不能将空房业主排除于社区之外

空房物业问题的出现主要是由于近年来商品房交易市场的逐步放开和活跃的商品房交易。越来越多的业主购买商品房的目的不是居住，仅仅是为了进行投资，因而社区中就产生了许多没有业主实际居住的空房。

在这样的大环境下，我们在社区公共事业方面却并没有及时建立相应的制度和运作机制。问题的根源在于人们并没有能够正确认识到空房业主在整个公共事业运作进程中的位置以及在整个法律制度中的地位。而从某种角度上来说，能够解决这样一系列问题的关键也在于正确界定空房业主的法律地位上，只有我们能够明确了空房业主的地位进而理清其与社区中各个法律关系主体间的权利义务关系，我们就可以在这样的基础上设计出切实有效的机制来保证社区内公共事业的有效运行。正如美国经济学家科斯所言，只有明确了权利义务的边界，合作才能在各个主体间有效率的开展而不至于陷入困境。

对空房业主的法律地位的界定首先是对业主的法律地位的界定。众所周知，业主权利的法律来源是《物权法》中的区分建筑物所有权。业主被赋予的权利包括社区共同事务的参与权。以这个权利为前件，业主集团组织业主大会，选举业主委员会作为集团的代表。而业主们与物业服务公司的法律关系的产生则是基于业主大会和物业服务公司达成合意，签订物业管理合同。这是民法上的一般契约行为。因而我们可以发现业主的法律地位是，在业主集团内为法定的权利而在业主与物业服务公司间则是协定的权利。这其实是同一主体在不同法律关系中不同的法律地位的体现，而且业主作为主体参与的法律关系也不只是这些。笔者认为，就物业管理的相关问题而言这两种法律关系是最为根本的，也是一直以来人们未能弄清的。

空房业主的法律地位在一定程度上来说是与一般业主无异的。但是当空房物业管理中问题不断出现的时候我们发现人们往往不能正确理解空房业主的法律地位，进而在试图解决空房物业的问题时发生偏差。

从笔者走访的情况来看，当空房业主与物业服务公司间发生物业管理纠纷时，不论是其他业主还是物业服务公司都倾向于将空房业主排除于社区之外。笔者认为，这个现象是有其社会背景的。长久以来人们是通过福利分房的方式来获得住房的，因而社区内业主间往往是相互存在工作或职业上的联系，整个社区可以说是一个熟人社会。在这样的环境下，业主在社区中的表现，尤其是公共事务上的表现是其获得社区中其他业主认同的主要途径。随着近些年来进入了商品房的时代，虽然原本的熟人社会氛围受到了大大削弱，但不可否认的是，当我们面对社区公共事务时，对一个业主的认同依然是建立在以往的评价标准上的。这种现象不难理解，毕竟我们社会进入商品经济时代才短短的三十年，人们的意识还没有从以往的模式中走出来。而且在一定意义上，以往熟人社会条件下的交往模式是具有极高效率的。但是，需要明确的是，现代社会已经不再是过去社会关系相对简单的熟人社会了，人与人之间的各种关系更为复杂。在这样的情形下，过去大量作为参考依据的信息变得难以获得，更难以确定其真实可靠性，以往的社会交往模式在现代社会条件下变得缺乏效率。从这个角度上来说，空房物业问题的实质也就是以往的社会交往模式与现实社会条件不相适应。从法律关系的角度来说，业主所认为的法律关系的发生往往也是遵循社会交往模式的一般标准，因而对空房业主与其法律关系的认知出现偏差也就不难理解了。

我们可以姑且不论传统社会交往模式的优劣，毕竟社会交往模式还是要从整体社会的大环境来考量的。但是，单就空房物业问题而言，缺乏有效率的社会交往模式正是这个困境的根源。在这样的基础上，我们可以说，寻找一种有效率的社会交往模式是能够从根本上解决空房物业问题的。然而就法经济学的观点而言，我们并不是要解决所有问题，而是要有效率地解决问题。所以当解决问题的成本高于收益时，不论问题解决得有多么完美，都是没有效率的，是需要避免的。同理，社会交往模式的变更无疑是一项浩大而漫长的工程，更不用说其结果的不可预知性。因此，在无法有效率地改变现有社会交往模式的情况下，如何能够寻找到一种有效率地解决空房物业问题的路径就是本文的核心所在。

我们不妨回到问题出发点，也即法律关系中去寻找问题的答案。在空房物业问题中，空房业主无法在传统社会交往模式下有效融入社区是其与其他业主间法律关系难以被认知的重要因素。但是，如果单纯地将其排除在社区之外又实在是缺乏法律的正当性。就像上文所指出的，业主间法律关系的来源是区分建筑物所有权，这是一种法定的权利。法定权利与一般协定的权利就具有了截然不同的法律效果，也使得法律关系产生了差异。这种差异就是，协定权利的存在与否，内容如何全部基于主体间的合意，而法定权利就没有那么多的讨价还价的余地。因此，空房业主参与社区的权利也就不是一个可以讨论的问题了。

细细考量之下我们不难发现，区分建筑物所有权赋予业主法定的参与社区的权利而不是协定的权利，其背后是有深刻的法经济学道理的。试想，如果业主是否能够参与社区需要业主们商定来作出决定，那么整个社区的建设将演变成一场互相争夺、指责的闹剧。而同时，为了能够将不受欢迎者，如没有在社区事务中充分表现的空房业主彻底排除在社区之外，必然需要有人来执行这个驱逐令。另一方面，为了能够加入社区，原本被排除在外的业主也会开展寻租行为。诸如此类的行为都是需要大量的交易成本的，而这些耗费却恰恰是最不必要的。因此，出于经济和社会的考虑，赋予业主法定参与社区的权利在一定程度上是一种有效率的解决方式。虽然这使得业主集团自身运作过程中产生了一些交易成本，但是相比上文所提到的那些具有极高外部效应的行为而言，这已经是一种合理的选择了。

在这里需要我们进一步思考的是，在现行法律关系的框架下，进一步细化业主权利，对诸如区分建筑物所有权这样具有核心地位的权利作出更深入具体的解释，这将是我们法律职业人的一项重要任务。

(原载于《现代物业·新业主》2008年第5期)