台湾豪宅共有共享设施设备点交

随着房地产行情持续升温，两岸三地吹起一股豪宅风潮，从香港“天汇”到台湾“帝宝”、上海“汤臣一品”等，一再成为传媒注目的焦点，而在豪宅的市场中，共有共享部分(共用部位)的设施设备点收自然也比一般住宅来的缜密许多。

综观大陆与台湾对于共享部分的点收，精神都是起造人(开发商)应将共享部分设施与设备移交给业主方或者业主委任之物业管理公司。无论是由谁办理接收，物权的主体都是业主，也就是区分所有权人。

所以良好的质量与合宜的使用也是共享部分点交的重点，同时也是建筑物日后管理维护的重要参考指标与依据。

台湾豪宅的定义

广泛地来说，豪宅并没有确切的定义。台湾财讯杂志举办过豪宅票选，财讯杂志就豪宅的定义为：好地段、好建材、好管理。而豪宅评选标准有以下十个条件：(王荣章，2008，财讯314 期)

1、特殊地段(景观)优势：台北市仁爱路、敦化南北路、信义计划区、天母、大直水岸、大安森林公园;

2、交屋满一年;

3、进住率达七成以上;

4、八十坪(约合264.5平方米)以上、总价六千万元新台币以上;

5、知名度名列前茅;

6、交屋后换手率低于三成;

7、成交行情较预售市场上涨二成以上;

8、委买比例高、委卖比例低，平均委售速度低于三个月;

9、顶级建材、避震设计;

10、二十四小时保全管理、顶级服务。

笔者观察目前台湾豪宅的共有共享部分、设备与设施，有以下流行的市场趋势：

设施类：电子公布栏、司机休息室、红酒窖、宴会厅、温水泳池水疗池、佣人专用通道与电梯、饭店级俱乐部、艺术品装饰共享空间、一层一户、隔音窗、双层地板。

设备类：全栋行动电话波强、水质净化设备、雨水回收系统、中央空调、全热交换器、可供长期全部供电之发电机、光纤到府、智能型影像监控、远程监控、太阳能发电、全金属给排水管、双供水系统、生饮(净化饮用自来水)系统、中央集尘、制震、感应垃圾桶、防灾避难级浴室、各种球类与娱乐设施、信息化服务接口等。

物业管理服务：饭店级服务、特勤维安级保安服务、个人生活到宅服务等。

台湾豪宅点交模式

在大陆，业主对物业共享部位、共享设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，但点交的工作在法规中被规范为在建设单位与物业服务企业之间来办理(《物业管理条例》第二十九条及《物业承接查验办法》第二条)，以及物业服务企业承接物业时，应当对物业共享部位、共享设施设备进行查验(《物业管理条例》第二十八条)。在台湾，点收事务基本上是属于小区业主管理委员会的职责(《公寓大厦管理条例》第57条及第36条)。从这样的两岸法令比较来看，大陆偏向由物业服务单位来执行点交工作，台湾偏向由业主管理委员会来执行。

台湾豪宅的点交模式大致分为以下三种：

管理委员会自行点交

建立于管理委员会对开发商的信赖感之上，由开发商及各设备承包商就相关设备设施进行操作与说明，由管理委员会自行点收。这样的形态需要高度的信任以及小规模物业两种要素结合，目前来说并非主流模式。

委由物业管理公司点交

管理委员会将此项工作委由物业管理公司代为执行，优点是物业管理公司点交范围具有完整性，从住户数据、财务、管理权移转乃至各项设施设备的清点，同时也是对于日后各项设备设施维护管理的先期了解作业。缺点是物业管理公司有可能对于建筑与机电设备较为陌生。因为台湾的物业管理公司(法令称为“公寓大厦管理维护公司”)绝大多数属于中小企业，并且非开发商背景所成立，所以对于相关硬设备了解程度可能不高。如果物业管理公司就是开发商所委托的，大多管理委员会不愿意委托物业管理公司做这项服务，因为管理委员会可能担心物业管理公司的公正性和立场问题。

建筑设备委托机电公司点交

因为豪宅设施设备多样而复杂，而各项建筑设备性能要点可能是一般民众所无法得知的专业内容。建筑设备不如设施类仅是着重使用层面，还需要有丰富的法令熟悉能力、图说阅读能力以及设备操作能力，所以越来越多的豪宅管理委员会将各项建筑设备委托给机电公司代为检测与点交。

随着消费者意识抬头，同时豪宅的客户又多是社会菁英，开发商对于豪宅的质量也是丝毫不敢大意。所以豪宅从设计、物业前期规划、营造施工、服务人员进驻等无不提高规格，小心翼翼。乃至于在建筑物竣工后至管理委员会点交之前，还要进行内部最终质量查验的工作，这也为物业管理公司及机电公司创造另一种可介入的商业模式。

台湾豪宅点交流程

根据台湾《公寓大厦管理条例》的规定，起造人(开发商)应于管理委员会成立七日内将共有共享设备设施点交给管理委员会，在豪宅常见的点交流程如下：

(一)制作资料：就共有共享设备设施制作点交清册、相关图说、出场证明、操作维护手册、使用执照誊本等供管理委员会审阅。

(二)说明设备设施：就各项设备设施的位置、机能、流程等进行简报，使管理委员会对于各项设备设施有初步之了解。

(三)管理委员会决定点交模式：管理委员会会综合考虑设备设施复杂度、对开发商的满意度等因素决定点交模式。也有若干开发商为求时效，愿意负担委外技术服务相关费用。

(四)分组测试：依照各项公共设施、机电、给排水、消防、监控等类别分组进行各项机能测试。

(五)缺失的确认与修缮：在豪宅市场中，许多管理委员会所认为的缺失大多不是设备层面的，而是使用层面的。例如虽然原始并无设计电梯内的独立冷暖空调，但是管理委员会就会觉得这是使用机能上的不足。在缺失修缮并经过确认后，双方就完成了实质上的点交程序，而管理委员会就可以依有关规定向主管机关领回法定基金。

豪宅点交关注事项

在豪宅点交中，下列事项是豪宅管理委员会关注与要求的重点：

设施质感

对豪宅的消费者来说，专有室内部分无论是在装修的细致度、家具家饰的选择还是整体气氛格调等方面都是其关注的项目。所以共有部分的整体质量与质感一定要比照并具有与室内部分相当的档次，甚至要更超越。管理委员会最常要求的项目为家具、大厅灯具、大厅地板装修等。因为豪宅的聚落属于小众，豪宅主人们常常到对方居住的地方联谊、餐叙。所以大厅呈现的风格与品味正足以代表主人居住的品味，当然成为首要关注事项。

设施机能

管理委员会会要求从实际使用的角度来看各项设施之机能，因为各种公共设施都是各居民随时可能使用的，而各项设施机能要足够流畅，硬件的预备与配合当然是首要的条件。

泳池——池畔需要有能够提供联谊休憩的场所、座位与饮料吧设施。如果是户外温水泳池，冬季还需要预备户外专用暖气炉供居民取暖。

司机休息室——需要预备司机机车停车位、司机置物柜、淋浴间、咖啡机、有线电视及大型坐卧两用沙发。

洗车装备——司机每日利用上班时间清洗车辆，大部分都设置于地下室角落，有给排水设备以及高压清洗水枪和塑料围栏。

宴会厅——可容纳20—24人大圆桌、需要有专属工作人员进出动线、大型快速炉、冷冻冷藏柜、饭店级料理台等。

咖啡厅——住户彼此之间需要有联谊的场所，需要有高级咖啡机、水果点心冷藏柜、下午茶具组、自动演奏钢琴等。

健身中心——豪宅客户对于运动系的公共设施最为重视，目前台湾健身房最喜爱的设备是跑步机，边跑边聆听观赏相关影音节目。

固若金汤的安全防灾设备

因为豪宅的社会经济地位高，所以对于人身安全自然特别重视。

车辆管制系统——以车牌辨识加上长距离读卡感应方式确认车辆身份。

人员管制系统——以生物辨识(掌指纹、虹膜、指静脉、脸型等)系统结合感应门禁系统做人员管制，并辅以智能数字影像录像设备建立各户访客影像档案。

全数字化智能影像监视——以网络摄影机搭配智能型数字录像机，可有虚拟围墙、物品遗失警报、火焰侦测警报等。同时搭配快速自动追踪模块，有人车接近自动追踪放大影像。

涵盖完整的摄影区——就人车可能经过之动线印证摄影机是否可以拍摄清楚。

反胁迫与求救——设置反胁迫车位，让住户如果遭受胁迫可以停在反胁迫车位上，启动静音求救信号。另外在电梯车厢中也搭配了实时语音窃听装置，让主人可以于电梯车厢内以话语求救。

强大的数据储存装置——在影像监视器的储存上，采用了磁盘容错数组装置，如此可以提供大容量、高速度的储存方式，并且可以避免硬盘坏轨导致数据遗失。

防灾中心——建筑技术规则中有规定，地面楼层达16层以上的建筑物需要设置防灾中心，其中有各样防灾装备与控制单元。在豪宅中，纵然不是规则要求设置，也都会设置防灾中心，其中控制单元更超越了规则的要求，除了安保自动化、楼宇自动化之外，还会设置数字电表、数字瓦斯表等装置。

完整的信息通讯装置

将各户对讲机、情境模块、访客影像留言、局域网络影音分享、大楼内部摄影机等，整合进入各户多媒体视听主机中。以及豪宅内各服务人员使用与住户对讲机相同系统之数字电话DECT，让住户随时可以透过家中电话，以拨打分机方式，让各服务人员不必在座位上也可随身接听服务电话。也就是让整栋建筑物信息与通讯讯息透过标准网络接口彼此传输。

无论是在豪宅或是一般住宅，共有共享设备设施点交已是开发商与消费者共同关注的议题，同时也是物业管理相关从业人员需要追求的知识与相关技能。豪宅的设备设施无异有着所有建筑物设备设施领头羊的地位，如果能从豪宅的设备设施先行了解，也同时奠定了其他物业设施设备规划与管理能力。

(本文共同作者：徐源德 陈俐茹 原载于《现代物业》2011年01期/总176期)