“车位之争”呼唤完备规则

在建筑物区分所有权的共有权纠纷中，最常见的是小区停车位的权属争议。经济社会发展比较迅速的城市，房地产产业和汽车产业都比较发达，现代都市的“有房一族”很多是“有车一族”，汽车在人们生活中扮演的角色越来越重要。而由于大城市的停车难问题普遍突出，商品房小区的“车位之争”成为社会关注的问题之一。

各国建筑物区分所有权立法大多规定区分所有建筑物必须建设一定的停车位，而关于停车位权属的立法则五花八门。目前，我国对于区分所有建筑物停车位的权属没有明确规定，《物业管理条例》也没有规定这一内容。

商品房住宅小区的停车位主要包括地面或露天停车位、地下停车位、楼房首层架空停车位等。而现有的商品房小区停车位权属形式一般有以下几种：一是区分所有权人使用小区公共停车位，向物业管理公司交纳管理费或停车费;二是区分所有权人向开发商购买停车位的使用权后，专用使用该停车位;三是有的商品房本身附带停车位，与商品房一并购买，取得停车位的专有权。权属的不明确性和形式的多样性，也带来了各式各样的纠纷：一些小区业主认为停车位属全体业主共同所有，每名业主都有权使用;有些出资数万元甚至更高价格购买停车位使用权的业主，认为支付了高额代价，应该享有停车位的所有权，而不仅仅是使用权;有的业主虽然对出资购买停车位的专有使用权没有异议，但对物业管理公司还要另外收取管理费意见很大。

要解决上述问题，根本在于确定停车位的所有权归属。按照区分所有权理论，区分所有建筑物除了专有部分为专有人所有，其他部分应当为全体区分所有权人所共有。一般来说，停车位并不属于建筑物的专有部分，多独立于建筑物专有部分之外，因此应为共用部分，原则上属于全体区分所有权人共有。停车位的管理，原则上也应通过区分所有权人大会决定。另外，按区分所有建筑物共用部分的专用使用权理论，原属共用部分的停车位可以通过规约规定、区分所有权人大会决议等方式，由特定区分所有权人或特定第三人专属独占使用。与此同时，我们还应注意到，停车位的土地使用权可以独立计价。实际生活中，开发商在开发建设商品房住宅小区时，经常单独开发一些经营性停车位，或是开发附带专门停车位的豪宅。在这种情况下，如果这些停车位不属于区分所有建筑物的组成部分，而且除了这些停车位之外，区分所有建筑物还有其他适当数量的停车位，符合多数国家配建停车位之通例，那么，开发商只要能证明自己已有独立的停车位土地使用权和车位所有权，以及区分所有权人能证明自己对停车位享有的是专有权，这些停车位就应当属于开发商或有关区分所有权人所有。其他区分所有权人使用开发商所有的停车位，只能向其购买或者租赁。这与《物权法(草案)》作“除外”的规定是相符的。还应当注意的一点是，《物权法(草案)》关于停车位权属“有约定的依照约定”中的“约定”，应当基于客观事实来分析，对不符合上述理论基础的“约定”，应当认定无效。如开发商建设商品房小区时，没有执行多数国家配建一定数量共用停车位之通例，而是自己独立开发停车位据为己有，然后向业主出卖使用权，这样的约定是站不住脚的。

明确以上原则后，再来具体理顺几种常见停车位的权属关系。

一、就小区地面或露天停车位而言，其一，地面停车位的占地面积通常包含在小区总土地使用面积之内，属于分摊面积之列;其二，地面停车位不具备建筑物的遮蔽性，不是所有权的客体，因此，全体区分所有权人共同享有使用权及因此产生的收益，开发商或物业管理公司在小区设立地面停车位，应当得到区分所有权人大会的许可，并与业主委员会就收益分配等事项订立协议。使用地面停车位，应当交纳使用费，该费用应由众业主协议开支;物业管理公司提供了看管服务的，可以收取一定的费用。

二、就地下停车位而言，其一，地下停车位虽然通常不计算建筑面积容积率，不在分摊面积之列，但依附于其上的基地，与之不可分离，该基地由全体区分所有权人共同拥有使用权;其二，地下停车场与其上的地面形成了固定空间，具备构造和使用上的独立性，可以成为所有权的客体;其三，虽然地下停车位理论上可以成为单独所有权的客体，但如果确定地下停车位为专有部分所有权，不仅会因单个地下停车位没有相应土地使用权而无法取得产权证，而且也不利于地下车库同时作为防空设施等公共用途的实现;其四，实际操作中，地下停车位的建设成本通常计入了售房价格，也就是说，该项建设成本最终由购房者分摊。因此，地下停车位的所有权理论上应属于全体区分所有权人共同享有，开发商或物业公司不能擅自处分。征得业主大会同意，开发商或物业公司才能将地下停车位出租使用，所得收益归全体区分所有权人共有，该收益应由众业主协议开支;物业管理公司提供了看管服务的，可以收取一定的费用。

三、就楼房首层架空停车位而言，由于其不另行计入建筑面积，依附于全体区分所有权人共同拥有使用权的土地，没有相应的土地使用权面积份额，因此其所有权同样应属于全体区分所有权人共同享有，处分、收益和看管费用的支付适用地下停车位的一般处理原则。

物业纠纷是我国商品房交易中最突出的问题，引发了严重的社会冲突，仅仅靠一部由国务院制定的《物业管理条例》进行应对是远远不够的。不理顺商品房的权利主体、内容和范围及其相互关系，就无从根治物业管理问题之本。只有在物权法中确立完备的建筑物区分所有权规则，才能为物业纠纷的解决提供基本准则。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第10期总第52期)