关于皓晖花园物业管理问卷调查的复函

尊敬的皓晖花园业主委员会：

对你们2007年10月29日签发的物业管理问卷调查，函复如下：

一、对现有物业管理工作的总体评价

据我个人了解，物业管理处对做好皓晖花园的服务确实尽了不懈的努力，但是，目前皓晖花园物业管理现状，与随着社会的进步业主日益增长的对不动产保值、增值的内在需求，以及对照应当享有的文明、体面的生活环境的基本要求来说，尚需要努力加以改进。我个人认为，主要原因在于过往的相当长时间皓晖花园的主体(即类似像业主委员会这样的机构)长期缺位所致。

(一)关于保洁服务的建议

1、保洁工作适度前移。保洁人员需定期(例如两周一次)向管理处口头或书面报告卫生(包括有异味)最差、次差的梯位、楼层，找出、列出需重点整治的梯位、楼层，便于采取有重点、分层次的宣教(非普教)、整改工作。这只是我想到的一小部分，保洁人员要将保洁工作关注点适度前移，工作方式要从被动型向主动型转变。

2、禁止弃沙土、煮饭。保洁人员和安保人员要防范在花园内边角地偷弃装修土头的行为。现在小区东南角又出现疑似装修弃土的塑料编织袋。11月3日上午，有施工队在小区东门从外往内运沙子，不仅未给住户留出足够的走道空间，而且搞得铁大门内外满地沙子，让人无处插足进出，许多赶早市买菜回家的住户都表示不满。还有，那个底商租户又开始在小区内烧水做饭，把小区当大排档来使用，不仅与环境不和谐，而且他(她)拿着滚烫的食物和热水，经常险些撞上进出电梯前室的住户，此种行为有可能在小区内开启一个有例可援的恶果。建议保安人员对施工队的物流过程进行直接干预，事前要加以口头知会，若有书面的通知，那更有系统性。若发现底商租户在小区内煮饭，每发现一次，关闭通往小区内的后门一个月以示惩罚，等等。

3、要重点防范“房中房”、电梯、步梯、露台等“卫生死角”，对重点疑似人群加以联动防范。据了解，本小区有私改“房中房”20多套。据个人调查，“房中房”内洗手间所排放的污水、污物系通过私改预埋在地面垫高层以下的污水管集纳排放。污水管是沿地面平铺，水动力较差，加上离套内集污口输送距离有远有近，互通互联，且遇墙体部位还弯来弯去，集纳效率很低，最易在平铺管道内造成堵塞。若套内墙地面防水工程年久失效，轻则漏渗水危及左邻右(下)舍，重则漏渗到公共走道墙面和公共走廊，污染公共空间。相对于业主而言，大多数租户是好的，但少数租户不够自觉，特别是“房中房”，同样按建筑面积缴交正常的物业管理费(含卫生费)是无法承担“房中房”内密集的租户人口所带来的保洁工作量的，楼层所设的周转用垃圾桶经常很快爆满，同楼层的住户只好将垃圾提到楼下垃圾桶去处理;在楼层周转用的垃圾桶已满的情况下，某些租户仍将腥气很重的带有汤汁的垃圾随意乱堆，让那些汤汤水水倾倒到楼层地面上，异味十足。因此，除了将某些极不自觉的租户列入重点人群加以约束外，建议对“房中房”按户加收特别卫生费，每天增加对有“房中房”的楼层垃圾桶的清理次数1-2次，且对垃圾桶挨近的墙面污渍进行刷涂、处理。电梯空间狭小，卫生状况堪虞。现在，有少数具有反公众心理倾向的人肆无忌惮地在电梯内乱扔果皮、果壳、纸屑、烟蒂，乱弹烟灰，随地吐痰，甚至用脚踢轿厢门开关按键、连续多次抠挖、破坏电梯关门按键，危及电梯控制电路板，在轿厢壁乱涂乱刻等。除了每日随时保洁外，对破坏电梯的现象，要和后文即将提到的在电梯内加装摄像头、与安保联动处置一并考虑。除电梯外的人行步梯，现在有成为“卫生死角”的可能。为防范其发展成为藏污纳垢之地，步梯内要加强保洁和巡查监管，建议每周至少用拖把带清水清洗两次。我还发现露台成了承接高空抛物的垃圾场，堆了许多纸质饮料盒等垃圾，成为孳生蚊蝇的温床，夏秋季节蚊子特多，因此，建议对所有露台每周至少巡视、清扫一次。

4、禾祥东路东段采取降噪措施，小区北侧降噪预研。厦禾路开建梧村客运枢纽站、地下商城以及BRT(大容量快速公交)高架桥以来，左右车道轮换实行交通管制，本花园南侧所面临的禾祥东路东段事实上在相当长的时间内已经成为厦门市交通流量最繁忙的厦禾路的分流道，除了原有的近十条中巴线路经过外，89路、808路等大型公交车借道禾祥东路东段，如奔行街市的坦克，给1号楼住户造成严重的噪声、扬尘污染。第一步，建议由业主委员会牵头征集签名(含租户)向市政府信访办提议将此路段列入全天24小时噪声监测点，重点从早上6点起到晚上10点半;第二步，再一次征集签名(含租户)提议市政府将禾祥东路东段降噪工程列入2008年市委市政府为民办实事计划或与厦禾路铺装改性沥青路面同步实施。具体的工程措施有：平整路面，可减轻行驶车辆颠簸引起车体内机件碰撞、摩擦发出的噪声;铺装改性沥青路面，据研究，可降噪10%-15%。针对政府可能规划皓晖花园北侧改建直通湖滨东路的支路，降噪预案也要提前预研。

5、东大门外区间路下水道疏堵和写字楼底板渗漏整改。皓晖花园东门与富城花园之间通往禾祥东路和凤屿路的区间路面，每遇大雨，即被淹没，形成此路不通的境况。退水后，淤泥、砂砾破坏卫生状况，疑似附近下水道堵塞。建议采取必要的工程措施，疏通东门外下水道，使东大门到禾祥东路和凤屿路在大雨天有路可走。东南角写字楼底板渗漏若已列入维修日程，请抓紧秋季施工的黄金季节实施，底板下方路面的类似灰质污渍，要一并处理。

6、官方公告宜集中贴在布告栏。物业管理处或业主委员会的通知，宜集中贴在中庭和电梯前室内的布告栏内，这样，易贴易取。个人认为，不宜随意贴在楼层墙壁上，一是对过时的通知很不好揭下;还有，容易招惹个别不自觉的住户用烟头去灼烧，有可能伤及墙壁。

7、标本兼治。所有住户，包括租户，都要扭转“我既交了卫生费，我就可以破坏环境卫生”的错误观念。这种少数人的想法不仅是蔑视物业管理工作的集中体现，也是从根本上扭转本小区卫生状况的观念大敌。因此，宣教工作需要创新，以达标本兼治。

(二)关于保安服务的建议

1、电梯内加装监控探头。皓晖花园底商后门直通中庭，所以，这是个“不设防城堡”，最容易遭受“特洛伊木马”的攻击。必须在n个节点上加设防线，在电梯内加装监控探头，可以与中庭、电梯前室监控探头联网，才可能实时监控“疑似木马”，为进一步甄别、形成威慑创造条件。电梯是全体业主共同共有的财产，而且，关乎住户的生命安全。近期，以破坏电梯配件取乐、甚至破坏危及电梯内部控制系统电路板、在轿厢壁上乱刻乱涂的势头有抬头的趋势，因此，强烈要求在电梯内安装具有防破坏装置的监控探头，且要建立及时发现、快速反应、即时抓“现行”的联动机制，遏制电梯内的“罪恶之手”。同时，也对电梯内的卫生状况加以监控。定期召集治安形势和案情分析会，防患于未然为上策。

2、关闸管理。我多次发现小区内有“破烂王”进出电梯、掏垃圾桶。更有甚者，有外来进小区送快餐的人员，居然敢在铺装地面砖、原本非常整洁的步梯内小便。据此推测，步梯内的空间不仅可能成为“卫生死角”，更为严重的是，有发展成为“安全死角”的可能。另外，住户入户门内经常被塞进各种广告、传单等，几天内内容不重复，表明目前的小区关闸管理基本失控。关闸失控就意味着够条件吸引隐秘的“木马”们打主意、踩点，进而有机可乘。因此，要对外来进区人员加强管理，包括但不限于出入小区登记，形成威慑，防止某些人利用对小区熟门熟路而越轨。同时，要改善门卫室的硬件设施和工作环境。

(三)关于绿化服务的建议

1、中庭绿化树土层太薄，根系裸露已经很久了，需加厚保水土层，适当追肥，使之恢复生机。

2、东南角“皓晖花园”四个字后面原有的绿化恢复，细节施工不够好，边角不规则，像被啃过，有碍观瞻;缺篱笆隔离，易遭踩踏而损失;此处相对隐秘，且小草初长，必须加设篱笆，重点保护。

(四)关于车辆服务的建议

起落杠须及时复位。西门外的车道起落杠，有时车辆进出后，未及时落下，任由行人进进出出;一些老人家走到近前，突然又落杠，会吓到。在放行车辆后，起落杠应立即落下复位，置于阻断行车道的位置。

(五)关于公共设施、设备维修服务的建议

要对外包服务的承包商进行有效的管理。75#梯曾经在周六上午被发现电梯按键被人挖走，内部控制电路板裸露，无法手动控制关门，存在电击、运行失控等重大安全隐患，电梯维保单位居然遇周末无法及时处理，要等48小时后周一才能处置;而且更换后的按键标识与贴在轿厢壁上的《乘梯指南》说明对不上。像这样的维保单位，是否继续将维保服务外包给它?值得推敲。还有，像关系到消防水泵等应急用电的备用柴油发电机组的维保，是否也有类似的问题?在此仅作提醒。

(六)关于物业管理服务的综合评价

尚有改进的余地。

二、关于开发商工程项目的移(接)交问题

要求对绿化工程面积进行补缺。小区绿化率疑似没有达到楼盘报批《建设用地规划许可证》所规定的规划绿化率的下限，由于全体业主已为此规划指标“买单”过，若以上情况属实的话，要求开发商对绿化工程面积进行补缺。可以考虑采取利用边角地“见缝插针”或立体绿化补足绿化率。

以上仅为个人浅见，对事不对人，所反映的问题提供给业主委员会参考、酌处。特此函复。

顺颂秋安!

谢卫东

二00七年十一月三日

(原载于《现代物业·新业主》2008年第2期)