政府该如何介入物管纠纷

据2010年8月7日出版的《保定晚报》报道，保定市盛景园小区的一些业主在小区公共区域私自搭建，长时间得不到治理。6月24日，管理该小区的北京中意天成物业管理有限公司盛景园物业办公室贴出通知，说明“对于小区内部分业主发生的私搭乱建、占用公用场所等现象，我们做出了最大的努力，积极劝阻，找各个相关部门协商处理，现在小区的状况已经严重超出物业能力所及，致使物业已经无法正常工作。将于2010年6月30日撤出盛景园物业”。物业公司撤出后，小区处于无人管理状态，垃圾无人清理，居民生活受到影响。之后，廉良社区居委会贴出《廉良社区居委会关于盛景园小区管理的建议》，指出“该小区物业撤出，无人管理，提醒各位业主自愿成立自治业主委员会”。

另据2010年8月18日出版的《燕赵晚报》报道，石家庄市高新技术产业开发区筑业花园小区，因部分业主欠缴水电费严重，物管企业在没有移交物业管理相关工作的情况下撤出。居委会介入以后，采取了三项措施：一是催缴欠费;二是实施电梯卡制度(办理电梯卡的前提是交清拖欠费用，无电梯卡的业主不得乘坐电梯);三是将原物业公司的维修工、收费员留下，由政府拨款发工资。

在业主与物管企业发生纠纷，致使物管企业被迫撤出住宅小区的情况下，为了维护一方稳定，地方政府部门及时介入，化解矛盾，无疑是非常必要的。但是，政府部门如何介入物管纠纷，哪些部门是介入主体，应当采取什么样的措施等，是非常值得研究和探讨的问题。

从上述两则报道中，我们可以清楚地看到：当物业公司单方面从住宅小区撤出以后，代表政府介入的竟然都是所在区域的居委会。但是，根据国务院《物业管理条例》第五条“县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”和第四十九条“县级以上人民政府房地产行政主管部门应积极处理业主、业委会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉”的规定，政府介入业主和物业管理企业之间发生的纠纷的主体部门应当是房地产行政主管单位，而不是居民委员会。从房地产行政部门和居委会的主要职能看，前者才是行政监管的主体，后者对于所属区域内的矛盾纠纷，多起到协调作用。

再具体到物业管理的现实情况看，县级以上地方政府房地产行政主管部门，在物业管理企业资质审核、年检、招投标、专业技术职务评定等多个环节，都是相关政策的制订和执行部门，而当物业管理企业与业主发生纠纷以后，这些部门怎么能放弃监管职责呢?让居委会作为解决物管企业和业主纠纷的政府主体部门，无论从政策水平还是执法权威方面来看，其效果明显不如房地产主管机构。

政府部门介入的目的，是为了解决存在的问题，而不是代替或包办物业管理企业的工作。从本文开头所引述的两则报道看，居委会介入纠纷以后，有的是建议“业主自治”，有的是实施电梯卡制度和为物业维修工开支等等。可以说，这些措施与政府部门身份严重不符，甚至是以政府部门名义代替和包办了本应由物业公司所做的工作，甚至有的还缺乏政策依据，比如政府为某个小区的物业维修人员发工资。政府部门介入以后，应该做什么?我认为首先一点应当考虑广大小区业主的长期利益，尽快采取措施，物色新的物业管理企业。毕竟，居委会也好、房地产主管部门也好，这些基层组织或政府部门，都不可能用过多的精力参与一个小区的物业管理工作。但令人遗憾的是，类似河北保定、石家庄这样城市的居委会解决物管纠纷的方式，已演变成亲自扮演管理者的角色，虽然短时间内有效，可从长远看，还必须要有物业管理企业进入才能真正解决问题。新的物管企业进入得越早，政府部门越主动，小区业主也才能安下心来。介入不包办、干预不参与，应当成为政府部门解决物管纠纷所把握的基本原则。

从另一个角度来观察，为什么一些城市物业管理企业与业主的纠纷不断发生?虽然这一点与我国城市化步伐加快、房地产行业迅速发展有着必然联系，但是我认为，还有一个不可忽略的因素是，我国缺乏物业管理行业管理的立法力度。2003年开始实施的《物业管理条例》的政策约束，已经明显滞后于我国房地产和城市化发展的步伐，将《物业管理条例》提升到物业管理法的层面是完全必要的。由于《物业管理条例》没有法律上更高阶的地位，物管企业在社会上一直处于弱势地位。对于一些业主拖欠费用的情况，业主不重视，法律部门难以立案;更可怕的是，在人们的意识当中，拖欠物业费、拖欠水电费，即使再多也不认为是违法行为，也不会构成犯罪，所以，这些约束的缺乏给物业管理企业正常履行服务职责造成诸多障碍。

随着改革开放的深入，物业管理行业发展势头仍很强劲，建议政府部门对于物业管理企业的纠纷，认真调查研究，科学决策，以促进该行业持续健康发展。

(原载于《现代物业·新业主》2010年9期/总162期)