房改房成立业主委员会的可行性

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。一个合格的业主委员会，是沟通业主和物业管理部门的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理行为进行检查和监督，协助物管部门进行管理工作。

房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或者标准价)购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。依据我国的《物业管理条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”， 作为拥有产权的房改房业主，应该成立业主委员会。政府对此也是持鼓励态度，京政办发〔2001〕91号文规定:“1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

房改房成立业主委员会的必要性:

1、依法管理物业的重要因素

职工按照标准价购买单位住宅后，即成为所有权人，即《物业管理条例》中所称的业主，也同时拥有了条例所赋予的相关权利，可以选举业主委员会，并享有被选举权。成立业主委员会，是依法进行物业管理的基本条件。基于对物业的所有权这一权力基础，业主委员会对该物业有关的一切重大事项拥有决定权，是物管企业物管活动的法定监督者，促使物管企业更好地本着对业主负责的态度，履行自己的职责。

2、体现物管改革“以人为本”宗旨，维护业主利益

至今，房改房的物业管理一直是由原单位的后勤部门负责，物业管理水平、规模较专业的商品房物业管理差距尚大，与广大房改房业主的不断高涨的维权意识大相径庭。而物业管理作为一种新型管理服务体制，与过去传统房产管理相比，其最基本的特点就是业主自治自律。业主委员会的诞生充分体现了这一思想，改变了过去人们依靠政府部门对住宅区进行管理的旧观念，充分发挥了业主的自主权与能动性，它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系，有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。

3、促进单位物管改革的良性发展

在当前大部分单位未实行市场化物业管理的情况下，成立业主委员会，对后勤部门的物管改革可以起到促进作用，使业主尽早适应市场经济下物业管理模式，对物管改革起到承上启下的作用。当前，机关事业单位后勤改革已在全国广泛展开，改革的方式多种多样，改革的力度有深有浅，但目的只有一个，将计划经济体制下的后勤服务转变为市场经济体制下的专业物业管理服务。随着后勤改革的逐步推进和二手房交易的增加，房改房物管实现自治，走市场经济之路，已是不争的事实。

但是，成立业主委员会还存在多方面的困难:

1、客观因素:产权虽然给了个人，但因为售房款较低，相关的住房维修基金远远不够满足这些有相当年代老房子的维护。同时，广大职工工资中还没有足够的住房消费含量，既要为物业管理付钱，还要为耗费颇巨的房屋维修买单，这对许多家庭来说都不是件轻松的事，这从根本也限制了房改房业主对物业管理企业的选择。同时，虽然各单位规模不同，但大多都是家属区与办公区相交叉，相关的配套设施产权不可能马上分割，像家属区的营业门面房等，往往是一些单位重要的创收来源，一旦与家属区分割产权，对单位的经济效益影响颇大，这使大多单位对房改房的物业管理面临骑虎难下的局面。

2、主观因素:职工习惯了以往计划经济体制下的福利、半福利性物管，一下子变为花钱买服务，思想上有较多不适应。而单位方面，对家属楼的物管尚处在尴尬的境地。一方面，职工的维权意识日渐增长，对后勤服务不到位的地方，经常提出意见，而物管上的事虽关及职工的切身利益，但在某些单位的眼里与“公事”相比仍属于“小”事，要解决某些问题，首先要征得领导层的同意方可实施，既便获得支持，资金也不可能马上到位，解决的过程就相对长了些，而职工们对此不甚了解，后勤单位很容易出力不讨好，降低了工作积极性。另一方面，一旦实行家属区自治，后勤部门在家属区的管理上将处于被动角色，一仆二主，既要服从上级单位，又要服从业主委员会，增加了工作的难度。

3、缺乏经济来源:如果业主不交物管费，又缺乏单位的支持，业主委员会很容易流于形式，缺乏资金，工作很难有效展开，光靠部分有精力、有能力，且富有牺牲精神的业主，是远远不够的。

在未实现市场经济物管之前，由业主们选举的代表与单位后勤部门指派的专人(最好同时具有业主身份)共同成立业主委员会，可能是最合适的办法。

(原载于《现代物业·新业主》2005第01期)

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