物业服务企业经营与获利的方式

共用部位和共用设施设备的收益，其分配的前提是由关联业主共同决定，或者通过业主大会形成分配的决定，否则，就应该按照《物业管理条例》第五十五条的法规规定主要用于补充专项维修资金。

物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。与一对一的交易关系不同的是，物业服务合同的标的是物业服务企业提供的共用性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主，而不是一对一的单个业主。物业管理服务的客体主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。

具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：

(1)房屋共用部位的维修、养护与管理;

(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理;

(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;

(4)物业管理区域内共用部分、共用部位的环境卫生与绿化管理服务;

(5)物业区域内共用部分、共用部位的共用秩序、消防、交通等协管事项服务;

(6)涉及到物业建筑物整体安全和大家业主共同利益之物业装饰装修管理服务;

(7)物业档案资料的管理;

(8)专项维修资金的代管服务。

物业管理产品的主要表现形式是无形的服务，这是其区别于有形产品的一个重要特征。有形产品的生产、流通和消费环节逐一递进且相互独立，而无形服务一般生产、流通和消费处于同一过程，具有同步性;有形产品一般都有一定的使用期限，在其合理寿命周期内可以被反复消费使用，而无形服务属一次性消费品，服务一经生产即被消费，具有不可储存性;有形产品在工业化时代背景下大多按严格流程和工艺生产出品，品质、型号、外型、性能等具有高度的同一性，而无形服务主要通过人的行为来完成，不同的服务者即使经过最严格的挑选和培训，按照最严密的流程提供服务，也难免有不同的风格和效果，即所谓服务的差异性。如何克服服务产品的无形性、同步性、不可储存性和差异性，以保证服务品质的稳定、可感知和高评价，始终是服务行业面临的难题。

应该特别指出，物业服务企业也可以有针对性地给予单个业主提供服务，但物业服务企业特别给予一对一的单个业主所提供的物业服务则属于“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定”之物业服务合同约定以外的服务项目。

国家发展和改革委员会、建设部于2003年11月13日颁布、2004年1月1日起实施的《物业服务收费管理办法》(“发改价格〔2003〕1864号”文件)第九条明确规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损;在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主选聘，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。

为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业服务合同的约定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

《物业服务收费管理办法》第十二条、第十三条规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下物业服务收费的义务：

(1)物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;

(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复;

(3)物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

修订后的《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。”

对于社会广泛关注的物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的问题，国务院行政法规《物业管理条例》第五十五条明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

利用共用部位、共用设施设备经营的前提是，必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。

利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意是因为经营行为可能对其权益造成影响。例如，在业主窗户下设置霓红灯广告，就可能会影响业主的休息。这里的“相关业主”，主要是指直接受到经营行为影响的业主。

利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用与全体业主利益密切相关的共用部位、共用设施设备来从事经营活动，自然应当取得业主大会的同意。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主应得收益属于共用部分之共有收益。对于共有收益的分配，应该首先允许以共有收益弥补物业管理费用的不足部分，以减少向关联业主所收取的物业管理费用;其次，在弥补了物业管理费用不足的基础上，如果有更多的共有收益，应该用于补充专项维修资金，作为以后共用部分中修、大修、更新、改造或翻修费用的积累;其三，如果在上述基础上仍然有多余，建议还可以参照关联业主建筑面积比例进行分配，将结余的共有收益通过分红的方式分配给业主。当然，分配的前提是由关联业主共同决定，或者通过业主大会形成分配的决定，否则，就应该按照《物业管理条例》第五十五条的法规规定“主要用于补充专项维修资金”。

(本文原载于《现代物业·新业主》2009年第10期)