北京首例居民楼防空地下室确权案

2003年9月，北京市海淀区华清嘉园小区的业主们发现，小区1、15、16、19和20号楼地下二层作为商品房配套设施的人防工程被出租给旅馆经营者，由此拉开了业主近两年的维权历程。业主们在调查中得知，北京市海淀区人民防空办公室(以下简称海淀区人防办)将小区地下二层人防工程出租给开发商——华润置地(北京)股份有限公司(以下简称华润北京公司)，租期为10年，每年租金2万元，开发商又将人防工程转租给旅馆经营公司，从中获取利润。业主们认为，海淀区人防办将小区人防工程出租的行为对业主的健康及生活安全均构成威胁，严重侵害业主的合法权益。2005年5月，业主王先生等9人代表华清嘉园甲15号楼全体业主将海淀区人防办诉至海淀区法院，要求海淀区法院确认华清嘉园甲15号楼地下人防工程所有权归业主所有，海淀区人防办立即清退人防工程中居住的人员，并向业主返还租金2万元。海淀区法院受理了此案。

原告王先生等9人诉称，2000年10月至2001年3月期间，王先生等9原告以预购形式分别购买了位于北京市海淀区华清嘉园6号楼(现更名为甲15号楼)内的商品房，于2002年6月交付使用。9原告以购买房屋的房价款中包含了人防工程的造价，人防工程属于公共服务设施、共用设施为由，认为自己系人防工程投资人，应被确认为华清嘉园甲15号楼地下人防工程的所有权人。

被告海淀区人防办辩称，原告无证据证明其是该楼下人防工程所有权人，人防工程系战略设施，属国家所有，且原告购买房屋时签订的购房合同中约定的公摊面积并未包括人防工程。我方代国家对人防工程行使管理权，向使用人收取的是管理费而非租金。原告主张的返还租金系给付之诉，与确权之诉应分别处理，对于人防工程管理方面的问题亦应另行解决，因此不同意原告的诉讼请求。

法院经审理查明，9原告与华润北京公司在商品房买卖合同的附件中，对公共部位与公用房屋建筑面积进行约定，其中分摊原则中不包括本案所争议的地下二层防空地下室。在双方权利义务条款中，亦未涉及该防空地下室的内容。

2002年5月28日，华润北京公司与海淀区人防办签订《防空地下室移交书》，将华清嘉园甲15号楼的防空地下室移交给海淀区人防办。2003年1月2日，海淀区人防办与华润北京公司签订《使用人防工程责任书》，将包括甲15号楼人防工程(940平方米)在内的小区内的人防工程授权由华润北京公司使用。

目前我国无任何法律、法规对城市居民小区的防空地下室的产权归属予以明确界定。2004年11月19日，北京市人民防空办公室(以下简称市人防办)在给北京市人大代表高扬的《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》(以下简称《回复》)中有如下阐述：开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上他就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出;国家不仅减让土地出让金，减免了有关税费，还给予了种种优惠条件，因而实际上，国家也是有间接投入的，综合这些因素，加上防空地下室的特殊性，因此我们认为，城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门;城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们，但是按照规划统一配建的居住小区的配套附属设施不仅仅是人防工程，还有学校、托幼园所以及占有一定比例的地面物业管理用房等，均摊入了商品房综合开发成本，这些建筑物的产权是否也应该归属业主们实行共有、共管呢?况且人防工程是国家的重要战备设施，且有特殊属性，其产权归属需要依据国家宪法和相关法律由国家立法予以确定。

法院认为：一、市人防办在《回复》中并未确认防空地下室所有权的归属，其针对市人大代表的提问所作阐述应属理论探讨，并不具有权威性及法律效力。二、防空法上所指“投资”作为法律用语有其特殊含义，强调出资者系为达到一定目的而投入资金，其对投资行为应具有主观能动性，即在实施投资的具体出资行为时，已对投资的内容有相应的认知、对收益有相应的预期、对风险有相应的预见。本案中，各原告在确立商品房买卖合同关系时应明知其所支付的购房款的对价并不包括防空地下室，因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。市人防办在《回复》中是从成本最终承担的角度分析，将购房者定义为“投资人”，并未区分主动出资与被动负担在法律上的不同意义。如果简单地将购房款等同于投资款，并依此确认各购房人对人防工程享有所有权，显然缺乏逻辑上的合理性。三、收益权确为所有权的四大权能之一，但有收益权，不必然享有所有权，因此原告方主张其有收益权即有所有权的逻辑关系并不成立。四、基于现状，本案所争议的防空地下室并不在物业区域内，因此《物业管理条例》的条文对本案并不适用。

2005年10月21日，海淀区法院对这起北京市首例居民楼防空地下室确权案做出一审判决，法院对原告方所主张权利的事实及法律依据不予确认，并因此对原告方要求将华清嘉园甲15号楼地下二层防空地下室的所有权确认归原告方所有的诉讼请求不予支持。原告方要求海淀区人防办返还人民币2万元并承担清退华清嘉园甲15号楼地下人防工程内居住人员的责任，该两项诉讼请求的成立应以确认原告方享有所争议的防空地下室的所有权为前提，鉴于前提尚未成立，该两项诉讼请求缺乏权利基础，故法院对原告方该两项诉讼请求亦不予支持，驳回原告的起诉。但地下人防工程作为强制配套设施，具有特定用途，任何人对不良使用人防工程、设施的现象均有提出异议的权利，可通过相关行政告申等途径予以解决。原告方有关防空地下室被出租、居住使用人扰民、存在安全隐患等当庭陈述应引起海淀区人防办的重视，法院亦将通过司法建议敦促相关部门加强管理。

(根据《现代物业•新业主》2005年第9期、《法制日报》2005年10月24日等媒体资料整理)

(原载于《现代物业·新业主》2006年第5期总第47期)