休闲性公共设施：软实力、硬实力、关键规划力

游泳池：后续维护成本是关键

小区拥有专属的游泳池，就是奢华休闲公设配套最好的配备。好比台湾仁爱帝宝豪宅，所有的广告都是那挑高奢华标准泳池，而信义富邦豪宅更是以顶楼泳池称霸富豪Party界，纵使是平价宅，如果有游泳池，房价似乎就可以马上镀金。

将游泳池说成拉高房价的道具并不为过。不过恐怕有三成的小区游泳池，在业主委员会成立数年之后，因为维护费用高昂而闲置甚至是当作储藏室;有的是露天型，就改成机车停车场或垃圾堆放处。关键就在于，这游泳池是否规划适当、有没有良好的过滤系统、有没有专人维护，以及是否从一开始就规划好管理计划，并预留合理的维护费用。

游泳池空间尺度设计

规划小区设置游泳池，必须依据小区规模及环境条件来设置大小。一般国际标准水道长为50米、宽为25米、深度最浅为1.8米，可以设八水道、每个水道宽2.5米，水道与水道中间有消波水道线。(图1)

但住家并不用规划可以比国际赛事的游泳池，且住家也会受到建筑结构柱位的限制，所以有一个基本规划就可以满足小区的使用，水道有25米以上的长度，就算豪华，最少也会有20米，而深度考虑到安全性，1米深就可以了。(图2)

至于游泳池到底要不要设置救生员?游泳池管理法规是依据台湾相关单位“游泳池管理规范”第三条：“本规范所称游泳池，指经营者用以提供运动休闲嬉戏为目的，具备25米水道或水池总面积达50平方米以上之运动场地。无论名称是否使用游泳池或其他行业附设者均属之。非营业性公共游泳池或学校游泳池之管理，准用本规范。”所以小区游泳池其实可以说是非营业性公共游泳池，而依据游泳池管理规范第8条规定，必须要设置一名救生员。

另外，深度浅于60厘米的戏水池，理论上虽然是不用配救生员的，但为了安全起见，无论多小的游泳池，开放期间都必须配置一名以上的救生员，否则保险公司是不理赔的，也避免业主委员会吃上官司。

但如果你家的游泳池不是长方形，是圆形或多角形的美丽造型池也不要紧，小区戏水的功能本来就大于专业的游泳训练。其他费用还包括每个月的器材、机具保养、更换。如果一年只营运六个月，另外不使用的六个月也需要保养费。

看到这里，那一点点的浪漫已经消失无形，室外温水游泳池一个月不游泳都要多花掉许多物业费。

专业上的建议，自然是先让小区运作一年，统计使用人数后，再决定是否全年开放还是夏日开放;而从一天的使用量也可以看出，是全天开放还是晚上开放即可。

常见的做法是，冬季关闭，夏季开放;周一至周四只开放晚上6点至9点，周五至周日全天开放;温水改成冷水营运，6～9月份开放平日的晚上6点至9点，周五至周日则全天;暑假的7、8月也是全日开放。

依使用人数多寡调整营运，你会发现游泳池的费用并不会过高，只需理论值的二分之一或四分之一，就可让你家依然维持“度假级小区”。人多时，游泳池进水打开，让溢流的水可以带出脏污完成局部过滤;人少时关闭进水，请救生员勤劳一点开关水量，也可省下可观的水费，预估水费起码减少一半以上，电费也可同时降低一半。游泳池的水为循环过滤式，不漏光换水，同一缸水就可继续使用。

营业用的游泳池最多一周换一次水，使用率高的小区型游泳池可以两周换一次或一个月换一次，但也有听过为了省水而半年换一次。就水质而言，管理完善的游泳池，业主注重个人卫生、游泳前淋浴、少擦拭防晒乳液，游泳池的水并不一定非要每周都更换，也能保持良好水质。

另外，如果决定停止使用游泳池，或是一年有一段时间不营运，水池内必须注满清水，以免池壁因为干燥而裂开，让防水层出现破损而漏水。

淋浴间、厕所，缺一不可

一个规划完善的小区游泳池，是节省日后物业费用的不二法门。有些小区只有水池，而没有淋浴间的规划，自然业主只好一身脏污下池清洁;纵使有淋浴间的规划，但没有热水，硬件上就逼得业主偷懒，下水前不洗澡;有些小区还没有设立厕所，忍不住的业主只好在水中解决，尤其是小朋友。

常见淋浴间为了美观，只放了花洒而没有莲蓬头，这是不便的淋浴间设计。毕竟花洒只适合男性大人，小朋友或女性在不洗头的情形下使用就不方便了。

干湿动线分离是必要的，最好的规划必然是：业主着衣进更衣区，在更鞋室把鞋子换掉，接着把着装的衣物、包包放在置物柜，到淋浴间进行更衣，而后将换下的衣物放回置物柜，至游泳池。一开始就将外穿的鞋子阻隔在更鞋室，游泳池的地板就较容易清理，而且赤脚的走道必须是防滑的地板。另外，有时候淋浴间刚好满间，很多人就在置物柜换起衣服，若在进更衣区一开始就规划更鞋区或是一个转折，就可以避免对外门一打开就直接看到置物柜的情形。要提供更好的更衣环境，保障业主的私密性(图3)。其他方法就是在入口处设计二进式入口，并设置刷卡门禁，设置较大的男生、女生标识(图4)，这样在业主推开更衣室入口门板时，不会让更衣室的春光外泄，也避免有误闯的情形。

鞋柜则需考虑通风，建议不要是封闭式(图5)，因为除了一格一格令人有所遐想外，打开时难免臭鞋味扑鼻而来，也是很不舒服的事情。

在邻近泳池附近也应该规划一个储藏室，用来放置泳池需要的相关器具，像是保洁用的水乌龟、捞网、氯锭等，另外救生用的救生圈、浮板、急救箱，泳池的水道绳等。

至于淋浴间内是否需放置洗发精、沐浴乳，可由业主自行决定，费用增加不多，体贴则多一点，洗去油污，游泳池的水就可以保持干净些。

淋浴间或蒸汽室的门板用雾面玻璃虽然看起来轻巧有质感，但是因为玻璃门片开门方向不易辨识，常有业主推拉错方向，若开门力量过大，又刚好开门方向错误，加上门铰链有锈蚀，门片就会有发生掉落碎裂的危险。需要修换玻璃门事小，伤到业主更是严重。因此在淋浴间及蒸汽室这些水汽重的地方五金铁件一定要比其他公设有更好的防潮防锈效果。而淋浴间最好使用塑胶布帘，虽比较不美观，但是安全又便宜，也不失是个好方法。(图6)

从置物柜就可以看出规划者的专业程度。好看的置物柜可以用任何材质，耐用的置物柜就必须以防潮的柜体搭配不锈钢或塑料锁头、把手。潮湿的置物柜，用了半年就可以长霉菌，普通金属的手把，没多久就生锈。在置物柜上配置锁头，则是让业主安心的一个小机关，以避免万一东西遗失，造成纠纷。

附设蒸汽室和烤箱

游完泳到淋浴间冲个澡，到蒸汽室让蒸汽恢复皮肤弹性，然后进烤箱为皮肤做深层的杀菌和清洁，真的是达到养生的最高境界。因为业主使用蒸汽室和烤箱的时候，大多只使用浴巾遮蔽身体，因此在空间配置上最好男女分开，可以个别设置，也可以和更衣室、梳妆室、淋浴间、厕所整合在一起。

由于蒸汽室和烤箱都是属于高温的状态，因此有些人在不了解自己的身体状态，也不熟悉蒸汽室和烤箱使用方式的情形下，很可能会发生晕眩、昏倒的状况。所以蒸汽室和烤箱的安全控管是很重要的。烤箱的门最好有一个固定玻璃窗口，让烤箱外部的人可以随时留意烤箱内的使用情形。另外蒸汽室内要配有紧急拉环，烤箱内也要有紧急压扣，联机到前台，让使用者在感受到不适的时候可以立刻反应。还可以更进一步设置警报器。有个确实案例，开发商误将紧急压扣设置在烤箱外，当有人发生状况时，必须走到外面才能按到紧急压扣，如果已走到外面，可能会错失急救良机。还有烤箱、蒸汽室也要设置消防洒水头(图9)，以利发生自燃状况时，可以立即启动灭火消防系统，避免危险发生。

蒸汽室的门，最好也不要选择单片全玻璃方式，因为这扇门是供大众使用，小区就经常发生大力开门，敲撞墙面或玻璃本身强化不好，而产生内应力，致使发生破裂事情，以致业主受伤，也时有所闻，所以应特别注意，蒸汽室门改用有不锈钢框的玻璃门，比较不容易破裂。(图10)

泳池旁植栽规划

为了美化泳池风情，规划设计时，自然会在游泳池旁，种植美丽植栽来搭配，塑造出不游泳时也好看的悠闲气氛。而暗骂在心里的救生员或保洁人员，就只好整天抓着网子捞啊捞，把美丽的“落叶缤纷”捞走，以免树叶影响游泳者的兴致，而树叶腐烂更会影响水质。植物有其生长特性，喜好干旱者本不适合种在水边，而大型如椰子树等树种，有南洋风却也容易增加危险性，一大片落叶容易对只穿着泳装的业主造成伤害，所以阔叶形的小株盆栽最为适合。深根型的树种如榕树类，随着根系的成长，很容易将需完整防水的游泳池结构破坏，在此需多留意。植栽位置不宜离泳池过近。

泳池采光罩

利用采光罩增加自然光源的室内游泳池，冬天时要考虑温水游泳池的水热气，遇到采光罩外较低的室外温度，容易在采光罩上结水露，并有滴水的状况，感觉像是花洒刚关闭一样，滴滴答答地落入泳池，让业主产生脏污恶心之感。室内泳池若有设置采光罩，需在采光罩上考虑蒸汽凝水的排除问题，避免水汽凝结落入泳池。

采光罩也要考虑如何方便清洁(图11)。常见小区游泳池打扫干净无比，抬头一看居然是发霉又长青苔的采光罩，想清理又必须架高或垂吊，甚为不便，只好一年一度岁修大清洁时，以特殊药剂处理。

泳池安全设备

其实在有水的运动场所，安全是首要的。安全的第一道防线就是安排救生员在场，可以即时做急救处理。但是当救生员也需要有第一时间汇报的观念，所以泳池也会装设紧急呼叫按钮联机到服务中心前台或是中控室。

SPA水疗馆：经营维护有技巧

“SPA水疗馆”恐怕是最吸引人的一项梦幻公设配套，画面好看，吸引力强，是大型小区最基本的规划。就是做个冷热水池的桑拿，再加几个水疗池与冲击喷头，满足男人下班放松的需要;另外加上一个可以让女人促进代谢的烤箱，就令人满足了。

奢侈一点的，除了面积上千平方米、景观棒、有几十个不同疗效的按摩水池、配合南洋巴厘岛风的装饰品与进口得奖造型桌椅，还可以独立再盖一间芳疗按摩馆，用美得不得了的最大牌大师设计、灯光雕琢，再请上最顶级连锁店来当顾问，找几个专业芳疗师，就称得上顶级奢华的SPA享受了。(图12)

但为什么这样美好的SPA设施会沦落到“关闭”成为储藏室?小区型SPA馆，受法令限制，是不能对外营业的。而最起码的开销就是人员开销，含医社保费用每月人民币1.4万-1.6万元跑不掉。外加水电费用每月2万元以上，以及保洁、维修保养耗材的2万元，基本营运的费用就是每月6万元，开销上比游泳池还高。

当然也有那种自动营运者，也就是平日无人管理，只有保洁人员，小孩要使用必须有家长同时陪伴，那么每月只要多花水电费跟保养费，是省了点，但也不够安全。

然后，多半因省钱因素，而关了这项设施。还有一个SPA馆使用率不佳的因素，通常都是不好意思，业主们平日礼貌惯了，突然要这样“坦诚相见”，也是少部分小区SPA设施停摆的因素。

SPA馆的复活

要规划SPA馆，最好项目总户数规模达到500户以上，较能支持。若是户数规模不到，又想要以专业SPA馆当作项目特色，在一楼使用条件许可的情况下，可考虑SPA馆不以小区公设配套的形式呈现，而是调整成对外营运的店面位置，以招商的形式，让非小区的人也可以一起支撑SPA馆的营运。

已经没有人使用SPA馆的小区，若想保留SPA馆的使用，可借由寻找厂商举办SPA体验活动的方式来带动小区使用SPA空间。若不想保留SPA馆的使用，则需考虑空间大小，并配合邻近公设的属性和使用行为，重新考虑小区的需求来进行空间的运用。比如SPA馆旁就是健身房或游泳池，安全上的维护，就可以交由健身教练或游泳救生员来看管，顺便清洁打扫。芳疗按摩室就当成硬件设备，小区提供空间与空调，需要按摩的业主自备毛巾、自聘芳疗师等人员、耗材， 小区也可节省物业费用。

如果营运一年下来，使用人数不多，则可以拍卖按摩床，并将空间改成使用率高的设施。如果邻近设施干扰性小，位置僻静，则可摆张桌子，加设阅读台灯，把空间布置成预约制的个人阅读室(图13)。如果空间清幽舒适，也可打造成冥想区(图14)， 让业主有一个沉静心灵的空间。空间的改造是从管理维护为出发点，让小区的每个公设配套空间能得到充分利用，当然，若在规划设计之初，就给予评估分析，就可大幅降低日后改造所需的时间及费用。

儿童游戏室：保洁消毒不可少

博得儿童的青睐，就是博得父母的青睐，也就能卖掉房子——这是规划公设配套的逻辑。所以，有公设配套的小区，必然会有儿童游戏室的设置。当然，除非这个小区没有小孩，否则，儿童游戏室应该是很受业主欢迎的配套，管理上也很简单，不太费钱费心。

家中无法摆得下的球池、多功能溜滑梯，是大家的最爱。不过你可能知道，池里的球，不管是塑胶软球还是海绵软球等球体，球体的表面生菌数几乎比旧钞票还多。看着小朋友在球池里和细菌一起活动，根本就像种香菇一样，细菌满天飞。游乐场经营的球池不卫生，那么你们小区的球池又多久清洁杀菌一次呢?(图15)

无论儿童游戏室的规划如何，每日清洁消毒是管理上的重点，考虑保洁人员的打扫区块时，记得分配进去，包括每周对溜滑梯、塑料球的消毒，以及器材破损的留意，都必须彻底如自己家中。

地板是另一项重点，必须以无毒无塑化的防震软材料，来当作小朋友活动时的安全措施，无论室内外都要设置。如果是室内型儿童游戏室，油漆就必须是无甲醛的，或是利用无甲醛清除剂来降低对小孩的危害。在环境细节的设计上，柜体或是家具的收边必须以圆角收边处理或做防撞贴条。(图16、图17)

虽然名为儿童游戏室，但儿童的定义在哪里呢?几岁可以归纳为儿童?《联合国儿童权利公约》定义儿童为未满18岁之人。依台湾的儿童福利、少年福利等规定，儿童系指未满12岁之人。由此可以知道，其实儿童的年龄层定义广泛，只要12岁以下，都可以使用儿童游戏室。跟随智力的发展，3岁儿童的游戏行为和9岁儿童的游戏行为绝对不一样。小学的学龄儿童在跑跳上已经有一定的冲击力，和一般3-5岁的儿童一起使用相同空间时，要时常留意互相冲撞的情形。

如果儿童游戏室也要设计讲故事空间，就要顾虑到动态及静态的使用。将静态空间和容易产生跑跳的空间做区隔，以避免互相干扰的状况。(图18)而大多数父母会陪伴孩子在儿童游戏室，如果这时候儿童游戏室规划有父母的座位休息区，小孩在游戏区玩，爸妈可以带本书看，相信爸妈陪小孩的疲劳度会降低许多。

另外因为儿童游戏室的小朋友年龄较小，常常可以看到小朋友玩一玩就突然跑到爸妈身边说：“我想尿尿!”爸妈则立马抱着小孩奔跑到厕所，所以在儿童游戏室的区位选择上，应选择较邻近厕所的地方为佳。但小朋友使用盥洗设备的需求和成人是不一样的。比较贴心的规划，是在儿童游戏室外加设儿童专用厕所，以儿童的人体工学设计儿童专属的盥洗空间。小区的空间不足，则建议在儿童游戏区所属楼层的厕所设计落地式便斗，让小男生不用被爸妈抱着而是站着上厕所(图19);另外，给还需要包尿布的孩子活动式换尿布平台，也是爸妈在换尿布时的一个便利设施哟!

当然，儿童游戏室的功能，也是促进小区活络的一项方法，可以在小区定期举办“交换玩具”、“捐赠玩具”等活动，让各户家中小孩不玩的游戏设备，在小区里流通及交换，而物业费也可省下购买的心力与财力。

在特定节日如儿童节、中秋节时，坊间亦有不少厂商可提供大型机台的租用，比如弹珠台、钓圈圈、愤怒鸟九宫格等儿童游戏设备。小区不定期举办些活动，也可免去购买固定设备的花费，又可满足小孩、家长的需要。

(原载于《现代物业·新业主》2017年1期/总380期)