房改房小区管理向市场化物业管理过渡的问题

我国建国后四十多年城市化的发展，政策分房制度造成了社会严重的住房短缺。20世纪90年代，我国开始了住房制度改革，政策指导型的购房制度走进了广大城镇居民的生活，城镇居民通过房改，取得了建筑物的部分区分所有权，拥有了自己的物业。购房制度带动了社会各方对住房条件进行改善的良性循环的轨道。之后，市场化的购房制度逐渐成为城镇居民改善住房条件的主要渠道。业主通过良好的自治管理，实现自有资产(房产)的保值增值，为拥有良好的生活、工作环境的需求日益增加，社会分工出现了新的产业——物业管理。

政策指导型购房制度作为政策分房制度向市场化货币分房的过渡期的产物，其阶段产生的物业小区可简称为房改房小区。房改房小区的物业管理与市场化的商品房小区的物业管理在方式上有着本质的区别。从《物权法》中的物权设定看，房改房小区物业的建筑物区分所有权的来源是原单位，初始登记为国有性质，业主取得的仅仅是部分的建筑物区分所有权。然而，市场化的商品房小区的业主取得的是建筑物区分所有权初始登记，其物权相对较为完整。一般来说，这两种小区的管理分别采用原单位行政式的后勤管理和市场化的物业合同制管理。用“社会办企业”的观点看，原单位行政式的后勤管理向市场化的物权合同制管理过渡，是建设新型服务性产业——物业管理产业的必然发展方向。现就过渡阶段需要注意的几个问题进行探讨。

一、房改房小区进行市场化物业管理的必要性

笔者认为，物业管理企业与业主的关系是小区业主依据法律法规制定自治约定，并委托物业管理企业依据自治约定进行小区的管理服务，以实现对自有物业保值、增值的需求的合同关系。业主对自有物业保值、增值目标与物业管理企业是鱼与水的关系。物业管理合同的约定决定了管理的范围和方式，物业管理企业通过实现业主的自治约定，再通过服务获得利润进而达到发展的目标。《物权法》的实施为业主保护自有物权提供了法律平台，为物业管理企业的管理服务行为提供了法律依据，为物业管理产业的发展提供了更广阔的空间。房改房小区由于沿用的行政化的管理方式及物权设定的差异，在相当程度上影响了业主依据《物权法》自治及对自有物业保值、增值目标的实现，甚至造成了业主对物业管理在思想上的抵触和不接受，原行政管理小区的企业不得不继续承担与主营业务无关的成本支出。因此，房改房小区脱离行政化管理模式，向市场化、法制化过渡，实现业主对自有物权的维护，走上《物权法》等法律法规的维权平台，是业主的需要，是物业公司的需要，是原行政管理小区的企业的需要，更是社会产业化建设和发展的需要。

二、房改房小区内协商界定物权的问题

通过《物权法》可以看出，物权的界定方式有两种：一是行政机关的权属登记;另一种是通过协议合同的方式界定。

房改房小区内的住户通过房改，单位通过国有资产的变现，使住户获得小区内的建筑物区分所有权，成为“业主”。房改房的建筑物区分所有权对市场化的物权界定是极不完整的。查看房改房的权属登记证明就可以看出，小区内的业主一般只取得了部分权属登记，小区内的其他物权则属于初始登记时的所有权人——原小区的所有权人单位法人。小区内居民只是住户，而不是业主。小区内居民作为共有物权的使用人和物业维修义务的承担人，但部分所有人却是单位。显然这是不符合权利义务的对等原则的。因此在房改房小区内完全套用《物权法》中的相关条款是不足以界定小区内的物权的，而建立小区内各方权利主体间良好的协商机制，是补充行政登记之外的物权界定问题的最佳途径。

小区的原行政主管单位应放下原行政管理的思维方式，组织小区业主进行平等的协商，必要时可做出一定的让步。切不可一味地强调物权登记的权利人的利益，否则，无法实现平等协商的局面。另外，小区的业主对《物权法》中的相关条款的“断章”套用也是不对的，因此，原行政主管单位对《物权法》的宣传和引导也是必要的。

小区内的物权在行政登记上无法界定时，原行政主管单位与小区业主的平等协商是福利房小区物业管理工作向市场化过渡中解决矛盾的主要方法。

三、稳妥解决原管理部门人员的安置问题

由于房改房小区长期沿用的行政管理方式，原管理部门的人员对小区内人员情况及小区设施的情况有较好的了解，是最适合组织住户开展各项小区工作的，是平稳过渡工作的最佳人选，因此，原行政主管单位对人员安置问题的解决是决定平稳过渡工作顺利完成的重要因素之一。

企业在将小区管理工作向市场化过渡的方向确定之后，多会产生较为消极的思想，将企业的其他富余人员暂时安排到小区的管理部门，此举极易影响到该部门的人员从思想上的抵触，员工易产生被企业放弃的思想，因此而消怠的应付思想成为该部分人员在过渡期工作中的主要思想障碍。所以，往往市场化的过渡工作多是以业主和原管理群体思想上的对抗而终结，企业不得已继续延续行政化的管理模式或者企业完全放弃小区内的应有权利任由住户自行管理。这样的结果对业主和企业都是最不好的结果。因为企业又会面临一个新的负担——整个部门全体员工安置的问题。而小区业主则在此过程中要经历影响生活乃至工作的“煎熬”。显然，这样的局面是不符合和谐社会发展的需要的，是与企业初衷和业主自治管理的目标背道而驰的。

笔者认为，从思想上过渡比从行为上过渡更为重要。首先，企业应明确此过渡工作对企业减轻福利负担的目标，建立企业与员工，企业与业主间的良好的沟通、理解的渠道，从思想上与市场化物业管理工作方向接轨，切忌“一刀切”。第二，企业应保留对原管理部门适当的扶持，稳定队伍，在人员上进行优化。第三，不宜将企业人员精简的矛盾与物业管理市场化过渡的矛盾进行叠加。第四，在开展过渡工作前应进行充分的计划，制定时间和进度的要求。第五，企业管理者与相关的人员应当对相关政策及法律法规进行充分的学习和探讨。

《物权法》的实施与相关物业管理法规的出台，显示了政府对市场化物业管理产业建设的决心，和谐的社区是和谐社会建设的基石，延续房改房小区的和谐的环境，需要政府、原管理单位、房改房业主和物业管理企业等社会各方群体来共同努力。作为强势地位的原管理单位应放下管理者的架子;作为业主，更应在合法的范围内主张法律赋予的权利，并且履行义务;作为物业管理企业，应了解房改房小区管理的历史形成原因，充分开发房改房小区的市场化潜力，做大做强，为社会为企业为业主分担责任;作为社会利益代言人的政府，更应对市场化的过渡工作提供法律法规依据及必要的政策性引导。总之，房改房小区物业管理工作走上市场化的管理平台是社会发展的必然方向。

（作者单位：广西华蓝设计(集团)有限公司物业管理中心）

(本文共同作者：蓝国宝，原载于《现代物业·新业主》2008年4期/总第85期)