老城旧小区实施物业管理的对策探析

近年来，物业管理从沿海向内地，从新区向旧区不断普及，全国各地的物管覆盖率均不同程度地得到提高，物业管理的先驱深圳甚至达到90%以上，而众多的具有悠久文化传统和城建历史的地区，由于拥有众多各层次的老城旧小区，物业管理的推进遇到了不少的阻力和困难，使物业管理的覆盖率近年来提高缓慢，老城旧小区如何推行物业管理制度并使其延续下去成为一个需要进一步研究的课题。

一、城区新老的相对性和必然性

对各类物业小区而言，都有一个从新到老，从楼龄短暂到年深日久的过程。新建项目的前期物业管理和业主委员会成立时的首届招投标，还算标准的新小区，第二届以后就逐渐增加老的元素了，越往后老的元素就越多，楼龄过半时，可认作典型的老小区了。由于各地推行物业管理制度的历史有所不同，有的已有近30年历史，有的则只有数年的历史。因此，相对而言，推行物管制度以前完成的建设项目属老项目之例，而最准确的说法是小区物业衰旧停用之前的若干年限。如倒推至一半年限，如居民楼小区70-35年之间，其他类则更短。不同用途的房屋楼龄不同，管理水平不同陈旧程度也有较大差异，有的楼宇5年后就陈旧了，行业可以制定房屋衰老程度鉴定标准并请专业机构划分。而物业管理体制最初关注的是城市新建小区的管理，物业管理的迅猛发展也是受城市新区开发和旧城改造项目强力拉动而呈现一派繁荣景象。人们似乎忘记了小区必然会旧，也几乎忽视了楼宇或小区的“老来难”。物业管理企业也有意无意地扮演着“喜新厌旧”的角色，小区越旧，失去物管的可能性就越大。一些老城旧小区如果本来没有物业管理，要像新建小区那样引进物管体制也是非常困难的，正视和分析这些困难也就成了寻求出路的关键。

二、老城旧小区实行物业管理的难点

物业管理制度作为市场经济条件下替代传统房屋管理体制的模式，当然应遵循市场经济规律，意思是说要将物业管理看作一种“劳务型”商品，是否卖得出去或是否有人买，得看市场上买卖双方是否形成共识，是否相互赏识和需要。谈不拢或不需要(指有效需求)，则很难形成暂时或较长久的买卖关系。因此，对老城旧小区而言，从物业管理的买难、卖难两方面作为分析的突破口，应当是现实可行的。

(一)老城旧小区物业管理消费难的成因

老城旧小区没有实施过物业管理体制的项目一般都是上世纪50-60年代或60-70年代建成的小区项目，也有部分80年代建成的项目。已实施物业管理又失去物业管理的一般是80年代后期和90年代初期的建成项目，也有极少部分建成时间在10年以内的项目在实施物业管理委托1-2届后就因多种原因而失去了物业管理。我们先对老城旧小区的一般特征作一简要的观察，可以发现大致有以下几方面的共性特征(见表)：

老城旧小区的一般特征

在表中描述的大趋势下，我们再看看其中的业主会有什么变化呢?根据调研资料反映，一般情况下，业主们会在自己经济条件和相关条件许可的情况下选择改善和提升自己的居住条件，虽然没有严格的规律可循，但大致有5年左右搬一次家的现象，一般是越搬越好，老业主走了，新来的业主(二手房业主)相对而言经济条件差些，长期居住而未动的，一般而言是事业没有什么大的发展或处于养老状态的业主或使用人。可见，对一个项目而言，其寿命越趋老，使用它的业主也就日趋无力支付它所需的费用，可能沦为人们常说的贫民区。当然也有部分例外，有些小区是越老越有价值。如传统文化街区、商业楼宇等，此类例外，不在困难之列。老城旧小区的业主应当说也是喜欢拥有物业管理服务的，但世上已难有免费的午餐了，一切服务都是需要消费者支付报酬的。因此，从业主的角度看，老城旧小区推行物管有何困难呢?笔者认为，主要有以下几方面：

1、业主的经济条件普通较差或趋差是老城旧小区物管消费难的关键。少数业主可能还缺乏基本的生活保障，把物业管理放在了奢侈品的行列。就老城旧小区的类型而言，一部分是体制转轨过程中的公房出售区，单位因故破产或长期效益低下，根本无力实现小区的局部或整体更新。一部分是原房管所管辖的公房租赁区，大多是低租金，低物管收费，大多盼望或等待旧城改造机会;还有一部分是业主祖上遗产及产权复杂的老城旧小区，有部分较早开发的楼龄在20年以内的小区逐渐也成为老城旧小区了。一旦跨入旧小区的行列，无一例外会遇到物业“养老金”严重不足的问题。

2、业主的思想观念难以跟上市场经济的要求。由于居住在老城旧小区的业主层次差距较大，不少业主作为普通市民更多地承受了中国发展历史上的数次难以避免的社会变革成本，如当年的上山下乡、返城安置、企业改制、下岗、自谋职业、近年的毕业即失业、少数人垄断资源谋取和控制了大部分社会财富等，许多人还难以圆自己的新房梦，这是客观原因使然。主观上，这些业主往往文化程度不高，难以用自己已有的知识改变命运。过去多数业主是靠政策安置和福利制度而进住这类小区，对传统的福利保障模式较有感情，对新的市场化的物业管理模式既缺理性认识又缺尝试的胆量和思想准备。最关键的是旧小区的业主思想相对保守、僵化，有的甚至因“衣食不足，不知荣辱”，对相关的物业管理宣传教育“油盐不进”，有的还会抵触和反感。但一旦小区有事，他们大多希望政府解决。

3、老城旧小区呈现复杂的产权和社会关系，难以理顺以适应物业管理体制的要求。多数老城旧小区没有统一的开发建设理念，楼宇建设新旧混杂，公共部位、公共设施权属不清，甚至没有区域界定，没有相应的牵头管理机构，要推行物业管理制度甚至找不到切入点或谈判对象。有的后勤管理体制辖区在房屋优惠出售后，原管理单位仍然认为房屋虽然卖了，但小区公共部位仍然是“单位”的，业主们无权干预。这些问题的存在之一是政策和制度设计有欠缺，新老制度缺乏科学的衔接。特别是与房屋自用部位相关的共用部位、共用设施设备、公共区域、公共空间等的权属，能界定得很清楚的老城旧小区不多。要推行物管制度恰恰需要划定区域、界定产权，落实责任。

4、业主缺乏自己的组织，没有统一的主张，难以表达可行的愿望。在维护公共权益，特别是需要业主集体行动、身体力行时又缺乏合作意识和参与精神。

(二)物管企业向老城旧小区推行物业管理难在何处

1、老城旧小区与新区相比缺乏硬件和软件优势，更缺乏对企业的吸引力。就体制设计而言，物管企业的组建和发展天生就与新建小区联系在一起。近年来的一系列配套政策、法规基本上都是以新小区为参照物的，考虑旧物业特殊性并为之制定相应的特殊政策法规还需各界大力推动才有可能。当年曾轰动一时的深圳鹿丹村物业管理招投标项目对深圳而言算一个老城旧小区，其实也不过10多年不到20年，万科物业以经济上的亏损换得巨大的品牌效应和社会效应之后，第二次招投标就不再参加了。目前，甚至不愿外接物业，只重点管理好自建项目。这样的话，老项目可能不再纳入这类知名企业。

2、物业项目越老越需更多经费，而其中的业主支付能力则有下降趋势，物业的现实需求和有效需求就产生了反差。物管作为区域内的公共消费项目，政府物价部门也就常常关注和指导，这下好了，政府部门定的相关指导价一般是小区越旧收费越低，谁愿意设计一个高于政府指导价的物管费标准呢?业主要求物管必须做好，而相关经费并无保障，哪个企业愿自投亏损罗网?

3、新建项目的市场容量和市场关系远比老城旧小区大且成熟规范得多。随着城市化的推进，城市新区不断膨胀，新项目层出不穷，任何企业在面对新旧项目时都会首先选择新项目，特别是近年来物管人才较紧张，连普通的保安也呈现紧张状态，也促使物业公司优先竞标新建的小区项目，我们的招投标制度，政府的相关服务，也大多落脚到了新建项目。

4、小区越老，出现各类问题和事故的风险就越大。每一个问题的出现都会让企业处理起来越来越费劲。特别是许多老物业没有建立物业维修资金，一旦遇到紧急大修，物管企业没有资金垫支，也怕垫支了之后难以收回。重庆等城市一些有十几年楼龄的高层建筑已开始呈现从有物管企业和业委会到无物管企业及业委会的困难局面。

三、老城旧小区推行物业管理体制的若干对策

老城旧小区要从无人管理、单位后勤管理、房管所管理、社区混合管理等模式向物业管理体制转轨，根据国内相关城市如上海、大连等地的经验以及重庆市的相关做法，笔者认为可采取以下几方面的对策措施。

(一)政府应针对老城旧小区推行物业管理体制制定相应的优惠政策并完善相关法规

政府相关部门要从构建和谐社区的高度，加快推进老城旧小区管理体制转轨的步伐。老城旧小区如果没人管，政府也会在治安、环卫等领域投入人力物力，虽然投入资金不高，但也会成为政府的不小负担，加上新建小区优美的环境和良好的管理，与老城旧小区形成鲜明的对比，如果不及时改善老城旧小区的管理状况，会造成社会各阶层的不和谐，有时会诱发社会矛盾和冲突。因此，要高度重视老城旧小区的管理问题，在政策法规上做出长远安排。要像迎接老龄化社会一样，针对老城旧小区研究出较完善可行的政策法规。对新建小区适用的未必对老城旧小区适用，因此，是否应当根据小区的使用年限适当修订相关规定，使老城旧小区也具备对物业管理的承受能力和吸引力?!

(二)划定区域，整治积弊，适当改善老城旧小区配套设施

老城旧小区要作为物业管理区域应当对权属区做更明确的界定，将区域内的产权明晰化，划定自有产权、部分共有产权、全体共有产权;对小区内多年积累的各种弊端如违章搭建、占用公共部位，乱接、乱搭等限期整治，以革除顽疾;对小区基础设施过于欠缺的，应多方筹措资金适当进行改造。如修路、建围墙、粉刷外墙、补种树木、配置物业管理设施等。有的老城旧小区是以招商方式聘请物业公司牵头投资，适当改善小区环境，并配置一定的经营空间或经营机会，利用小区资源，使投资商得到适度的回报。重庆在亚太市长峰会前为了城市整体形象，政府出资对临街的老建筑进行了穿衣戴帽式的改造。有的城市则推行过政府、相关单位、业主分别出一点的旧区环境改善吸引物管的模式，效果也很明显。重庆一些区县则是房管局牵头改善旧小区条件，受到各界好评，中央电视台曾作专题报道。

(三)组建老城旧小区业主组织，推行业主大会和业主委员会制度

由业主委员会牵头理顺老小区内的多种管理关系，分清物业管理事项和非物业管理事项，重新审视和界定与各部门、各单位的关系，为物业管理服务的开展创造良好的外部环境。

(四)根据物业衰老的程度和时间不同，制定不同的服务等级和收费标准

各小区业主组织可根据政府、企业的相关规范和标准结合小区实际有选择地确定适合本小区业主需求的服务内容和费用水平。各相关物业管理单位可根据自己的服务能力、服务特色，向各老城旧小区推荐自己的服务。政府相关部门、中介组织可为老城旧小区业主组织和各级物业管理单位牵线搭桥，也可建立常规的老城旧小区物业管理招投标市场组织，使物业管理的供求双方能有充分的选择机会，做到既定条件下的最佳组合。

(五)整合老城旧小区内的公共资源，发掘和包装老城旧小区物业的软性价值

应重点关注老城旧小区的历史文化积淀、人文传承、各种既存社会关系和社区的成熟性、市场的不可替代性等。也许业主们自己的现实支付能力不足，但可以通过集体授权的方式尽可能让物业公司开展对小区公共资源的经营活动，并以经营收入补充大修资金和相关经费的不足。

(六)在服务标准一定的前提下，可考虑将楼龄作为权数

影响定价和服务酬金一方面是依楼龄提高物业管理费的标准，另一方面也是作为物管人员服务报酬提升的因素。旧区物业管理费可以较高，但由上述观点可知，并不一定由业主全部现金支付，可考虑以小区资源招商方式或政府参与等方式加以解决。旧区的现行收费制度是楼宇越旧，收费越低，工作人员报酬也越低，应当下功夫改变这种不利局面。创造有利于企业争管旧区的市场环境。

(七)与物管企业资质管理挂钩

可以考虑在企业资质评定中将管理旧区的面积和产值作为一项资质升级条件，以促使各类物管企业关注和参与旧区的物业管理。

(八)以企业扶助和政府救济等方式解决老城旧小区特困业主的物管费支付问题

从事物业管理的企业和人员都清楚，物管费的收取率维系着企业的生存和发展，一旦部分业主因客观原因不付费，可能形成不断扩大的不交费局面，小区管理将会陷入困境。有些城市已经有企业以帮助小区困难户解决就业问题，向民政部门代为申请救助，企业也设立业主们支持的救助金，并设定免交物管费的条件，以人性化的方式化解旧小区收费困难。

老城旧小区推行物业管理制度肯定比不推行好，但老城旧小区推行该项制度又有许多困难和特殊性，老城旧小区应当是城市小区中的“弱势群体”，如不研究若干切实可行的保障措施，物业管理是难以推行和延续下去的。据统计，目前重庆有1,992个社区，主城区有老住宅约400多万平方米，物业服务、生活设施不配套，生活环境差。这一问题已引起市政府关注。2007年11月16日，在重庆市城市社区建设工作会议上，王鸿举市长提出要在老城区推行自助式无围墙物管模式，以社区为依托，建立物管公司，招募保安、清洁工等，为老居民楼的居民服务，在听取民意基础上收取一定费用。同时政府相应投入资金，改善老城区绿化、文化设施。可见，老城旧小区物业管理将迎来新的发展契机。

参考文献：

[1]重庆市国土房管局课题.旧城区物业管理运行机制研究.

[2]重庆市科委、市国土房管局课题.重庆市物业管理发展趋势与对策研究.

（作者系重庆大学资源及环境科学学院副教授）