霸王条款“首位”反思

日前，中国消费者协会公布了《2004年度十大不平等格式条款》，“电信卡过期，余额视为自动放弃”等10项条款受到消费者的一致“恶评”。此次评选活动涉及商品房与物业管理、电信服务、金融保险、商场、有线电视服务等六大领域，商品房与物业管理类问题居首位。

「现状」问题条款很常见，引发后果很严重。

本次评选活动在“商品房与物业管理”类别中，消费者反映的问题主要集中在物业管理公司将物业服务费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业有权停水、停电的规定。就在此前不久，北京市朝阳区某高档小区就曾发生因部分业主和物管公司的物业费用纠纷，物业采取相应措施对80余户业主强制断电的事件。此举不仅严重影响了业主们的正常生活，同时也更加激化了业主和物管公司间的矛盾。

「简评」明确法律地位，界定权利义务。

在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。而在水、电、气、热的提供与使用方面，业主与水、电、气、热的供应商之间形成了另一种法律关系。两种法律关系不能混淆，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责任权利不一致。再者，从业主和物业管理企业的关系来看，水、电、气、热的管理和维护一般不属于物业服务合同内容。物管企业一般是依据与水、电、气、热等专业服务单位之间的协议代为管理。即便有业主不按时交纳物业服务费，物业管理企业也无权实施停水、停电、停气的行为。

「反思」物管行业需自律，业主维权应理性。

业主花钱买服务，物业管理公司收费提供服务，是物业管理的两个方面。作为物业企业本身应根据大多数业主的实际需求，提供适度管理，细化的服务，在经营管理中提高自身的服务质量，改进工作方法，尽最大努力满足社会和业主方面的需要，突出“服务”体现自身价值。同时，业主也应通过合法方式解决物业服务中存在的问题。应该承认，这些缺失都是发展中的问题，说到底都应该在发展中完善，而理性维权，无疑正是其完善的最好方式。在强调民主意识、法治意识的今天，业主们的任何缺乏理性的维权行为都是一把双刃剑，既伤他人又害自己，毕竟业主不是为了维权而生活，而是为了生活而维权。

(本文共同作者：李薇薇，原载于《现代物业·新业主》2005年第6期)