宁波住宅小区停车管理调查

主观感受：市民视野中的宁波各住宅小区停车管理状况

1、停车管理已成最令业主不满意的物业管理服务项目

根据对宁波市20多个住宅小区的232位业主的随机抽样调查，在房屋维修、设备维护、装修审批、公用设施管理、绿化管理、环卫管理、车辆管理、治安管理、消防管理、社区文化、特约服务等物业管理服务项目中，有67位业主认为车辆管理是最令其不满意的物业管理服务项目，此人数占被调查对象的28.88%，该比例在上述众多项目中位居第一。可见，车辆管理已成为宁波市住宅小区业主最不满意的物业管理服务项目(见图1)。

在上述67位业主中：按性别统计，有36位男性(占被调查112位该类业主的32.14%)，31位女性(占被调查120位该类业主的25.83%)。不满意车辆管理的男性比例高于女性。这可能因为购车、驾车的男性相对多于女性，男性对车辆管理的关注程度也高于女性;按年龄统计，有32位青年人(占被调查125位该类业主的25.60%)，22位中年人(占被调查76位该类业主的28.95%)，13名老年人(占被调查31位该类业主的41.94%)。从绝对数分析，不满意车辆管理的被调查业主人数随年龄递增而减少，但从相对比率分析，则恰好随年龄递增而增加。此乃因为现实生活中，购车、驾车的青年、中年占绝大多数，但老年人一般赋闲在家，其日常活动范围多以其所居住小区为中心，其对小区内车辆秩序管理好坏的反应较为敏感，受影响也较大;按职业分类统计，有8位公务员(占被调查22位该类业主的36.36%)，7位教师(占被调查20位该类业主的36.84%)，9位企业管理者(占被调查24位该类业主的37.50%)，16位企业职工(占被调查61位该类业主的26.23%)，7位个体户(占被调查30位该类业主的23.33%)，18位退休或离岗者(占被调查56位该类业主的32.14%)，2位其他职业者(占被调查19位该类业主的10.53%)，不满车辆管理的退休或离岗者及企业职工人数多，但不满意的企业管理者、教师与公务员的相对比率高，因为这些人群成为有车一族的几率较高，因而对小区车辆管理要求高，关注程度也高。

2、业主对停车收费的认同度有待提高，而物管企业停车费用途的透明度不高

研究人员展开了对业主“是否赞成对在小区内公共停车库(位)停车进行收费”及“是否了解物管企业在小区内收取停车费的最终用途”问题的进一步调查，以期了解业主对目前各物管企业通常采用的收费式车辆管理方式的认同度及其对停车费使用用途的透明度。过半数业主赞成物管企业对业主在小区内公共停车库(位)停车进行收费，但“非常赞成”的业主较少，而“较为赞成”的业主比较多;同时，也有接近一半的业主不赞成停车收费，其中“根本不赞成”的业主相对较少，而“较为不赞成”的业主较多;另有小部分业主对此问题不清楚(见图2)。同时，多于四分之三的业主不了解物管企业在小区内收取的停车费的最终用途，其中有一半以上业主是“根本”不了解，约四分之一业主是“较为”不了解;对停车费最终用途了解的业主较少，其中“非常了解”的业主极少，而“较为了解”的业主也很少(见图3)。由此可见，目前业主对小区内收费式车辆管理方式的认同度还有待进一步提高，而物管企业更应积极采取措施增强停车费使用用途的透明度。

1、住宅小区停车难的实际情形

从2000年开始，宁波市机动车每年以25%左右的速度增长，而从2004年4月开始宁波市私家车数量以每月近500辆的速度增加。据该市交警支队统计，到2005年5月，全市机动车保有量为80.7万辆，其中私家车9.25万辆，比两年前净增近6万辆。而市区机动车保有量为11.3万辆，私家车2.8万辆，比两年前净增1.8万辆，同比上升179.2%。目前市区可供泊车的公共停车场车位不到1万个，按国际流行的每辆车匹配1.4个泊位计算，市区泊位需求总量应在20万个以上，市区面临着20辆汽车难求一位的严重情况。而各住宅小区内的停车压力也非常大，一些已建成的住宅小区，由于停车库(位)配建较少，已出现严重的停车难问题。一到夜间，小区道路两旁都停满了机动车，晚来者则要四处寻找可泊车辆的地方，有的无奈之下只好开进了绿化带。目前宁波市中心城区的住宅小区总体车辆数与车位数比例约为2﹕1，有的小区甚至出现3﹕1，大量私家车面临无“家”可归的窘境;与此同时，各住宅小区里还有总面积8,000多平方米的500多个车库闲置或用于出租经营等其他用途，其中有一小区拥有约40个停车位的地下车库，因小区开发商经营情况变化，各种资产关系十分复杂，该车库产权究竟属谁无法确认，以致此车库一直闲置至今已达3年之久，现已沦为清洁工人的暂时住所，而该小区业主却每天为哪里能停上车而烦恼。

2、住宅小区停车难的引发原因

引发上述停车难的原因主要有：

(1)老小区设计不足，设施不到位。2000年前，汽车很大程度上还是一种奢侈品，当时很多新建小区仅把车库、车位作为“锦上添花”之举，一般按20户居民1个车位，甚至30户居民1个车位的标准来配置，而那些已经建成十几年甚至几十年的小区，可能根本没有考虑过要停汽车，现在有车要停，就只能见缝插针，把道路让给汽车。

(2)小区内车辆增加速度迅猛。目前宁波市内机动车以每年25%左右的速度增长，住宅小区内有车家庭越来越多，不少家庭有两辆车甚至更多，对于此类家庭，宁波市内设施最好的小区里1户1车位的标准仍难跟上其“步伐”。

(3)车库(位)产权不清或开发商只售不租政策而致其空置。根据新制定的《宁波市建设工程停车配套指标规定》，除解困房、经济适用房外，其他住宅小区都要达到2户拥有1个以上的车库(位)标准。然而在这些设施达到标准后，却还因产权不清或开发商只售不租的政策而导致车库(位)被闲置不用。如华泰银座小区，因拥有地下车库产权的开发商坚持只售不租政策，导致众多车主只能把车停到地面空地上。

(4)车主露天停车的偏好也进一步导致停车难。一些新建小区停车设施比较完善而且正常运行，但还存在停车难矛盾。其中很大原因是有些车主为图方便，不愿停到较远的地下车库;有些车主则因地下车库收费太高，而宁愿停在露天(目前宁波市露天包月停车一般只要100-120元，而地下车库包月停车至少要250-300元左右)。由于车主不愿在地下车库停车，导致其长期空置，不少物业公司遂将这些空置车库出租、经营。

3、住宅小区停车难的解决措施

宁波市自1999年后才有关于住宅小区机动车停车泊位指标的规定，而且一直以来指标偏低，使得住宅小区停车供需矛盾越来越突出，但同时也因种种原因导致不少停车泊位闲置。因此，要缓解住宅小区停车难，必须建设与管理并举，小区从里到外“挖潜”是当务之急。宁波市目前主要从以下几方面着手：

(1)整合小区资源，挖掘停车潜力，增设小区内停车位。对有条件的住宅小区，将通过改造绿地和利用闲置场地建造公共停车场地或建造立体式停车库，缓解小区停车矛盾。改造资金可利用市场运作模式，按“谁受益，谁投资”的原则，由业主认购。其中，拓宽小区道路、改造绿地将成为今后挖潜主要手段。如有900多辆汽车的华光城小区利用区内道路、空闲场地划出近500个临时车位，从而解决了55%车辆的停放问题;拥有700多辆汽车的华侨城小区原配置停车库(位)只有258个，其物业公司在有关部门指导下，将小区大门右侧人行道上数个小花坛移位合并，从而又开辟出90多个停车位;写意春秋等小区则通过将原有绿化改为“绿保植草膜”绿地，从而增辟大量停车位。而通过整治老小区，拆除违章建筑，也可能腾出空地改造为停车位。另外，有条件的小区可考虑建立体车库，通过增加土地利用率来增加停车位。

(2)拓展夜间临时停车位。宁波市的交警、城管等部门在各小区配合下，利用住宅小区的周边道路、空闲场地，大力拓展夜间临时停车位，为居民提供停车方便。市各级交警部门利用非主干道和空置场地已划出2,800多个临时车位，城管部门则利用人行道改造也新增了不少停车位，如江东城管局已在桑田路新增车位46个，在南镇安街新增车位277个，初步缓解了这些路段及周边小区的停车问题。同时，市建委也鼓励小区周边单位在夜间向小区居民开放内部停车位。

(3)加快建设公共停车场。宁波市计划四年内建设30个公共停车场(库)，增加公共停车泊位4,000多个。列入2005年建设计划的有3个停车场，新增与恢复泊位1,000个。

(4)加强住宅小区停车管理。宁波市有关部门已进一步加强了对住宅小区的停车管理。交警首次进入社区，与小区内的居委会、业委会及物管企业共同维护住宅小区正常交通秩序。而市建委也制定并印发了《关于加强住宅小区机动车辆管理的通知》，建议业委会要求各物管企业针对小区车多库少的实际情况，对小区道路进行合理划线，确保行车路线畅通，提高小区车位利用率，加强保安人员责任心教育，切实做好小区车辆通行和停放秩序的管理。

(5)新建小区高标准配套停车泊位。2004年下半年，宁波市出台了《宁波市建设工程停车配建指标规定》，对居住、办公、商业、文体场所、宾馆、餐饮、娱乐设施、医院、教育设施、游览场所等新建工程的停车泊位数量依据不同地区、不同类别分别作出规定。以居住类中小于75平方米的多层房屋为例，要求配套建设机动车停车泊位每户0.2～0.5个，非机动车泊位每户3个。该规定颁布后，在宁波市内除解困房、经济适用房外，其他新建住宅小区都达到了2户拥有1个以上车库(位)的标准，有些新建小区已达到1户拥有1个以上车库(位)的标准。

(6)加大整治力度，争取“还库于车”。宁波市针对目前中心城区住宅小区里，还有总面积8,000多平方米的500多个车库闲置或用于出租经营等其他用途的现状，相关职能部门正加紧制定相应整治方案，准备加大整治力度，争取让“还库于车”行动在住宅小区里能真正落实。

客观现实之二：小区夜间停车安全状况令人堪忧

虽然目前市内各住宅区停车越来越难，车主们每晚最终仍能找个地方停下爱车，但夜间停车安全问题却令车主非常担心。

1、停入小区的车辆遭遇意外损伤

据交警部门粗略统计，市内海曙区向“122”报案的住宅区内车辆轻微擦碰事故每月将近有10起，据社区民警反映，若加上私下协商解决的，这类事故平均每月可达15起左右。而据某保险公司车损理赔事务负责人的介绍，住宅区内轻微车损报案估计占所有车损报案量的4%左右。江东天水华都小区露天停车位设计保有量85辆，但现有露天停放车辆却达149辆，因此小区通道两侧能停车的地方都停满了车，车辆相互间几乎头顶头、尾接尾。尽管小区物业配备的车辆管理员对车辆停放进行有序疏导，发现有碍正常交通时，及时通知车主纠正，以减少擦碰，但意外擦碰依然时有发生。另外，节日里某些小区内鞭炮狂炸、烟花乱蹿也经常对停放车辆构成威胁，曾经发生车窗玻璃被炸碎事件;一些小区的车主还遭遇过楼上“飞来物”降落车顶砸坏汽车的懊恼事。

2、停入小区的车辆面临恶意破坏

停放在住宅区的车辆遭利器刻划、刺胎，是让车主们最感到可恨可恶的事件。欢乐家园、南苑北区、史家新村都曾有案发。2004年春节前，江东城市元年小区11辆车33个车胎一夜间被利器刺破。社区民警分析认为，此种恶意破坏者多为附近业主，其往往因不满住宅区内占道停车或有其他泄愤心理。其中某一小区的一位业主因不满几辆轿车在小区里违规停放，遂用碎瓷片划损表面以示“警告”，后被社区保安查获，法院最终以故意毁坏财物罪定罪判罚。由于目前小区内利用公共通道开辟停车位是普遍现象，建议物业管理部门应力求以不妨碍小区正常交通、不影响住户生活为原则来合理引导车辆停放，而对停车问题有意见的业主也应通过正常渠道反映，不能恶意对他人车辆实施破坏。

3、停入小区的车辆有被盗之险

在小区停放的车辆往往面临车上物品被盗、车辆部件被盗、甚至整车被盗的风险。众多小区车辆被盗案件中，有从车内或车后行李箱窃取贵重物品的，有车牌或车胎被卸的，有用“万能钥匙”开跑轿车的，但案发对象多为在小区外随意停放或车主未安装报警装置的车辆。车主停车忘锁、未关车库门等自身疏忽问题是引发车辆被盗的重要原因之一。建议今后车主应增强防盗意识，安全规范停车;同时各小区物业保安应加强夜巡，及时发现车主停车忘锁、未关车库门等问题，及时提醒车主纠正。

(原载于《现代物业·新业主》2006年第2期总第44期)