金融危机下物业管理发展新对策

当前，全球性金融危机及中国宏观经济不确定因素增加使中国房地产面临着前所未有的机遇与挑战。作为与房地产唇齿相依的物业管理，在金融危机背景下如何克服困难，化解危机，迎接机遇与挑战?笔者试归纳出金融危机下房市低迷对物业管理的影响，探索出物业管理如何走出困境，实现稳步发展的新对策。

金融危机下，房市降价风潮不断，房企普遍面临困境，客观上导致物业管理领域中出现了新问题，其具体表现有：

第一、房地产遭遇寒冬，房企自身难保的情况下，发展商提供给物业管理的“奶酪”必然减少甚至停供，物业服务企业运作举步维艰。物业管理作为房地产营销的重要筹码，在房市持续上升时期，许多发展商为追求销售而不计成本对其投入，通过塑造物管品牌形象来促进房屋销售，将物业管理作为房屋售后服务环节，这种对物业管理的先天定位，形成以持续的补贴“奶酪”给物业服务企业。当在金融危机来袭，楼市遭遇寒冬时，发展商销售不畅，自身资金不堪重负，自然无暇顾及物业管理，在温暖的屋子里突然被搁置在寒冷的屋外，要自我生存，物业服务企业运作处境自然举步维艰。

第二、房价下跌，造成购房者心理失衡，“交房难”问题进一步凸显，造成物业服务“收费难”，加剧企业资金压力。在契约精神缺失的情况下，房价下跌导致购房者心理失衡，往往使其要求退房或补偿，越来越多的购房者将房价下跌导致的资产缩水所积聚的怨气，在收房的最后一关集中爆发，尤其是炒房客，拒收房并且不交纳物业服务费成为发泄怨气的常用手段。在房价最先下跌的深圳，陆续有业主集体拒绝收楼，目前在全国各地呈现上升趋势。另据国家统计局2008年11月公布1-10月全国房地产市场运行情况，截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，这种高空置率中因购房者长期未收楼致使“收费难”，已成为当前物业管理中一个突出问题。

第三、业主因不满房屋降价产生极端情绪而转移成对物业管理服务需求的矛盾，已成为当前物业管理纠纷中的常见矛盾。在房价上涨时，业主往往因自身物业升值而容忍物业管理中的细节瑕疵，而当房价下跌，原来买了高价房的业主因物业资产缩水而积聚成怨气，这种不满产生极端情绪在房地产领域中就有万科杭州销售处被砸、武汉某项目业主集体退房等事件，而在物业管理领域则转移成对物业管理服务需求和小区管理不完善等矛盾而拒交服务费，物业管理中由此矛盾重重，纠纷不断，在这种情况下，隶属发展商的物业服务企业处境变得更为艰难。

第四、企业利润下降，开始减少投入，压缩人员编制，降低服务标准，已成为当前物业服务企业应对危机的重要举措，这严重阻碍了物业管理科学、健康发展。金融危机下房地产业的裁员潮在当前较为突出，隶属于劳动密集型的物业服务企业，由于企业附加值较低，因此也开始进行裁员，处于困境中的物业服务企业不得已采取减少投入、压缩人员编制以降低经营成本的无奈之举。据中物协2008年中发布的《物业管理行业生存状况调查报告》相关数据显示，目前大多数物业服务企业创富能力差，多数企业生存状况困难。而当前经济形势下物业管理行业生存较以往更为艰难，无奈之下所采取这些举措无疑将严重阻碍物业管理科学、健康发展。

作为与房地产行业一损俱损，一荣俱荣关系的物业管理行业，在经济大环境的影响下不可避免地受到了一定的冲击，但物业管理行业本身相对的稳定性决定行业所受到的冲击力相对有限，针对资金密集型房地产行业来说，劳动密集型物业管理行业抗金融危机的能力比较强，从宏观角度看，无论经济如何，人们的生活居所始终是要持续保证的。以我国香港地区为例，1998年亚洲金融危机后，物业管理行业在提供就业、稳定社会的方面起到了突出作用并有力促进物业管理发展。金融危机对各行各业的影响是把“双刃剑”，物业管理行业自然也不例外，经历百年一遇的全球金融危机后，对于中国大多数属于“父子关系”模式的物业服务企业来说，由于自身造血能力缺失，习惯于长期依附开发商而固步自封，这一局面在经历金融危机后将有所转变，物业管理市场化进程将不断加快，企业经营能力将持续提高，资产管理将更为业内人士关注。

那么，在新形势下的物业管理，如何克服困难，化解危机，迎接机遇与挑战?笔者认为：

首先，正确认识到当前金融危机对物业管理行业所产生的挑战，树立危机意识，建立起应对危机克服困难的信心。

物业管理行业要想真正安全平稳地渡过危险期，在金融危机的局势下必须树立起行业危机意识，只有树立起危机意识，建立起克服困难的信心，才能有效化解当前物业管理困局。温家宝总理在国际国内多次强调：“要靠信心渡过难关，在经济困难面前，信心比黄金和货币更重要”。作为物业服务企业，在危机冲击下，同样只有建立起克服困难的信心，采取科学、合理的管理手段激励员工工作欲望和荣辱与共的团队精神，才能有效化解危机下的冲击，变危机为商机，最终实现企业持续稳步健康发展。

其次，打破“父子关系”旧模式，推进物业管理市场化进程，提高企业参与市场竞争能力。

“父子关系”下的物业企业长期依赖开发商补贴问题已成为开发商应对金融危机的巨大包袱。万科从2008年10月1日起，在全国万科开发的高端住宅全部委托万科与世邦魏理仕成立的合资公司进行管理，随后，北京万科将其与北京金隅合作开发的金隅•丽景园、红狮家园两楼盘前期物业管理委托长城物业，这一系列举动标志着万科已开始将其非核心业务的物业管理进行外包，这种委托其他企业对自身项目进行管理的模式，将会被越来越多的房企所采纳。加速物业管理市场化的同时，割裂物业管理依附开发商的血缘，有利于增强物业服务企业自身经营造血能力，势必会提高企业参与市场竞争能力。

再次，提升物业经营管理能力，探索寻求物业资产管理新途径，实现企业持续健康发展。

金融危机下的物业服务企业，提高自身创富能力在现阶段更为迫切。2008年5月，谢家瑾同志在中物协第二届理事会第二次会议上着重强调了增加多种经营的收入以提高物业管理的创富能力要求，她的讲话为金融危机下的物业服务企业提升经营管理能力，寻求物业资产管理新途径指明了方向。目前，众多品牌物业服务企业在物业经营与资产管理方面为同行提供了借鉴参考，如中航物业实施的租赁收入提成，业务得以延伸，在管理飞亚达大厦为腾迅、阿里巴巴提供增值服务，探索出物业经营可持续发展之路;长城物业培育的楼宇科技和电梯公司，完全市场化对外承接业务以实现盈利;成都置信蜀信物业在所服务小区整合小区客户资源，为住户提供520综合网络服务以赚取广告费及促销佣金;世邦魏理仕为客户提供资产评估、房地产交易、投融资决策顾问以及代客管理房地产资产等全方位资产管理服务……这些物业企业积极探索物业经营方式与资产管理新途径，为实现企业持续健康发展提供有利支持。

第四，调整物业管理运作模式，优化资源配置，实施物业服务升级以配合开发商营销策略调整，满足业主物业保值增值需求。

只有这样，物业服务企业才能赢得购房客户的认同，在开发商楼盘营销过程中起到积极的促进作用。而当市场不好时，通过优质的物业服务实现物业的保值增值，也能有效降低业主因房市降价而产生的不满怨气，在金融危机形势下，为维护社会稳定发挥出物业管理重要作用。以笔者所在成都置信集团为例，2008年四川汶川大地震加之如今金融危机形势下低迷的房市，致使川内众多楼盘滞销，而成都置信旗下的蜀信物业审时度势，根据企业外部环境与内部管理现状，切实提出了“物业服务升级”号召，通过个性化、亲情化的服务创新举措，赢得购房者青睐，为成都置信旗下楼盘逆市热销提供有力支持。蜀信物业2008年底，参加成都市房管局组织的“首届和谐物管活动周”活动中，承继“2007年度成都第一金牌物管”口碑，再度获得综合评分成绩第一，赢得住户、专家、政府相关部门的高度热评。

最后，充分利用政策优惠支持力度、降低成本，使物业服务企业轻装上阵，化解金融危机不利影响。

2008年10月，财政部税政司在答复十一届全国人大代表“关于减轻物业服务行业税收负担的建议”中指出：“为了促进下岗失业人员再就业，国家对企业当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加的优惠。定额标准为每人每年4,000元，可上下浮动20%，由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准”。物业服务企业符合条件的也可以享受上述优惠政策。根据此政策，物业服务企业应充分利用税收优惠政策，降低公司管理成本，使企业轻装上阵，化解金融危机不利影响。

总之，只有科学分析金融危机下物业管理现状中存在的问题，积极稳妥地寻找物业管理如何走出困境、实现稳步发展的新对策，物业管理的暖春才能真正来临。

(本文同文作者:伍三明;原载于《现代物业·新业主》2009年第2期)