案例回顾：笔架山庄业主索赔案

案情介绍

1998年，民营企业家“钮扣大王”明丕白在所居住的深圳笔架山庄居所楼下遭两名歹徒绑架，在对其进行抢劫后，歹徒怕被明某认出，将其杀害。尸体藏于其住所楼下的104房，案犯潜逃。第二天，其亲属在管理处电工陈某的协助下找到尸体。而在被害人遇害之前，两名歹徒在抛尸的屋内潜伏四天，期间还出外购买食物;笔架山庄物业管理公司的员工发现空置房有人未上前查看。1999年行凶案犯被捕归案，于2000年4月伏法以后，死者家属认为在这起凶案中，其所居住的笔架山庄的管理者物业管理公司存在严重过错，对明丕白的被害负有不可推卸的责任，遂将物业管理公司告上了法庭，以物业公司管理过程中有过错，致使抢劫杀人案发生为由，要求物业管理公司公开赔礼道歉，并索赔精神损害及死亡赔偿金等共计人民币139万余元。

一审于2001年5月开庭，在一审中，双方争论的焦点有：双方之间是否存在物业管理与服务的合同关系，被告应履行什么义务，是否违反了合同义务，是否应对原告的死亡承担违约责任。在案情审理过程中，一审法院在听取原被告双方的答辩以后，法官认为物业公司必须保障住户安全。物业公司和业主之间是合同关系，根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务。在此合同中，物业管理公司应履行保护明丕白人身、财产不受非法侵害的义务。而物业公司的保安和工作人员没有尽到义务，让歹徒进入小区并在小区内逗留了4天导致明先生遭遇不测。因此明先生的死，物业公司有一定的责任。按照《民法通则》规定，受害人的生命财产安全受法律保护。认为受害人按月缴纳了物业管理费，自入住之日起，物业公司就与合同当事人建立了服务合同法律关系。根据《合同法》规定，物业管理公司应最大限度地保证住户的人身财产安全不受侵害。被告未全面履行合同义务，责任心不强，使犯罪分子得逞，杀害了当事人，应承担一定责任。为此法官判决：被告人从判决生效之日起10天内支付原告人民币10万元。

被告不服一审判决，当庭表示要继续上诉。原告则对判决结果表示满意。

2001年笔架山庄索赔案轰动了全国，并在全国的物业管理行业引起巨大震动。2001年下半年，在杭州召开的第一届“中国物业管理发展论坛”上，来自全国物业管理各方面的专家和人士对此案也表示了极大的关注。中央电视台等10多个媒体到庭采访，《北京青年报》《深圳法制报》等媒体对此案进行了大量的跟踪采访报道。据法律界人士称，这是全国首个物业管理公司要为住宅区内的刑事案件承担赔偿责任的判例。住宅区发生刑事案，物业管理公司应不应承担责任?随着物业管理在全国日益普及，这种争论将在越来越多的地方发生。本案的判决将对物业管理提出新的挑战，同时也对物业管理的判法依据提出了新的课题。

一审判决后，“究竟物业公司的保安员应尽哪些职责?”这一问题成为广大读者争论的焦点。各界反应不一。 来自于住户、物业管理界及其他相关人士都有不同的看法。

央视《今日说法》栏目就此案件做了一次访谈节目，邀请的嘉宾是北京大学法学院教授王小能。主持人就案件中小区的保安看到小区里面有人，但是没有管这种情况，向嘉宾询问该物业公司要负什么样的责任。嘉宾肯定这是一种违约责任。主持人提到，所有物业公司，都有自己的借口。说自己确实是24小时派保安，但并不意味着24小时之内要每一寸土地都进行保安。嘉宾认为这样的说法也有点儿道理。保安不是保镖，在这起案子中，保安看见灯光，看见有可疑的人影，没有采取任何措施。他以他不是保镖，不能24小时紧跟着住户，每一寸土地都要保护好为理由，这种说法就完全是一种借口了。

深圳市物业管理协会李秘书长认为，笔架山庄业主被害、其家属向物业管理公司索赔一案再次提醒深圳市物业管理界，业界发展中的许多问题值得好好反思，并重新为这一行业的性质、功能、地位进行定位。物业公司是服务性企业，应强化自身的服务功能，以为业主服务好为宗旨，要把代行的一些非本质功能从服务职能中剥离出来，走社区化的道路，建立专业服务公司，通过与业主签约的形式，达到为业主提供专业化物业服务的目的。尽管物业管理要为业主提供安全服务，并实行24小时值班和巡逻制度，物业公司也收取了业主少量的保安费，但物业公司的保安充其量只能为业主所居住小区的公共秩序提供有限的防范性服务，既无力提供更有效的服务，也无力承担因此所致的损害赔偿。

深圳市物业管理协会法律顾问、广东孙罗雷律师事务所孙亚非律师和鹏基物业管理服务公司的刘志平先生认为，物业公司的保安员作为物业管理公司工作人员，既没有治安机关打击违法犯罪的强制手段，也不享有相关的权力。具体到本案，孙律师认为，物业公司的保安人员已发现由其管理的空置房有可疑情况，虽无权盘查，但应立即报告，在这一点上物业公司是有过错的，但这种过错和违约行为与业主被杀没有直接的因果关系，物业公司不应承担法律责任。

而家住南山龙辉花园33岁的公司部门主管马先生说：血案是索赔的直接原因，而引发血案的一个很重要原因就是小区物业管理有名无实。歹徒作案并不是懵打懵撞，而是潜伏到小区里面下的手，保安发现了情况却并未及时作出反应，一场有可能避免的灾难就这样发生了。类似事件，哪怕只有一次，对发展商的品牌美誉度肯定会有不小的冲击。

深圳某著名物业管理公司认为：目前物业管理行业企业对小区的安全管理工作提供的是负责所管理服务物业范围内的公共安全，对住户室内的安全无法也不可能保证;对居住在物业管理公司管理服务的小区内发生刑事案件，物业公司是否负有责任的问题，不能一概而论，而要“具体情况具体分析”。物业公司证明自己确实履行了安全管理工作，就不用负担责任。

深圳市万厦居业公司杨虎鹰强调，笔架山庄一案，只是一件个案，不具普遍性。本案关键在于，笔架山庄物业管理保安服务人员在本案中有无过失。目前相关法律法规有不明确和相矛盾之处，物业管理法规一方面规定物业管理人员须维护住宅区的公共秩序，另一方面又明文规定管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管，这里面的责任划分不明确。鉴于此案对物业管理行业的影响，可以预见，无论官司最终结果如何，都会促使大家反思现行模式中的不足，完善法规、改进合同，以及采取其它措施，提高整体物业管理水平。

中海物业管理(深圳)有限公司认为，物业管理公司没有约定的承担业主人身、财产保险、保管的义务。物业公司在合同中有约定的“配合和协助公安机关进行安全监控和巡视”的义务;但这一条款仅是约定了物业公司的保安队伍有巡逻、及时报案等配合协助保障安全的辅助义务，而不具备公安机关履行维护治安的社会责任和义务。物业公司在既未实施侵权行为，又没有违反约定义务，更无保护业主人身、财产权利的法定职责的情况下，要求其承担法律责任是没有依据的。同时该人士指出：本案必将促使物业管理公司采取更有效的措施来尽到自己在管理中的勤勉、谨慎的义务，切实保护业主的人身财产安全，进而提高整个行业的管理水平。

广东信通律师事务所的谷家泽认为权利义务应对等。像笔架山庄索赔案的判决结果，如果物业公司承担如此不对等义务的话，物业公司无法生存，物业管理行业无利可图，甚至要承担过高风险，物业管理行业不能健康发展，最终受损害的还是业主。法院的判决确认了物业公司的违约行为，无疑是符合事实的，但它回避了一个问题就是，违约行为与损害结果之间应有必然的因果关系。本案中，物业公司违约行为与业主遇害没有必然的因果关系，物业公司不应对此损害结果承担赔偿责任。导致业主死亡的必然原因是犯罪分子的暴力行为。物业公司的疏忽，只是客观上为犯罪分子的犯罪行为提供了条件，构成了犯罪行为发生的前提，但凭此不足以要求物业公司承担赔偿责任。

二审判决物业管理公司胜诉

2002年3月8日，深圳市中级人民法院对此案件进行了二审并判决撤销要求物业管理公司赔偿10万元的一审判决，二审结果表明物业管理公司上诉得值。

上诉人与被上诉人在上诉法庭展开交锋，双方辩论的焦点其中包括：上诉人应否负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务;物业管理公司电工陈某发现空置房有人未及时处理的行为是否构成职务过错;物业管理公司的违约行为与业主明某的死亡是否存在因果关系。

二审法院认为，本案中，明某生前入住上述房屋，按月向上诉人交纳了物业管理费，上诉人作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供了相应的物业管理服务，自明某入住之日起，双方虽没有签订物业管理合同，但形成了事实上的物业管理服务合同法律关系。该合同的主体、履行地均在深圳经济特区内，依法应适用1994年6月18日深圳经济特区第一届人民代表大会常务委员会通过的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、相关法律、法规予以调整。

关于确定审理本案争议的依据问题。根据《中华人民共和国民法通则》，上诉人根据笔架山庄的开发建设单位的委托对笔架山庄住宅区进行物业管理。因此，上诉人与开发建设单位所签订的合同合法有效。该《物业管理合同》是确定本案双方当事人的权利义务，确定审理本案双方当事人所争议的依据，对当事人的合法权益，依法应予以保护。

被上诉人所主张的是违约之诉，应当严格按双方当事人所确立的《物业管理合同》的约定及有关法律的规定来界定双方当事人的权利与义务。本案中，上诉人与被害人明某生前所确立的《物业管理合同》及深圳经济特区物业管理法规均明确排除了上诉人负有人身、财产安全保护、保管的义务。要上诉人承担业主人身财产安全作为合同的附随义务，该责任远远超出了物业管理合同中的主义务。作为本案中的上诉人，不具有对笔架山庄全体业主及非业主使用人的人身、财产保护、保管的权利能力，不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。本案中的被害人明某在上诉人的物业管理区内被谋害，犯罪侵权行为导致损害结果的发生与上诉人在物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。上诉人在履行物业管理合同中，对损害结果的发生，主观上没有故意或过失的侵权行为，不应当就不存在的义务承担违约责任。

一审判决以上诉人的员工电工陈某看见可疑人员在小区内出入，未报告或引起注意，认定上诉人没有尽到相应的关注义务，而承担违约赔偿责任，缺乏合同依据或法律依据。本案的损害结果发生原因是因犯罪行为所致的，由于刑事犯罪的突发性、不可预测性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案，尽管物业管理公司按物业管理合同认真履行义务，也不可能完全避免本案此类犯罪事件在管理区内发生，也不必然导致本案损害事实的发生。上诉人工作人员的行为并不构成违约，且该行为与损害结果的发生亦无因果关系。综上所述，上诉人在本案中对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造成本案的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了《物业管理合同》所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。因此二审判定：撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。

专家说法

从这起笔架山庄被害业主家属向物业管理公司索赔案的一审与二审判决看：一审之所以错误地作出要求物业管理公司承担10万元赔偿的判决，是基于对合同附随义务的错误理解。而二审法院在判决中准确地界定分析和理解了合同的附随义务，认定了合同的附随义务应该由法律直接规定，不能随意地将这个义务扩大。没有法律的依据或违反法律依据随意地将合同的附随义务扩大化，使物业管理公司不堪重负地承担过多的社会公共义务，有悖于《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的立法精神，也有悖于民法以及合同法的公平、正义、诚实信用原则。

目前在物业管理行业中，业主们维护自身权益的意识日益加强，动辄追究物业管理公司责任，甚至诉诸法律，使物业管理行业的经营风险不断加大。但是，有必要提出的是，无论是服务方还是雇主方，法律地位都是平等的，都是平等的民事主体之间的关系，谁也没有居高临下、超越法律、歧视对方的特权。从治安方面的情况看，在国际惯例上，经费投入越多，犯罪的概率就越少，但并不能把犯罪率降低到零。住户、使用人不应认为交了安全防范服务的费用，就可以高枕无忧而放松安全的警惕性，相反，应以积极的态度做好个人和家庭的安全措施，防患于未然。因此，必须明确物业管理公司以及保安员在治安方面的权利义务与普通公民是一样的，即遇到现行的犯罪行为只有制止和扭送犯罪嫌疑人到公安机关的权利义务，除此之外法律没有赋予物业管理公司额外的权利义务。物业管理公司的保安工作没有公安机关那样的执法权，不能采用侦查和其他强制手段来对付小区的业主或其他来客，包括那些看来可疑、但一时又抓不到证据的嫌疑人员。判断物业管理公司是否要对小区发生的业主人身、财产等损失负责的标准，不能只看是否发生损害后果，更不能一厢情愿地把物业管理公司的责任无限扩大。不然，劳神费钱打官司，最后可能落得失望而归。

(原载于《现代物业》2002年7月/总第1期)