”有钱，“蓝领”就买不起“白领”的房呢?又有什么东西能够限制发展商“有钱不挣”呢?我这里丝毫没有歧视农村打工仔或“蓝领”的意思，农村打工仔如果生活习惯已和城里的“经理”一样，为什么不能住在一起呢?这些“经理”很多不也是从农村来的或父母是从农村来的吗?我的看法是“萝卜青菜，各有所爱”，买房前，通过“公约”让买房人了解自己真正愿意买什么样的居住环境的房，免得房子前的空地有人想种花，有人想种菜;免得把狗放在床上一起睡觉的人和见狗就怕得要死的人住在一个物业里打架。让有车族事先知道汽车占用公共地方是有偿的，是需要对无车族进行补偿的，既可在目前停车难的情况下缓解停车问题造成的矛盾，又可避免政府为如何制订停车收费标准而烦恼。让愿意承担高物业管理费换取高档物业管理的人和以钱为第一考虑对象而对物业管理无所谓的人在买房时就分开，便于物业管理企业的选择和提供服务。

为了把物业制订“公约”的工作做得更好，本人有几点建议：

▲政府把对“公约”的“审核批准”变为“备案”，给制定“公约”的发展商和修订“公约”的产权人有更大的自主权，这样“公约”会订得更符合“国情”。

▲据悉，今年建设部将出台“物业管理条例”，这个“条例”非常重要，我的拙见是“条例”应重点制定一些强制性条款，避免发展商为了自身利益滥用制定“公约”的权力，制定不公平条款侵害买房人的合法权益。

▲由于每个物业的情况不同，不可能将一个“条例”写得面面俱到，希望“物业管理条例”能和“公约”互为补充，而绝不要试图去代替“公约”。

▲“公约”赋予物业管理企业的“执法”权必须要受到全体业主和物业管理委员会的监管。

▲尽快推动已售物业“公约”的制定工作，在目前物业召开产权人大会会议不很现实的情况下，允许物业管理委员会在公开书面征求50%以上业主意见的基础上制定或修改“公约”。

(原载于《现代物业》2002年8月/总第2期)