开征物业税刻不容缓

2009年5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，再次提出要深化房地产税改革，研究开征物业税。这标志着物业税改革已经进入决策者的议事日程。

然而，无论是学术界还是新闻媒体，在讨论这一问题的时候，产生了许多误区。譬如，一些学者反复混淆物业税的性质，有人将物业税称之为财产税，有人将物业税称之为所得税，还有一些学者干脆将其称之为特别税。其实，物业税在不同国家具有不同的含义，在我国一些学者的论述中，物业税的法律性质也多次发生变化。

我国房地产领域税收的种类很多。开征物业税的目的，一是为了整合房地产领域的税收体系;二是为了理顺税收法律关系;三是为了实现税收调节收入功能;四是为了增加居民的财产性收入。我国的物业税不是所得税，也不是传统意义上的房地产税，而是在房地产领域增加的一种特殊的财产税。

传统的房地产税是一种地方税，其特征是在房地产市场准入环节向开发商征税，并且在交易环节按照《个人所得税法》的规定，征收资本所得税。这样做的目的是为了提高房地产市场准入门槛，防止房地产市场畸形发展。但现在看来，这样的制度设计非但没有达到征税的目的，反而由于房地产税与土地出让金之间出现了相互抵消的效应，地方政府乐意提高土地的出让金，而不愿意征收房地产税，从而使得房地产税变得可有可无，税收的调节功能无从实现。更糟糕的是，由于在房屋交易环节征收所谓所得税，大大地抑制了房地产交易市场，从而使房地产市场出现了资金需求规模庞大，但流动性严重不足的困难局面。

近年来国家出台的房地产宏观调控政策之间相互掣肘的情况经常出现，降低房地产市场价格与发展房地产支柱产业政策之间总是处于矛盾状态。一些学者发现了问题的根源，他们认为房地产税收制度设计不合理，导致政府的房地产政策前后不一，互相矛盾，于是他们提出，应该整合房地产领域的税收法律制度，开征物业税。简而言之，他们认为物业税不是传统意义上的土地税，也不是传统意义上的资本所得税，而是基于“不可再生资源有效利用”的原则，征收的一种特殊财产税。只要购买并且持有房地产，就应该向国家缴纳物业税，履行房屋所有权人的法定义务。这样做的目的是为了防止少数人囤积居奇，提高房地产市场价格;也是为了更有效地利用土地资源，从而满足多数人对房地产的需求。

笔者认为，物业税是在房地产税收体系彻底改革的基础上，重新设计的一种税收种类。国家在开征物业税的同时，可以建立新旧制度的衔接制度。具体的操作方法是，在土地使用权届满之前，征收物业税;在土地使用权届满之后，实行按年征收土地出让金，假如房地产市场价格上涨，那么，上涨部分征收特殊的房地产税，税率可以确定在20%左右，以此来弥补传统房地产政策所造成的缺陷。

征收物业税刻不容缓。当前我国房地产市场正处在痛苦的转型时期，一些资金充裕的房地产开发商正在摸索从粗放型的发展模式，向精细化的发展道路迈进;而一些资金紧张的房地产开发商，正在使用假按揭、自行交易等方式，套取商业银行的资金，转嫁商业风险。如果政府不采取断然措施，彻底清理房地产市场中存在的问题，通过税收改革引导房地产企业健康发展，那么，中国的房地产业将会引发金融危机。

开征物业税可以起到立竿见影的效果，具体而言：首先，可以从根本上减轻房地产开发商身上沉重的税收负担，让房地产开发商轻装上阵。当前我国房地产税收体系混乱，征税环节过多，房地产商苦不堪言。统一征收物业税之后，房地产开发商可以大幅度降低自有资金，可以将更多的资金用于房地产开发方面，占用建筑工程承包商、施工单位资金的现象就会逐步减少，房地产市场将会健康发展。

其次，开征物业税可以更有效地利用土地资源。当前我国一些地方政府之所以把房地产业作为支柱产业重点扶持，原因就在于地方政府可以通过收取土地出让金和征收房地产税获取双重收益。实行房地产税收体制改革之后，地方政府不能在房地产领域实施短期行为，他们必须严格进行城市规划，合理利用土地资源，谨慎使用房地产领域税收资源，确保房地产市场稳步发展。

第三，开征物业税可以调节居民财产性收入，避免出现贫富两极分化现象。极少数学者认为，国家开征物业税不利于增加居民的财产性收入，只有维持现有的房地产税收制度，才能确保居民财产性收入不断增长。这是一种颠倒黑白的错误言论。增加居民的财产性收入，不是让少数人利用不合理的税收制度获取暴利，而是要在税收公平原则基础上，逐步增加居民的财产性收入。征收物业税之后，那些占有大量房地产的所有权人，必须为国家缴纳更多的物业税，这对于调节居民的收入，实现共同富裕，有百利而无一弊。增加居民的财产性收入，必须首先建立公平的法律制度，必须让国家的资源得以有效利用，必须使更多的人拥有充分利用国家资源获取财产性收入的机会。开征物业税从表面上来看，是对居民的财产进行征税，但这样做恰恰是为了更好地使用国家的土地资源，是为了让更多的人实现拥有房屋的梦想。少数人囤积居奇，非但不会促进房地产业健康发展，反而会导致贫富差距拉大，在社会上引发群体性事件。

当前的改革再也不是30年前的改革，中国社会出现了庞大既得利益阶层。这些阶层的成员利用自己所掌握的资源，不断地影响国家的大政方针， 一些学者出于自身利益考虑，拼命地鼓噪，混淆视听，在一定程度上延缓了中国改革的进程。中国房地产领域税收制度改革几起几落，究其原因，就在于改革影响了一部分人的预期收益，导致少数房地产开发商不能继续坐收暴利，他们利用一切机会阻挠改革，甚至雇佣学者使用恐吓性的语言，试图改变中央政府的政策。所以，我们丝毫不能低估房地产领域税收体制改革的艰巨性，不能被部分既得利益者耸人听闻的谎言所吓倒，而应该坚定不移地推进房地产领域税收体制改革。

笔者的建议是：首先，提请全国人大常委会正式立项制定物业税法，改变过去行政主导的立法模式，通过最高权力机关广泛征求社会各界的意见，防止少数人在政府政策调研过程中制造麻烦。

其次，按照《政府信息公开条例》规定，要求各级地方政府必须先期公布房地产领域的财政收入情况，详细列明土地出让金和房地产税的收支项目，接受居民的监督。部分地方政府之所以对房地产税收体制改革阳奉阴违，就是因为他们从房地产市场畸形发展中获取了巨额收益。只有将地方财政收入的全部信息公之于众，才能彻底打破某些地方政府官员所营造的虚假繁荣神话，让改革重新回到正确的道路上来。

第三，必须以“居者有其屋，责任在政府”为原则，强调政府在住房保障方面的社会责任，决不允许地方政府为了增加GDP，而盲目提高房地产市场价格。现在一些地方政府热衷于城市房屋拆迁，目的就是通过修改城市规划，增加房屋拆迁的频率，制造虚假政绩。强调政府在住房方面的社会保障责任，就是要遏制政府的利益冲动，把保障居民的住房作为优先考虑的目标，减少商业性的房屋开发，增加社会保障性质房屋建设，使居民可以获得基本的住房保障。

第四，对那些已经通过房地产开发获取暴利的企业或者个人，应当通过征收个人所得税的方式，实行财富的再分配。近些年来，我国房地产市场催生了一大批超级富豪，他们的收入不是来自于勤奋的劳动，也不是来自于自有资本，而是通过官商勾结，权钱交易，获取超额利润。对这部分收入应当征收个人所得税，通过税收调节，确保这些收入取之于民，用之于民。

第五，切实保护居民的财产所有权。居民的财产分为两个部分，一个是居民自我管理属于自己所有的财产;另一部分则是通过税收的方式交给政府管理的财产。我国《物权法》强调保护公民的所有权，只有依据“法律”规定的程序和权限，才能征收征用公民的不动产。可是，对于税收形式存在的公民财产权利，我国并没有明确的法律规定。现行的税收征管法侧重于“征收”而不是税收的“管理”，大量的税收资源由于管理不当而造成巨大的浪费。所以，我国应当制定专门的税收“管理”法，在预算法的基础上，制定转移支付法和政府公共预算审议法，确保政府的每一项开支，都必须接受人大代表的监督。

现在，极少数学者认为，开征物业税是一个极其复杂的庞大的系统工程，需要政府进行广泛的调研，充分征求社会各界的意见，决不能在短时期内开征物业税。从表面上来看，这些学者表现出忧国忧民的学术姿态，但是从本质上来说，他们就是通过强调税收体制改革的艰巨性，拖延税收体制改革的进程。中央政府既要看到税收体制改革的艰巨性，但同时又要意识到税收体制改革的急迫性，绝对不能再犹豫徘徊，而应该立即向全国人大常委会提出制定物业税法的建议，提请全国人大常委会着手开展调研工作，在充分征求各方面意见的基础上，提出立法草案。可以肯定的是，在立法环节仍然会出现各种各样的争论，但是，只要坚持立法的正确方向不变，大刀阔斧地改革我国不合理的房地产税收体系，那么，这场改革一定能够达到预期的目的。

(原载于《现代物业·设施管理》2009年第6期)