寻找规范物业管理工作的有效途径

北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告中海物业管理有限公司超标收费一案，由朝阳区人民法院判决被告将超标准多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。北京市朝阳区法院大屯法庭庭长张维平说。“据我们所知，像‘欧陆经典万兴苑’小区这么多业主因物业公司多收费将其告上法庭并最终胜诉，类似的案子在我们法院是第一例，在整个北京市也是非常罕见的!其在类似案件今后的判决中将具有非常重要的意义。”

“欧陆经典”业主此次胜诉，在北京物业管理行业无异于一石激起千层浪。一方是201户普通业主，另一方是国内知名的物业管理公司，熟悉国内物管行业的人大多对中海物业颇有耳闻。中海物业是中国物业管理的第一品牌，其承接管理的项目涉及大江南北，遍布深圳、广州、北京、上海等各大城市，总承接面积超过1000万平方米，在北京承接的项目也超过了10个以上，成为北京承接项目最多，承接面积最大的物业公司。

中海物业管理公司北京分公司副总经理陈汉说:“对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。”

这里笔者不想谈论业主是怎样精心准备，在这次诉讼案中取得了最后的胜利的，有意思的是，在这之后不久戏剧性的一幕发生了——中海物业主动撤离欧陆经典万兴苑小区。

2003年9月8日，欧陆经典万兴苑小区的业主们收到了中海物业的主动撤出该小区物业管理的声明。该声明提出，基于目前万兴苑小区的情况，中海物业已无法正常履行小区的管理工作，中海物业已向北京太合龙脉房地产开发有限责任公司提出撤离该小区。

中海物业在接到法院判决后，对部分管理服务人员岗位设置及人员数量进行了调整，不料却引起了部分业主的不满和异议，并要求中海物业按原标准提供服务。据了解，中海物业原先提供的物业服务标准高于北京市的普遍行业标准，在此情况下中海物业无力承担低标准收费、超标准服务而形成的负担，因此向发展商提出主动撤离欧陆经典。

2003年9月8日，欧陆经典万兴苑小区的业主们收到了中海物业主动撤出该小区物业管理的声明。该声明提出，基于目前万兴苑小区的情况，中海物业已无法正常履行小区的管理工作，中海物业已向北京太合龙脉房地产开发有限责任公司提出撤离该小区。

该声明一经发布立刻在广大业主内部和社会各界引起了巨大的反响。物业公司主动撤出小区，在一段时间内，是否有新的物业公司愿意承接本小区的物业管理成为社会各界所关心的问题，业主们陷入进退两难的境地。

到这里我们就可以看到，这场官司没有赢家!

上面的案例引发了笔者的思考，业主和物业公司难道真是猫和老鼠一对冤家?

谈论这个问题先要研究一下物业公司在社会生活中的位置(如图)

从图中不难看到，物业公司在现代生活中有着很重要的意义，她可以说是现代家庭的一个港湾，对家庭的幸福，社会的稳定都起到了重要的意义，业主和物业公司不是猫和老鼠的关系，他们应该是一家人!

业主委员会是制约物业公司唯一的途径吗?

2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，北京媒体有各自不同的解读，新华网:“规范化物业管理走入千家万户”;北青报:“ 新条例有望解决十大疑难问题”;北京晨报:“ 新条例七招规范物业管理”;娱乐信报:“ 新条例强化了业主管理权”;京华时报: “业主投票可炒掉物业公司”。总体来说，《物业管理条例》给了业主监督制约物业公司的权利!把业主和物业公司的矛盾摆在了明处!

业主有精力来制约物业公司吗?这样做会有好的结果吗?

答案可以从案例一中发现!“欧陆经典万兴苑”一案也正是发生在新条例出台的前后，“欧陆经典万兴苑”小区业主为了打赢这场官司，在一年多的时间里，每个参与此案的业主都是在工作一整天后，拿出自己的休息时间来进行准备。为了法庭辩论的顺利进行，几个代表经常模拟法庭分成被告和原告进行练习，常常为了一个细节问题争得像打架一样。组织者王女士回忆当初组织200多户业主时的艰难。“我们一户一户的联系、讲解，绝大部分业主都是非常支持的，但也有部分业主因为特殊原因而不能参与进来。我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明，提供咨询可以，但不会直接出面。为什么?因为连他们对胜诉的把握都不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的，一旦输掉官司，我们投入的巨大的精力、物力将全部付之东流。而业主代表们对已交付律师费和诉讼代理费的200多户业主也将无法交代。”“其实我们也不想和物业公司闹上法庭，因为小区是我们的家，而物业公司就像我们雇的保姆一样。双方关系相处好了，自然家和万事兴。可现在双方却相处得如此尴尬，我们是很心酸的。”

结论是肯定的，让业主自己来制约物业公司也是不太可行的办法!

政府可以做些什么?

经过2003年SARS的流行，北京市政府发现了小区物业建设的积极意义，修订了原有的《北京市居住小区物业管理服务标准》。其中，要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施是这次修订增加的内容。新《标准》将于12月1日起实施。可以说这又是在让物业公司提高他们的服务和经营的水平，并且为政府分担社会工作!

笔者认为，物业公司在现代社会生活中的意义毋庸置疑!但是，怎样规范怎样使她健康的发展不是出台几个条例或标准就可以办好的，监督物业公司是可以通过业主的日常生活的接触来做到的，而制约物业公司往好的方向发展，还要靠政府各部门来协调，建立监督机制，设立投诉机构，使得广大业主能够省心的过好家庭生活，不要再为物业的服务来烦恼，花更多的精力来与为自己服务的物业公司打官司!真正做到“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜!”

(原载于《现代物业•新业主》2003年12期/总第18期)