“业主失窃”谁之过？

2005年初我们居住小区的业主委员会收到一封业主来信，题目是“交钱怎不保平安?”内容是:2004年底的一天晚上,该业主家中发生一起盗贼撬开门锁入室偷窃案，窃贼盗走摄像机、瑞士名表、钻石及金银首饰等价值三万余元的财物。

该业主是搬来小区才一年的新业主，失窃后他写信向业主委员会呼吁，“要求业主委员会担当起保护业主合法权益的重任，并要求追究物业管理公司的法律责任及讨回经济损失”。

现在社会上居住小区居室财物被盗或汽车被盗的事情时有发生，对此究竟应该是警察的治安责任，还是物业管理公司的管理责任，或是业主自己应有的防盗责任呢?由于业主与物业管理公司之间有物业管理合同的约束，并且业主按月交纳物管费，所以一旦发生失窃，这种责任的纠纷常常在业主与物业管理公司之间发生。

笔者认为，一般来说，小区住户失窃，物业管理公司有不可推卸的管理上的责任。但对具体的失窃，也要作具体分析，了解业主是否有严重疏忽的责任。就我们小区发生的上例失窃，我们业主委员会经过调查后认为:

1、失窃时间是在晚上18:30~0:00之间，不是发生在半夜睡眠时间，说明这段时间业主外出，窃贼完全清楚;

2、如此多的贵重物品随意放在屋内，说明有熟悉内情的窃贼掌握此情况;

3、业主不装防盗门，房门只是一般门锁。

因此我们业主委员会认为，虽然物业管理公司有管理上的责任，但业主的严重疏忽大意和业主交往人员的复杂是造成该次失窃的主要原因，故我们业主委员会没有片面地站在该失窃业主的立场上进行“维权”，更不可能代表该业主去追讨经济损失。

对于江苏省新沂市发生某业主车库门被撬，丢失价值2600元的力仕通电动车一事，在二审判决时徐州市中级人民法院判该小区物业管理公司承担70%赔偿责任，即赔偿1820元。对此二审结果笔者表示赞同，因为遭受该失窃的业主并无疏忽的责任，而且赔额也在物业管理公司可以承受的范围之内。但对此案作出一审判决的新沂市人民法院，在判决书中写道:“保安公司提供的物业服务内容中虽然有保安服务费，但应认为其是为维护小区的秩序而采取的安全防范措施，无法保证小区内不发生刑事案件和保障业主的财产免遭外来的侵害”。一审判决虽然后来被改判，但笔者认为一审法院的这段判词还是符合目前社会的实际情况的。

所以，物业管理公司在小区住户发生失窃应负什么责任，还是应当根据失窃的具体情况来作判断。

为了避免居住小区的失窃给业主带来较大的经济损失，也为了避免发生失窃后业主和物业管理公司之间出现难解的纠纷，我们业主委员会除了要求物业管理公司加强保安管理外，同时采取的措施是:

1、在业主公约中明确业主居室内的重要“财产保险”，应当由业主自行购买;

2、居住小区的公有财产保险(主要是设备)，由物业管理公司负责购买;

3、车库停车场责任保险(包括整车被盗责任险)由物业管理公司负责购买。

物业管理公司购买保险所花费用并不多，而且是在物业管理费完全可以承受的范围之内。以上做法，目的是维护业主和物业管理公司的利益，减少双方之间的纠纷。

(作者系深圳某业主委员会主任)