业委会要求物管企业公布服务成本的是与非

林金涛先生在2007年第1期《现代物业·新业主》“物管咨询”上答复(下称《答复》文)“业委会是否有权要求小区物管公司公布物业服务成本”时说：“实行包干制的小区，业主支付固定物业服务费用即可，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。由于物业服务成本涉及企业经营秘密，实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布小区物业服务成本，物业管理企业也无须公布物业服务成本。”笔者认为，这一答复较生硬、绝对，有失公允，也不利于双方友好协商和依法维权，影响太大。不得不略抒管见，供读者讨论，更欢迎批评指正。

业委会不宜轻易要求公布物业服务成本

业委会所代表的业主大会与物管企业都是民事行为主体，彼此在物业管理的各项活动过程中，都完全是平等的，都应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。谁也不能把自己的意志强加于他人之上。因此，业委会无权强行要求物管企业公布其服务成本，物管企业也不能凌驾于业主之上。相反，应当平等协商，以诚相待，及时沟通，互相体谅，规范物业管理活动。

业委会作为业主大会的代表与物管企业相处必须注意，一要摆正自己的位置，和物管企业以朋友相处;二要掌握好合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，依法服人，不卑不亢。

应该肯定的是，在双方签订协议后的一定时期内，没有较大矛盾时，业委会不可以随意要求物管企业公布其服务成本，因为它违反友好精神和平等原则。这时的物管企业有权拒绝其要求。拒绝了，业委会和业主大会又有什么办法?解聘和起诉都是下下策。因此，业委会不宜轻易要求公布物业服务成本，尽可能化解矛盾，不要激化矛盾。

然而，这并不能说明业委会在任何情况下都不敢或无权要求物管企业公布其服务成本。而是相信绝大多数物管企业是较规范、有素质、有水平的。因此，一般来说，业委会为了与物管企业解决好双方的某些不同认识、一时的矛盾，有权善意地、诚恳地、有礼貌地提出公布其服务成本的要求。只是不能认为自己有权随意要求物管企业公布其服务成本罢了。关键要规范编制合同，别缺款少项，签订合同后大家都要严格按合同办事。

当业委会要求物管企业公布其服务成本时，有的物管企业很可能一时想不明白不同意公布，那就不公布吧。这时业委会理应耐心等待，等其自愿，不能强求。

物管企业坦诚公布其服务成本有利无害

不难设想，当业委会为了正确处理和解决好双方某些矛盾或疑难问题，代表业主大会要求物业公司公布其物业服务成本时，物业公司或其他任何人十分生硬地，毫无解决问题诚意地答上一句：“你没有这个权力!”，将产生什么样的后果?天长日久激化矛盾有什么好?相反，如果认真听取业委会提出这一要求的理由，必要时针对业委会提出的要求，坦诚公布有关服务成本，及时解决问题，又有什么不好?何况，就物管企业而言，是否还应当遵循“以人为本，服务至上”的原则。

从物管企业自身利益而言，物业服务成本又有什么经营秘密要保?本来大家都不难测算，业委会提出要求的原因，恐怕是因为有了某种疑虑。如果物管企业坦诚公布其服务成本，倒是可以解除有关疑虑，获得广大业主的信任，便于双方友好协商，及时化解矛盾，对双方都好，有百利而无一害，何乐而不为?

感兴趣的朋友完全可以看看《现代物业·新管家》(编者注：即现代物业下半月刊)2007年第1期发表的几位物管企业总经理、副总经理等作者在各自不同的论述中发表的一致主张：“相互沟通，诚信服务，透明收费”的理念。

黄共有先生在其《解决物业管理收费难刍议》中说：“物业管理企业必须保证‘质价相符’的服务原则，加强收费的内外监督，规范收费行为……要定期公布收支情况，让业主明明白白消费，使业主清楚自己所交物业管理服务费到底用在了什么地方，从而可以让业主了解交纳物业管理服务费的合理性和必要性。”

冯胜丽女士在其《物业管理收费中存在的问题及解决办法》中说：“要公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。”

刘奎先生在其《浅谈物业管理行业的诚信问题》中说：“按照《条例》规定定期向业主公布管理费和基金收支帐目;企业要有超前的市场竞争意识，要懂得诚信是企业的最大战略，也是企业的最大资本。”

上述观点不仅正确处理了诚信与经济效益的关系，而且也体现了为业主、为人民服务的理念。

物管企业坦诚公布服务成本，有利无害。

公布物业服务成本是双方正常协商之必须

业主大会决定后，业委会自然要与物管企业平等协商选聘、续聘、解聘事宜，并与其协商编制、签订、履行合同。在这一系列活动的过程中，双方都有公布物业服务成本的需要。例如：

在以协议方式聘请物业公司，双方协商服务项目、标准和收费标准时，从客观上，为互表诚意，双方都需要如实地介绍各自的情况和要求，都会谈到成本、税费和利润高低等内容，以便相互理解、体谅，达成共识。当物管企业提出收费标准偏低时，业委会自己测算其服务成本，同时要求物管企业公布其服务成本或物管企业主动通报其服务成本，以说明其利润高低，费用多少，是否合理等情况，这都是很自然的事，也是供需双方讨价还价常用的技巧，有什么大惊小怪的?否则，怎样掌握“合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”?合理是公开的基础，公开是合理的表现，不公开服务成本，何谈费用高低是否合理?物管企业也无法表明其诚实信用、价目齐全、内容真实，以及“以人为本、服务至上”的精神吧?

服务合同到期，双方讨论续签合同，物管企业声称其经营有亏损，要求提高收费标准时，不也会促成业委会要求公布其服务成本吗?物管企业坦诚自愿公布其服务成本，以便佐证其要求的收费标准是结合本小区具体条件，并在政府指导价基础上提出的，是合理的吧?

政府指导价不也是在召开有业主参加的听证会的基础上，认真测算了典型小区服务成本，再加上物管企业合法利润、税费制定的吗?不研究本小区特点，测算和公布本小区的服务成本，怎么在政府指导价基准上，公平地确定或上或下的浮动幅度?何谈合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则?

物管企业与业主或业委会之间是平等的民事法律关系。无论采用哪种收费计算方式，都不能不根据物业服务项目的构成，认真核定物业服务成本，加上物管企业的税费，合理利润或酬金来确定费用或资金的多少。不公开物业服务成本，怎样确定费用和资金的标准?由任何一方独定，不经双方平等公开协商，另一方能接受吗?尽管实行酬金制计算方式的，其资金可以多退少补，恐怕也不能由一方独断其多少吧?公布物业服务成本是双方正常协商之必须，何乐而不为?

依法分辩公布物业服务成本的是与非

笔者已从一般情理方面说明了公布物业服务成本是与非应有的做法。这里再依法做些少许分辩。

《答复》文的第一句说：“实行包干制的小区，业主支付固定费用即可，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。”这句话似乎没说透，有可能误解成“物管企业包干了，业主只要交了物业费‘即可’了，就什么事都别管了。”这就不对了。因为请了保姆的妈妈不会不关心保姆如何对待自己的孩子，请了家政服务员-新管家的户主也不可能不再过问自己的家务了，监督和审察保姆或新管家如何执行合同是不可避免的事。请了物管企业为小区管理其公共财产的业主们，怎么可能交了物业费“即可”了呢?管是必然的，管，就是依法维权，不管，就是放弃或被剥夺了这一权利。

《答复》文的第二句说：“由于物业服务成本涉及企业经营秘密，实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布小区物业服务成本，物业管理企业也无须公布物业服务成本。”这句话说得毫不含糊，“企业经营秘密”一词完全包揽了“无权”和“无须”的理由，完全彻底地剥夺了业主和业委会的监督权。但是，这种说法有法律依据吗?我们知道，《物业服务收费管理办法》(下称《办法》)第二十四条废止了原《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，当然可以同时理解为废止了其中第10条第二款：“物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出帐目……”的规定。但是，《办法》第五条却坚持了“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。同时，并未废止《物业管理委托合同示范文本》(下称范文本)第十九条规定的，业委会权利第5项：“审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预决算”，第二十条规定的“物管企业权利义务”第8项：“每个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目”。财务预决算与服务成本密不可分，费用收支帐目中的费用与成本何异?预决算的费用多少都应该根据费用、税费和合法利润而定，成本是预决算的根本内容，也是业主或业委会最关心和必审的重点所在。如果“业主委员会无权要求物管企业公布其服务成本”，物管企业怎样公布其预决算?业委会还怎样审定其财务预决算和收支帐目?

更重要的是，在实际工作中，很难保证业主大会不会选聘了个别搞价格欺诈者。这样的物管企业，自然不愿公布其不可告人的“服务成本”，甚至利用各种手段和资源来反对，因为它经不起审查。“业委会无权要求物业管理企业公布小区物业服务成本，物业管理企业也无需公布物业服务成本”之说，岂不无意中庇护了其非法行为。

为防止或揭露利用虚假的或者使人误解的标价内容进行欺诈等不法行为，业主或业委会也没有要求物管企业公布其服务成本的权力吗?那不成了物管企业单方说了算，业主或业委会只有俯首帖耳的交易?岂不侵犯了业主进行询问、平等协商和依法维权的权力?

笔者认为，当业主、业委会有依有据地怀疑或发现物管企业有非法行为，要求物管企业公布其服务成本时，物管企业倒是无权不公布。否则，双方将无法继续履行合同，甚至引起民事诉讼。恐怕这是大家都不愿意看到的结果。

(原载于《现代物业·新业主》2007年7期)