如何规避和化解前期物业管理中的风险

前期物业管理，是指业主委员会与按法定程序及要求聘请的物业管理公司签订的物业服务合同生效之前，由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条规定：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。因此，前期物业管理是物业管理过程中的重要阶段。

前期物业管理，按照时间划分，可分为两个阶段，项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段，对于物业管理企业而言可以称之为“前期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设，时常使两个阶段没有明确的界线。

公开、公正、公平的前期物业管理活动，对于维护业主权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的管理水平，已经起到了非常重要的作用，可以说是有利于开发商、物业管理企业、业主三方的共赢之举。对物业管理企业来说，更是难得的机遇，为物业管理合同的正式签订，抢占了先机。

但是，任何事物都具有两面性，我们在看到机遇的同时，也必须清楚的认识到前期物业管理会给我们带来很多的风险。如果处理不当，可能会给今后的物业管理造成不良后果。

前期物业管理的特点

通过前期物业管理活动，我们认识到前期物业管理的特点决定了物业管理企业在前期物业管理活动中，要投入大量的人力、物力，投入越大，风险越大，机遇和风险是同时存在的。

1、前期物业管理的无偿性

物业管理公司的前期物业管理介入活动，是物业管理企业为了利于以后的经营管理活动而进行的“铺底”性质的市场活动。对于这种活动的付出，业主不会以物业服务费的形式去买单;同时，由于目前物业企业和开发企业的密切关系，物业行业面临的激烈的市场竞争，使物业企业失去了要求费用的前提条件。因此，这种投入目前只能主要由物业企业自己以市场开拓费用的形式去负担。资金投入的多少，由物业管理期望值的大小、工程规模、工程期限等多种因素决定，一般认为，在物业管理的介入阶段，物业公司需要投入3名左右的工程技术人员。而在前期物业管理的第二阶段，则需要投入更多的人力、物力。

2、过程的不确定性

前期物业管理活动并不在国家的法定要求范围之内，完全是房产开发企业和物业管理企业为了自身的眼前和长远利益的需要，而主动进行的开发性合作活动，双方的权利和义务关系，以合同的形式加以规范;而不同的开发企业以及相应的项目，因为种种原因而千差万别，各有不同。首先，物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。指派物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。物业公司的工程技术人员，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设等，并没有检查监督的权力，对违反规定和规划的建设项目，也只有向开发商提出改正意见和建议的义务;其次，分期建设的楼盘，一般为期房，根据销售情况决定下一阶段是否开工建设。这种项目，往往建设期限难以确定，前期物业管理的时间拉长，对工程的持续的人力、物力投入不断增加，这一过程的期限，可能会变得难以预测。例如某小区，2004年开工，工程分三期完成，预计2007年底完工。可由于国家住宅政策的调整，住宅销售放慢，直接影响到工程建设的进度。因此，前期物业管理的起止时间，需要在合同中明确界定，特别是分期建设的住宅小区，更需要有一个科学的时间划分。

3、结果的不可预见性

按照国家法规的要求，项目开发完成并经竣工验收合格后，开发企业必须按照法定要求和程序将项目移交给物业管理企业进行管理。这也就是说，开展了前期物业管理介入活动，并不等于就取得了物业的前期管理权，也不等于取得了业主委员会聘用的资格。可见，前期物业管理活动给物业管理企业的回报，只能是更多胜算的机会。如果物业公司把握不住机会，物业公司可能最后会因为失去小区的管理资格而血本无归。

4、物业管理的微利性

物业管理的微利性决定了前期物业管理的投入。太少的投入不会产生应有的效果，太多的投入，会使物业企业冒更大的风险，即使能够顺利地成为小区的管理者，也会需要较长的时间，才能收回成本。经过测算，一个正常的小区，需要有七成以上的业主正常缴纳物业管理费，收支才能达到平衡，但要达到这一目标，需要很长的时间。

前期物业管理的风险

前期物业管理中，物业管理企业存在的风险是显而易见的。

1、物业管理企业会和开发商一起，陷入无限期的工程建设中。由于合同的约定和前期的投入，物业企业往往不会主动撤管，会进行更多的投入，风险也会越来越大。

2、分期建设的期房，即使前期工程建设完毕，达到了入住要求，业主入住后也会因为配套设施不全、绿化不到位、工地噪音大、道路不畅通等理由拒交物业费。物业公司必须配齐保安、保洁、维修等管理人员，必须投入更多的人力、物力。

3、开发商在建设过程中，为了减少成本，往往会挤占绿地、道路空间或其它公共场所的面积，业主入住后，发现居住现状与宣传不符，因为物业公司参与了前期物业管理活动，业主和开发商都会把矛盾指向物业公司，要求降低、甚至拒交物业管理费。

4、前期物业管理最大的风险是，能不能取得预期的物业管理资格，如果不能取得业主的认可，将前功尽弃。

如何化解前期物业管理过程中的风险

笔者认为应当从以下几个方面引起注意：

1、在合同签订之前，应对开发商的资质、信誉、项目的位置、周围环境、道路交通、销售情况、购买人群等进行考察，对项目的预期收益进行论证。

2、在合同中应明确约定前期物业管理的权利和义务，对在施工工程中提出的各种整改意见和建议，应登记在案。应特别约定前期物业管理的起止时间，到期不能完全履行的，应要求更改或签订新的前期物业管理合同。

3、虽然在前期物业管理活动中，不能从开发公司那里得到资金补偿，但物业公司可以利用自身的优势，为开发公司搞一些配套工程，比如绿化工程、管线安装配套工程等，从中获得一定利润，作为对前期物业管理费用的补充。这些工程费时、费力，都是开发公司不愿干的。

4、分段建设的期房，可以签订几个前期物业介入合同，根据项目完工的情况，决定是否终止其中的一个前期物业介入合同，进入前期物业管理的后期管理阶段，通过对入住业主的正常收费，来分解前期物业介入的风险、缓解前期资金投入的压力。

5、在前期物业管理过程中，应处处为业主着想，对建设中不按规划施工、损害业主利益的行为，要坚决抵制。业主入住前后，很多问题和矛盾可能会不断反映和暴露出来，物业企业的员工要提高自己的管理水平，树立良好的企业形象，为业主服好务、做好耐心细致的工作，真心实意为业主排忧解难，赢得广大业主的信赖，为后期管理奠定基础。

市场意味着竞争，投入免不了风险。尽管前期物业管理介入活动需要投入，风险难免，但是，为了长期的利益和发展的需要，具有远见卓识的物业管理公司还是千方百计地挤出资金和精力，积极投入到前期物业管理活动之中，以争取更多的市场机会和长远利益。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第9期总第51期)