金融危机对物业管理行业的影响及对策

受此次金融危机的严重影响，房地产行业亦不能幸免。物业管理作为从房地产业延伸出来的综合性服务行业，其与房地产紧密相连，与政府、与社会各部门广泛接触的行业特征，注定了物业管理行业无法逃脱金融危机的影响，且影响也不一定会小。

金融危机给物业管理带来的影响

● 人员就业难，治安隐患增多

受金融危机的影响，社会各行各业的经营都较为困难，各企业经营举步维艰，带来了严竣的就业压力和大量的人员失业。曾经有一位社会治安管理专家在分析犯罪源头时，认为“工作无着落、生活无来源”是引发偷盗案件发生的最重要的因素之一。

事实也确实如此，以广东省公安厅公布的数字为例，2008年广东省“两抢一盗”类案件立案12.1万余件，从2008年10月开始呈逐月增加态势，其中仅2008年第四季度就立案近8万件。深圳市2008年9月以后“两抢”、诈骗等侵财类犯罪上升，“两抢”案件从8月份的857起上升至12月份的1,199起，11月达到1,281起。这些简单的数字说明了什么?说明了治安隐患增多，说明了失业率增高，已逐渐给社会治安管理带来了危机。

虽然人员就业难，治安隐患增多，压力最大的是公安机关，但作为社会治安管理不可或缺的物业管理企业，治安隐患增多，同样是物业人倍感压力和不能勿视的重要问题。

● 物业收费难，企业收入减少

金融危机带来的物业收费难，企业收入减少，主要体现在三个方面。

1、商业物业难经营，物业管理费收入减少

商业物业主要指以经营、办公等为目的物业形态，商业物业可分为商场、写字楼、总部区等。

随着金融危机的蔓延，各企业、经营户的经营效益每况愈下，很多企业、经营户甚至实行裁员、破产、关闭门店等。受经营环境、消费市场的影响，商业物业经营活动中，从承租户经营效益下滑，承租人破产关门，到商业物业出租率低，商业物业的产租水平下降。金融危机的这种不良因素的层层传导，必定会带来物业管理费收入的减少。

小区底商

2、销售接管不顺畅，物业管理收缴率降低

金融危机带来的物业销售的困难已然是不争的事实，同时受金融危机的影响，引发的业主与开发商间为楼盘降价产生的矛盾，为楼盘品质瑕疵产生的矛盾，亦是层出不穷。各种问题的出现、矛盾的累积，使得一些楼盘甚至出现不能如期开盘、如期交房的尴尬局面。

以武汉市为例，笔者在网上搜索的关于武汉市近几年因楼盘降价纠纷、楼盘延期交房等问题的情况如下：

所有这些矛盾和问题，不仅给物业服务企业带来了不能顺利承接物业项目的压力，同时也影响了业主与物业服务企业之间的关系，加大了物业管理的难度，最终必然会影响物业管理的收费率。

3、工作生意受影响，物业管理费收缴困难

受金融危机的影响，工作难找、生意难做，已经成了当前社会流行的话题，亦代表了部分业主的现状，同时也直接或间接造成了在非公有制企业工作的业主经济收入的减少。

经验告诉我们，楼盘档次越低、收费难度越大，个中的原因除业主素质的高低和物业服务质量的优劣外，另一个重要原因就是业主经济收入的宽裕程度。业主经济收入的减少，自然会让业主想方设法的压缩银根，包括想方设法的不交或缓交物业管理费，以此达到节省家庭生活开支的目的。

● 接管项目难，业务发展受阻

物业管理企业接项目，主要有两类，一类是正在开发销售的新项目;一类是重新更换物业的老项目。金融危机给物业管理企业接管以上两类项目带来了不同程度的影响。

1、新项目减少

物业管理企业的业务拓展，主要依赖于房地产的开发。房地产项目开发得越多，物业管理接管的项目自然就越多。在当前形势下，各房地产公司已将控制开发节奏作为应对金融危机的重要举措，这无疑就影响了物业管理企业承接正在开发或销售的新项目。

2、旧项目利润少：

金融危机来临之前，很多物业管理公司，为腾出更多的人力、物力，接管新的项目，通常都会对无利润或是利润较少的项目，主动予以放弃。而现今，因为新项目开发的有效控制，使物业管理企业承接新项目更加困难。新的无法来到，旧的当然不能放弃，业内逐步形成了“千方百计保项目，一心一意保稳定”的同盟战略。各物业管理企业千方百计保项目，同样会带来业内老项目招标少、接管难，不利于物业管理市场的自由竞争和良性淘汰。

严竣局势下的对策

● 细致工作保稳定

1、在基础服务上，要积极巩固物业管理企业“大后方”，要深入一线，认真听取业主意见，获得业主的支持。

金融危机，不仅仅影响了社会、影响了企业，同时，也影响了家庭、影响了个人。因为工作生活的不如意，经济收入的减少，使得部分业主感到烦躁和不安。业主情绪的低落，势必会让业主对各种事务，包括我们的物业管理工作，产生一些抵触情绪。因此，这就要求物业服务企业要提升水平、扎实工作、百倍努力，最大限度地让业主满意。物业管理企业只有通过不断提升服务水平，提高服务质量，通过细致入微的工作，行之有效的行动，来打动业主，从而达到“获得业主支持、确保物业稳定”的目的。

2、在秩序管理上，要集中开展物业安全防范整治工作，力争把安全隐患消除在萌芽状态。

越是问题矛盾集中的时候，越是展现个人或企业水平的时候。在当前金融危机形势下，控制治安隐患，不仅可以为政府减轻压力，获得社会支持，而且还可以为企业树立威信，获取业主信任。物业秩序管理工作，仍需要从细节入手，从实际出发。物业管理企业要针对项目的特点，对可疑人员进行重点关注;对承租住户、经营住户进行重点登记，并根据租户的实际，及时关注企业倒闭或裁员恶意欠薪可能对物业环境造成的冲击，总之要严控制偷盗隐患，积极维护社会稳定，确保将问题消化在萌芽状态。

● 开源节流求生存

金融危机带来的物业管理企业经营收入的减少，是物业管理企业生存的最大危机，因此开源节流是金融危机形势下企业自保求生存的重要手段。

1、开源，通俗地讲就是要紧抓财路子。主要有清理陈年旧帐、开展特约服务。物管企业要通过强化清欠及特约服务管理机制、总结清欠及特约服务管理经验、健全清欠及特约服务管理体系的方式，达到顺利收缴欠费和广泛开展特约服务之目的。需要提醒的是，在实施对商场、写字楼、总部区等类型物业的清欠工作时，要密切留意企业、商户的经营状况，对那些可能倒闭歇业的企业、经营户进行重点监控，要防止恶意租户一夜消失而给企业带来租金和管理费收入损失。

2、节流，通俗地讲就是要捂紧钱袋子。企业日常运转过程中，诸如办公、招待、奖励等开销是必不可少的，在经济效益宽松的环境中，很多诸如此类的开支应该算是正常的。但在当前形势下，我们得长远打算，一分一厘往里抠。紧紧围绕“必需要的，少要;可要可不要的，坚决不要”的节流思路执行。另外在人员聘用上，要采取“汰庸求贤、科学配人”的理性人员配置方针。尽量做好将每一分钱都花在企业发展与人才培养的刀刃上。

● 苦练内功谋发展

谋求发展，是每一个企业永恒的追求。然而，金融危机带来的项目接管难的严竣问题，已然成了物业管理企业快速发展的绊脚石。但是笔者认为危机中同样酝酿机会，如果处置得当，风险当可化为机遇。“蛰伏苦练内功、蓄势一飞冲天”即是笔者提倡在金融危机下，应该有的企业发展新思路。

要求物业管理企业蛰伏，并不是要物业管理企业忍气吞声装孙子，也不是两耳不闻窗外事，而是要物业管理企业借此机会，将过去对外拓展项目的精力，用到强化企业内务管理上，要物业管理企业借此机会学习和提升，要物业管理企业弥补此前因企业快速扩张遗留的“功课”。蛰伏的目的，是为了质的飞跃，蛰伏苦练内功，是为了蓄势一飞冲天。金融危机形势下，物业管理企业的蛰伏，最终是为了在机遇到来时，有能力有实力谋求新的发展。

总之，当前金融危机已蔓延到了服务行业、实体行业，随着金融危机时间的延长和范围的扩大，这些影响也势必会给物业管理行业带来更大更多的不稳定和不和谐。因此，我们在分析危机给物业管理行业带来影响的同时，必需要正视问题，决不能有事不关己的短视和逍遥态度。

(原载于《现代物业》2009年第7期/总第121期)