解读《物权法》建筑物区分所有权中的共有权

所谓共有权，是指业主对于建筑物内专有部分以外的其他共有部分和建筑区划内的共用部分和共用设施所享有的权利。新制定的《物权法》第一次规定了建筑物区分所有权制度，明确业主除了对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权以外，对建筑物专有部分以外的共有部分，以及建筑区划内的共用部分和共用设施，也享有特定的权利，这便是业主的共有权。但是《物权法》对共有权的规定较为简单和抽象，本文通过参考我国台湾地区和国外相关立法和理论界的相关学说，对共有权的客体、内容及共有权中的若干争议问题进行解读，以期为实践提供一定的参考依据。

共有权的客体——共有部分

1、共有部分的范围

关于建筑物区分所有权中共有部分的范围，我国物权法上并没有作出明确的规定。我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”也仅仅规定了“共用部分(共有部分)：指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”按照我国民法学界的通说，共有部分包括建筑物中的共有部分和建筑区划中的共用部分和共用设施，具体范围包括七个方面：

(1)建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙、地下室等;

(2)建筑物内的共有部分及附属物，例如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道、暖气通道、楼层隔板、间壁墙等;

(3)建筑物所占有的地基;

(4)建筑区划内属于城镇公共道路以外的道路;

(5)建筑区划内属于城镇公共绿地或者明示属于个人以外的绿地，学界认为这个“明示”应该是指建筑区划在规划时就已经明示，而非在商品房销售或者使用过程中的明示;

(6)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房;

(7)建筑物及其附属设施的维修资金。

2、共有部分的分类

所有建筑物的共有部分，可以区分为法定共有部分和约定共有部分两类。

所谓法定的共有部分，是指由法律直接规定的共有部分，即法律直接将建筑物和建筑区划中的某些部分规定为全体业主的共有部分。我国物权法中明确规定的法定共有部分包括：建筑区划内属于城镇公共道路以外的道路，建筑区划内属于城镇公共绿地或者明示属于个人以外的绿地，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业管理用房，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

所谓约定的共有部分，是指法律没有直接规定，而是通过业主与开发商或者业主之间的约定，将建筑区和建筑区划中的某些部分规定为全体业主的共有部分。根据《物权法》第七十四条的规定，可以设定为约定共有部分的，主要是指建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库。

共有权的内容

共有权的内容表现为全体业主作为共有权人对区分所有建筑物的共有部分以及建筑区划内的共用部分和共用设施所享有的权利和所承担的义务。

1、业主的权利

(1)对于共有部分的使用权，即全体业主有权按照共有部分的种类、性质、构造、用途，使用共有部分。此项权利是全体业主作为共有权人的一项最基本的权利。日本《有关建筑物区分所有等之法律》第13条规定，各共有人对于共有部分，得按其用法予以使用;而且，在一栋建筑物上有一半面积的专有部分所有权人，不能对共有部分的走廊或电梯使用一半的面积而排斥其他共有权人对其的使用，必须依其性质为共同使用或者轮流使用。德国《住宅所有权法》规定，共有所有权人在兼顾其他区分所有权人的权益时，有权对共有部分予以使用。所谓使用，包括共同使用与轮流使用。例如，作为共有设施的电梯、走廊，依其性质可以共同使用;而停车位、健身器材等共有部分和共有设施，则因其使用具有排他性，所以只能轮流使用。

(2)对于共有部分收益的共享权。所谓收益共享权，是指全体业主可以依约定，取得因共有部分所产生的利益的权利。业主对建筑物共有部分取得的收益，既包括共有部分的天然孳息，如建筑区划共有绿地上果树收获的果实，也包括共有部分的法定孳息，如出租共有屋顶设置广告牌所获得的租金，或者出租共有的车位、车库所收取的停车费。对于建筑物共有部分的收益，全体业主均有权共同分享，按照其专有部分所占的份额按比例分享收益。

(3)对于共有部分的处分权。全体业主对共有部分有同等的处分权。对共有部分的拆除、更新或者设置负担，都必须经过全体业主共同决定，而不能由单个业主或者部分业主来决定。对于共有部分在法律上的处分，应当随同自己的专有部分一起处分，不得分割处分。

(4)对于共有部分的单纯的修缮改良权。现代各国建筑物区分所有权法大都承认各共有权人基于居住或者其他用途的需要，有权对共有部分进行单纯的修缮与改良。单纯的修缮与改良，是与变更的修缮与改良相对应的一个概念，是指不影响或损害建筑物共有部分的固有性质而进行的修缮改良行为。如果对建筑物共有部分进行有变更的修缮与改良，则为法律所禁止。

(5)对于共有部分的物上请求权。共有权是一个整体的权利，但是当区分所有建筑物的共有部分遭受侵害时，每一个业主都有权追夺被侵害的共有财产;对于共有部分的侵害，每一个业主都有权行使物上请求权，都有权提起诉讼，要求加害人停止侵害、返还原物、恢复原状、赔偿损失。业主对区分所有建筑物的共有部分行使物上请求权，不需要经过全体业主的同意。最后获得的结果归属全体业主，支出的必需的费用也相应地由全体业主共同承担。在这一点上，一般共有的规则，不适用于建筑物区分所有中的共有权。

2、业主的义务

(1)按照共有部分的本来用途使用共有部分的义务。业主对共有部分进行使用，必须按照共有部分的本来用途予以进行，不得将共有部分改作他用。所谓“本来用途”，就是依共有部分的种类、位置、构造、性质或者依规约规定的目的或用途对共有部分进行使用。但是，依照各国立法和学术界的通说，对于某些非按其本来用途对共用部分进行使用，但无损于建筑物的保存且不违反区分所有人共同利益的行为，则应当允许。例如为使走廊美观，允许在走廊墙壁上悬挂字画或者镜框;或者为求屋顶的美观，允许在屋顶上修建空中花园。

(2)维护与保存共有部分现状的义务。全体业主都负有维持建筑物共用部分互有现状的义务，任何业主永远都不得请求分割共有部分。这正是建筑物区分所有的基本特点，对此不得忽视。

(3)不得非法侵占共有部分的义务。业主在对区分所有建筑物共有部分进行使用时，必须维护共有部分的正常使用状态，未经全体业主同意，不得非法侵占共有部分，不得改动共有部分的设置和结构，并且应保持共有部分的完好和清洁。任何人如在对区分所有建筑物共有部分的使用过程中不当造成共有部分的损害，则应当承担损害赔偿责任。

(4)分担共用费用和负担的义务。由于区分所有建筑物的共有部分通常会发生管理、修缮、维持、改良等费用，全体业主自然应当负担这些费用。关于业主所应分担的共有费用和负担的范围，主要包括：日常维修及更新土地或楼房的共有部分及公共设备的费用;管理事务的费用，包括管理人的酬金：由业主共同负担的由公法所规定的税金;不动产或全体业主连带负责的担保债权人的利息及分期偿还债务。关于共同费用和负担的份额分担，应当按照共同所有的比率决定，计算各个业主专有部分在全部建筑面积中的比率，计算其所分担的份额。

共有权中的若干争议问题

1、车位车库问题

关于车位车库的问题，《物权法》第七十四条规定了三项原则。

(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。不少学者都建议将车位、车库作为全体业主的共有部分，但是《物权法》却规定其归属由当事人约定，这个约定大多是在购房合同中明确。《物权法》这么规定是有其合理性的：首先，在商品房买卖实践中，车位、车库一般都是通过买卖合同的约定来确定归属的，如果将车位、车库规定为业主共有，将会打破商业惯例，造成一定的混乱，对于已经购买了车位、车库的业主也是一种不公。其次，修建车位、车库，需要开发商进行不小的投资，如果规定车位、车库归业主共有，就会打击开发商修建车位、车库的积极性，最终损害的还是业主的利益和社会公共利益。最后，如果规定车位、车库归全体业主共有，那么当建筑区划内的车位、车库不足以满足全体业主的停车需要时，车位、车库的使用必然将产生矛盾。

(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。根据前述第一项原则，开发商可以与买房人通过约定确定车位、车库的归属，但是现在最大的问题是车位车库建成后，开发商将其高价卖给业主以外的人，导致业主最后买不到车位、车库，住宅小区成为外来车辆的停车场，业主以外的人频繁进出小区，管理上也产生了诸多问题。为了解决这个问题，《物权法》规定了小区车位、车库必须首先满足业主需要的原则。车位、车库建成后，开发商首先应当询问业主是否需要，在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的;只有当满足业主的需要之后仍有多余的车位车库，开发商才能将其卖给业主以外的人。

(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内的道路、绿地，除属于城镇公共或者明示属于个人的以外，都归属于全体业主共有。如果占用共有道路或者绿地的车位，也允许开发商和购房人约定归属，则开发商无疑会保留其所有权，之后再出售或者出租，这显然是对业主共有权的侵害。此外，随意占用道路、绿地停放车辆，改变其用途，也是对生活便利和环境的破坏，最终受害的还是业主。

2、会所问题

关于会所的归属和收益问题，理论界和实务界也一直存在着很大的争议。《物权法》对此并没有进行规定。我认为，会所的产权应该归开发商所有，其出租或者出售的收益也应归开发商所有，理由如下：

(1)在实践中，会所绝大多数是作为独立的房产由开发商出售或出租经营的，而不作为建筑物附属设施归业主共同所有。根据“无规定、依习惯”的民法原则，会所应归开发商所有。

(2)如果会所归全体业主共有，则会所的经营管理对业主来说，具有较大的难度和一定的商业风险。据广州市《羊城晚报》的不完全统计，整个广州市有95%的会所都在亏本经营。此外，会所的维修费用也远远高于一般住宅，如果将这些资金都转移到业主头上，对业主来说无疑将是一项难以承受的负担。

(原载于《现代物业·新业主》2007年15期)