让物业管理眷顾“孤儿楼”

“孤儿楼”问题在一定程度上反映出城市管理体制发展与城市化进程加快相对滞后的矛盾。将“孤儿楼”交由物业公司代管并不是将责任完全抛给物业公司，政府主管部门应拿出切实可行的改造方案和预算报告，有计划、有步骤地进行改造。

近年来，城市小区物业管理体系已日趋成熟，尤其在一些新建的高档住宅群中，小区的环卫、保安、绿化、设施维护及其他各项配套设施、配套服务都由物业公司提供，业主和物业公司间权利义务明确，形成了和谐融洽、有条不紊的小区管理风貌。这些新建小区与城市大量的“孤儿楼”形成了鲜明的对比。所谓“孤儿楼”是指无物业服务企业或其他任何组织实施物业管理，也未实行业主自治管理的楼房。要真正解决“孤儿楼”问题，必须引入物业管理机制，充分发挥物业公司的基础性功能，建立长效管理体制。

“孤儿楼”需要物业管理

“孤儿楼”的形成有其历史原因，大部分“孤儿楼”建筑时间较早，有的甚至建于上世纪七十年代，这些楼房基础条件很差，物业管理公司不愿意接管，逐步成了社会的“弃儿”。还有的就是经济效益不好或者濒临破产的企业家属楼，原本在计划经济模式下由企业负责管理，企业衰亡后无力再管，而住户由于观念问题仍等着靠着要企业来管，未能及时组织起来进行自治管理或引入物业管理，最终问题越积越多成了“孤儿楼”。还有一些公有房屋出售后由于产权结构复杂而单位不再管理的集资房，一部分开发商偷工减料的“豆腐渣”工程，由于存在严重的质量问题，开发商管几年后弃管或根本未管，这些也都形成了新的“孤儿楼”。

据调查，“孤儿楼”由于多年来无人管理，房屋和设施得不到维修和保养，基础设施陈旧老化，楼体破旧不堪。“孤儿楼”问题在一定程度反映出了城市化进程加快与城市微观管理体制发展相对滞后的矛盾。对“孤儿楼”实施物业管理是城市发展的必然趋势，也是当前物业管理工作面临的一个重要课题。

“孤儿楼”的顽症

一是物业公司和业主参与的积极性不高。在物业管理中，物业公司和业主委员会是合同的双方，缺一不可。对“孤儿楼”来说，一方面物业公司害怕介入纠缠不清的问题中，不愿接手管理;另一方面业主的参与意识不强，业主委员会成立难。物业企业进入后面临的主要问题就是处理遗留问题，而这些问题的解决只有在业主们的积极配合下才能完成。事实上，无论业主还是住户都希望有一个安全、舒适的居住环境，也都希望有人管，但就是无人愿意牵头，有的甚至说三道四，缺乏有效的组织和管理。

二是业主对物业管理的认识上还存在偏差。“孤儿楼”在弃管前多是实行传统的房屋管理体制，计划经济色彩浓，许多业主的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式中。一些业主认为“物业管理”就是让住户“多掏钱”，而且觉得自己交了物业管理费，并没有享受到相应的服务，错误地认为物业管理没什么用;还有一些低收入家庭认为难以承受，只要是交钱的事，他们都不愿意做;少部分业主对物业企业的期望值过高，认为交了物业管理费，就一切全包了，物业管理企业应该无偿管理、无偿维修，并处理遗留的所有问题，广大业主对物业管理企业要求的权利太多，而愿尽的义务又太少。另外，一些业主把物业公司当作了开发商或责任单位的“替罪羊”。有少部分居民由于对开发商怨气重重，对单位意见纷纷，一听到物业管理企业要进入，就将矛盾全部指向了物业管理企业，要求物业公司解决房屋的质量问题、“缺斤少两”问题、产权证问题、小区配套问题，甚至向物业公司索赔，使物业公司感到难以应对。

三是政府部门缺少对物业服务行业的扶持政策。物业管理工作作为“住房保障”的一部分，应该受到各级政府的重视。物业管理行业还属于刚刚发展的新兴行业，还需要政府及社会各界的扶持。目前部分物业管理企业处于亏损经营的状况，建议政府有关部门考虑在税收上给予优惠和扶持，对部分小区路灯、楼道灯等共用照明电价实行与居民用电同价，缓解物业管理企业举步维艰的现状。

“孤儿楼”的治本良方

要想引入物业管理机制，从根本上解决“孤儿楼”的管理问题，需要社会各方携起手来共同努力，采取切实可行的措施解决一系列难题。

一要加强宣传引导，转变思想观念。要加强对业主和居民的宣传，引导业主正确认识物业管理与现实问题之间的矛盾;引导业主按照市场化理论认识物业管理，树立起花钱买服务的消费观念;引导业主明确物业管理企业不是过去遗留问题的承担者，不能将遗留问题归咎于物业管理企业，更不能让其成为过去开发商或责任单位的“替罪羊”;引导业主认真领会《物权法》、《物业管理条例》及有关的法律法规精神，组建业主委员会，配合物业企业逐步完善小区内的各项功能，从而提高物业管理档次。要通过宣传让业主真正自主自愿接受物业管理。

二要主动给孤儿楼落实管理责任。政府部门要想解决孤儿楼的管理问题，首先要解决如何管的问题。可以尝试政府出资购买公益性岗位，按照“就近就便”的原则，将“孤儿楼”交由物业管理企业代管，由物业管理企业承担全部或部分管理责任，协调“孤儿楼”业主在居住中发生的困难和问题，并组织业主进行自治。

三要多方筹措资金，做好基础改造。将“孤儿楼”交由物业公司代管并不是将责任完全抛给了物业公司，政府主管部门应组织专业技术人员对“孤儿楼”的状况做详细的调查，根据每栋楼的具体情况，拿出切实可行的改造方案和预算报告，有计划、有步骤地进行改造。改造资金可以采取政府投一点，房改资金拿一点，业主配合交一点，物业企业创收补一点的形式，多方筹措。可以根据各个楼房的不同情况追根溯源，追究开发商的责任，责令其按原规划完善配套建设;如果是企业公房出售的集资楼，可以向企业追缴维修资金。

四要积极扶持物业企业发展，走多种经营之路。“孤儿楼”的物业管理需要政府和社会各界的关心和支持。政府应当给物业公司一些优惠政策，支持物业管理，尽量减少物业公司的经营风险和管理成本，从而鼓励物业企业加入“孤儿楼”的管理服务之中。如针对每栋楼的实际情况，给予一定数量的启动资金，减免物业企业的税收，物业企业适当降低对“孤儿楼”的收费标准，中间的差额由市政府以补贴的形式来弥补等。同时，在当前“孤儿楼”业主收入水平和接受能力都较低的情况下，物业管理企业的经营方式也不能仅限于收取服务费，要把发展小区服务项目、拓展经营领域作为新的经济增长点，将增加的收入再补贴到小区物业管理中，使小区在经营上达到良性循环。

五要调动相关部门积极配合，解决遗留问题。住宅物业管理是一项系统的社会工程，是城市管理中的重要一环，涉及市政、公安、规划、城市综合管理和街道社区等多个部门。在对“孤儿楼”实施物业管理的前期工作中，需要各个部门的积极配合和大力支持。此项工作必须由政府统一领导，各部门各负其责，通力合作，共同投入到解决“孤儿楼”遗留问题的工作之中。如小区内私搭乱建问题的处理需要城管部门的配合，只有这样才能加大小区内违章建筑的整顿力度。

六要坚持从实际出发，采取灵活多样的管理方式。对“孤儿楼”进行物业管理，一定要从实际出发，因地制宜，先有重点地把基本服务项目管起来，然后逐步提高标准，增加服务项目，提高服务质量。根据不同的实际情况，对“孤儿楼”的责任托管可以采取两种方式：一种是对具备实施物业管理条件而且住户又有这种意愿的，将其纳入正常的物业管理之中，收取物业管理费;另一种就是在不收取物业管理费的情况下，组织居民进行自治管理，物业公司进行专项有偿服务。

七要建立应急机制，避免新的“孤儿楼”出现。要完善物业管理前期介入制度，减少因开发建设遗留的“隐患”而造成新的商品楼弃管;效益不好或濒临破产的企业，要把企业家属楼的管理权移交给物业管理企业，避免因企业破产而造成住宅楼弃管;从企事业单位后勤部门“剥离”出的物业管理公司，要争取在单位“扶起来，送一程”的过程中，完成计划体制向市场机制的平稳过渡，杜绝因企业分流而形成住宅楼弃管;改制企业要把职工住宅楼的管理列为考虑项目之一，政府也应制定相应政策，进行物业的有偿移交，避免因企业改制而形成住宅楼弃管。

“孤儿楼”引入物业管理需要政府的引导和扶持，需要社会各阶层的关心和帮助，需要物业企业的规范运作和大胆实践，总之，“孤儿楼”最终必须走上物业管理之路，只有这样才能推动城市物业管理体系的发展和完善，提高城市可持续发展的能力。

(原载于《现代物业》2009年第7期)