物管公司在社区建设中的七个认识误区

当前，国内许多物业管理公司积极投身于所服务社区的建设中，为和谐社区的建设发挥了积极作用。但是，从实际效果来看，仅有较少数的物业公司在社区建设中基本达到了企业、社区居民、社区居委会三方互惠互利、共赢的目标，而大多数物业公司却没有达到预期目标，付出较多，收获甚少，参与社区建设的效果并不理想。对于后一种情况的形成，究其原因有很多，但笔者以为：从这些物业公司自身的角度来追究，它们难辞其咎。从笔者了解的情况来看，当前仍有不少物业公司对社区建设的认识存在不少误区，这些误区恰恰成为他们在社区建设中收效不佳的重要原因。

误区一：在为什么要参与社区建设方面，认为社区建设与己关系不大，甚至无关

在一些物业公司看来，物业管理和社区建设似乎风马牛不相及，认为从物业公司的业务范围而言，社区建设与公司工作关系不大，甚至无关。这种观点显然没有认识到物业公司参与社区建设的多种原因。

物业公司参与社区建设的主要原因在于：

它是企业谋求发展的需要。一些物业公司认为企业的本职工作主要是为业主提供良好的物业服务，只要做好这类事务工作就可以了。其实不然，物业公司对业主的服务除了事务层面的之外，还应该有精神层面的沟通与交流。当前社会上出现的物业公司和业主之间矛盾重重和冲突不断的现象，其中一个很重要的原因在于双方的情感沟通和交流不够。如果物业管理工作纳入社区建设的内容，如文化建设，势必会改善企业与业主的关系，增进双方的情感，稳固企业的业务，有利于企业的长久发展。

它是企业“双重”社会身份的责任和义务。企业身份和“社区人”身份是物业公司在社区中的双重社会身份(参见笔者《谈物业管理公司的双重社会身份》，《现代物业·新业主》2007年第7期)。作为企业，物业公司除了关注自身发展外，也应履行企业在社会中的责任和义务，为所在社区的建设做出应有贡献。作为“社区人”(参见笔者《社区人：社区建设中一个不可小觑的重要概念》，《现代物业·新业主》2007年第6期)，企业是社区建设的权利和义务主体之一，因此也有责任和义务参与社区建设。

它是国家基层建设与和谐社会建设的需要。社区是建设和谐社会的主要基层领域，社区建设受到党中央、国务院的高度重视。近年来国家颁布了一系列相关文件，都倡导和要求社区建设要整合社区资源，充分发挥政府、社区居委会、民间组织、驻社区单位、企业及居民个人在社区建设中的作用。物业公司作为社区中的一员，理应积极响应国家号召，参与和谐社区的建设。

误区二：在什么是社区建设的理解方面，认为社区建设就是社区文化建设

一些物业公司认为，社区建设就是组织社区居民开展丰富多彩的文化活动，如唱歌跳舞、琴棋书画、读书看报、游山玩水等，把社区文化建设等同于社区建设。这种观点实际上片面理解了社区建设的内涵，并混淆了社区文化建设与社区建设的关系。

根据《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》的观点：“社区建设是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程”，它主要包括社区服务、社区卫生、社区文化、社区环境和社区治安这五个方面的工作。从此观点可见，社区建设所包含的内容较为广泛，社区文化建设显然是其子项目，两者是母与子、包含与被包含的关系，不能简单等同。

当然，也有研究者认为：从文化的广义角度而言，社区建设的本质即是社区文化建设，两者是等同的。此观点亦有道理，在学理层面是符合逻辑的，但在现实操作层面，笔者以为还是采纳官方的上述观点为宜，因为这样会更易于社区工作者理解和操作。

误区三：在社区文化调研方面，认为前期调研工作无足轻重

开展丰富多彩的社区文化活动，是社区建设中的一项重要内容和表现形式。部分物业公司在策划社区文化活动时，不注重也不愿意花费精力开展前期调研工作，没有对社区不同年龄和文化层次的居民的文化需求进行调研分析。不是照搬其他社区的文娱活动，就是想当然地策划一些自以为会受居民欢迎的文娱活动，结果事与愿违，参与活动的居民越来越少，基本是老年人在唱独角戏。这种现象主要应归责于他们没有认识到前期调研工作在社区文化建设中的重要作用。

那么，物业公司应怎样开展社区文化调研工作呢?笔者认为，最重要的是把握好调研的内容，即在哪些方面进行调研。笔者认为调研内容主要在以下四个方面：一是调研社区居民的年龄结构，即老、中、青、幼所占的人口比例。根据不同群体的心理特征，分析他们相应的文化需求，从而制定有针对性的文化活动，有的放矢，达到满足不同居民文化需求的目的;二是调研社区内的硬件文化资源，即社区内的文娱场所、体育设施设备等资源是否满足不同群体的文化需求，对这些硬件资源查缺补漏，利用物业公司的可用资源尽量完善社区的硬件文化资源;三是调研可利用的社区居民资源，即找出那些具备一技之长的居民和能够为社区建设提供较大帮助的居民，充分利用他们的才能和资源，推进社区建设;四是调研驻区企事业单位、社会团体等单位的公共硬件文化资源，以社区共建者的名义，邀请他们积极参与和支持社区建设，向社区居民提供本单位的文娱设施设备，实现文化资源共享。

误区四：在社区建设角色定位方面，以自我为中心，认为社区居委会无足轻重

当前，由于政府投入不足和社区居委会自身实力不强等原因，社区居委会在社区建设中多需要得到物业公司在人财物方面的大力支持，物业公司实际上成为社区建设的主要支持者和参与者。因此，一些物业公司就认为社区建设几乎不需要社区居委会来组织实施，物业公司自己就有实力组织实施。其实，这种观点是没有认识到社区居委会在社区建设中的不可替代的角色。

关于社区居委会在社区建设中的角色定位，国家有关部委在相关文件中已有明确表述。如《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》指出：“社区居民委员会的根本性质是党领导下的社区居民实行自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织。”国家发改委、民政部《“十一五”社区服务体系发展规划》指出：“居委会及其他各类基层社区组织，应在市、区政府和街道办事处的指导下，依托社区服务站及其他社区公共服务设施，组织居民参与文化、教育、科技、体育、卫生、环境、法律、安全等进社区活动……组织动员驻区单位和社区居民开展邻里互助等群众性自我服务活动。”从上述引文中可以判断：国家将社区居委会定位为社区建设的主要组织者，社区居民和驻区单位是社区建设的参与者。由此可见，物业公司作为驻区单位，虽然也是社区建设主体之一，但在地位和职能上是取代不了社区居委会的。更何况居委会还承担许多“准政府”的基层管理和服务职能，这些也是企业所无法取代的。

误区五：在社区文化活动策划方面，忽视了各项活动之间的系统性和目的性

一些物业公司在策划社区文化活动时，没有从长远着眼，在一定时期内有计划、有目的地策划实施一系列的文化活动。具体表现在，他们组织的许多文化活动比较零散，“三天打鱼，两天晒网”，开展活动不能持之以恒，活动内容不成系统，活动目的呈现盲目状态。这都是社区文化活动缺乏策划的表现。

物业公司策划组织社区文化活动的目的之一是宣传企业形象，加强与业主的沟通与交流，加深彼此的感情。虽然这个目的众所周知，但是许多物业公司在策划社区文化活动时，往往忽略了如何围绕这一目的长期地策划一系列文化活动，结果是企业在一年之中虽然组织了许多的社区活动，但由于这些活动之间没有关联性和系统性，也就没有很好地达到企业的初衷，使企业付出较多而收效甚微。因此，物业公司要引以为戒，把社区建设看作是一项长期的工作，在策划组织一系列的社区文化活动时，要有计划性和目的性，要把各个活动有机结合起来，不能孤立实施，更不能“三天打鱼，两天晒网”，这样才能发挥社区文化活动的累积效益，逐渐加深企业与业主的感情。

误区六：在社区建设的目的方面，难以把握处理好企业利益与社区公益两者的关系

物业公司参与社区建设主要有两种方式：一是配合社区居委会参与社区建设;一是自己组织开展社区建设活动。在前一种方式中，物业公司多处于被动状态，其中一些公司如果没有认识到社区建设之于自己的意义，或者认为社区居委会组织的社区活动于企业自身没有明显利益时，多会采取拒绝态度，不积极参与社区建设。这种做法实际上是企业没有正确把握和处理好企业利益与社区公益两者的关系。

物业公司参与社区建设的目的之一是为了企业的利益，属于市场动机。而社区建设的本质是公益性，需要社区内的全体成员更多地提供义务性服务，不可能满足他们的私利。因此，企业利益与社区公益两者在社区建设中的冲突性和矛盾性是必然的和客观存在的。物业公司应认识此点，不能因为顾及企业利益而抵触社区建设，不履行作为社区人的义务和不愿做出适当的牺牲，而应把握处理好两者之间的关系，尽量实现企业与社区的共赢。

误区七：在社区共建机制方面，没有认识到建立社区共建合作组织的重要性和有益性

当前，许多社区建设活动不能持续长久的一个重要原因在于：社区居委会没能集合驻区单位力量建立社区共建合作组织，为长期开展社区建设活动提供有力的组织保障机制。在这种情况下，有的物业公司多是凭借自身力量组织实施社区建设，也没有意识到应协助社区居委会集合其他驻区单位的力量，建立社区共建合作组织和机制，发挥集体力量，共同建设好社区。

社区建设是一项需要全体社区成员共同参与的公益事业，而不是仅仅依靠一个组织、一个企业就能干好的公益事业。因此，笔者认为，如果社区居委会没能牵头组织建立社区共建合作组织，物业公司应该积极协助它完成此项工作。这样做的好处主要有三点：一是明确了社区建设的组织机构，为社区建设建立了组织保障机制。二是缓解了物业公司在社区建设中投入一定的人力财力物力的压力。三是为物业公司提供了与其他驻区单位建立联系的机会，有助于其相关工作的顺利开展。

(本文同文作者：吴与伦;原载于《现代物业·新业主》2007年第13期)