物业管理问题多多 文明社区靠业主和管理者共建

编辑同志：

我家阳台从2004年起每逢下雨就漏水。在物业公司“房管”那里一连报修了好几年，今年才得以维修。民工给阳台的外墙刮了一遍腻子，刷了一遍外墙涂料。所用的密封胶是我们自己买来的，但维修单上写着“刮两遍腻子，刷两遍涂料”。我不清楚楼房维修有没有标准，是否由业主买材料。像我这样维修阳台的住户，整个小区不下几百家。我希望通过贵报了解一下楼房维修的情况。大港油田祥和小区一居民

编辑同志：

我家住在顶层，屋顶长时间多处漏雨。我多次找到小区物业公司，得到的答复是“没有维修资金，只能等着。”后小区物业公司又表示使用维修资金需申请，要由业主大会表决，但彩丽园小区并没有成立业主委员会。我不知这个问题该怎么办？卫国道彩丽园一住户

编辑同志：

今年是我们小区业主委员会的换届选举年。7月3日小区选出了13名业主委员会候选人。之后小区橱窗连续贴出公告，先是公布了一个由27人组成的新业主委员会候选人名单，后又公布了9人的名单。我们选出的13个候选人被街道办事处以绝大部分都没有交纳物业费或没有房产证为由被判无效。我们希望王串场街道办事处尊重我们的选举结果。河北区正义道万科城市花园业主

使用维修资金须业主会表决

就读者反映的阳台维修问题，记者调查了解到，祥和小区为大港油田公司投资兴建的住宅小区，不在专项维修资金的缴存范围内。记者已向大港油田相关部门反映了此事，该部门正在进行调查。

记者又就彩丽园居民反映的问题联系了该小区的安华物业公司。该公司一名负责人表示，彩丽园目前有多户需要维修的房屋，之所以一直没有进行修缮，有三方面的原因。一是彩丽园小区没有业主委员会，无法对维修资金的使用进行表决；二是维修资金的使用需要一段时间的申请程序；三是安华物业公司已经在彩丽园小区服务了10年，但物业费的收缴率一直很低，导致物业公司无法再负担服务合同之外的其他支出。

就商品住宅专项维修资金使用问题，记者还采访了天津市国土资源和房屋管理局房屋维修资金管理中心的相关负责人。该负责人介绍说，如遇彩丽园小区没有业主委员会的情况，可由居委会行使业主委员会职责，协助物业服务企业进行业主书面确认等工作。

关于彩丽园小区没有业主委员会问题，市物业办的相关工作人员介绍，彩丽园小区因没有业主委员会，耽搁了小区房顶的维修进度，虽然可通过居委会组织确认，但仍凸显出没有业主委员会的弊端。该工作人员建议，彩丽园小区所在的街道办事处应在区物业办指导下，尽快指导彩丽园小区业主成立业主大会、选举业主委员会，实现对业主共有财产的共同管理。同时也建议该小区的业主增强主人意识，主动参与小区的管理事务。

街道对业主会有指导监督责任

对于正义道万科城市花园业主反映的业主委员会选举问题，记者联系到了王串场街道办事处物业科的李科长。李科长表示，对于该小区的业主委员会选举，物业科是依据新修订的《天津市物业管理条例》的有关规定进行指导的。在小区业主投票选举产生13名候选人后，物业科组织候选人学习了《天津市业主大会和业主委员会活动规则》，该规则中对业主委员会成员条件有要求，包括按时交纳物业费，有业主身份等。但部分业主对这些条件并不认可。之后，物业科又召开了物业管理联席会议，由业主委员会换届筹备组、街道办事处、派出所为业主解答换届选举的各种问题。在筹备选举和进行选举的过程中，河北区物业办也陆续在小区贴出公告，宣传业主委员会换届选举的有关候选人条件、选举程序等政策法规。对于读者反映物业科操纵业主委员会选举的问题，李科长表示异议。她说，物业科只是按照有关规定依法履行负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届选举等工作的组织和指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，以及对业主大会作出的决定违反法律、法规的责令限期整改或者撤销其决定等职责。

业主也应履行自己应尽义务

近几年，随着广大市民居住环境的改善，物业管理服务的覆盖率逐年递增，各物业公司在小区中从事着对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。通过各项管理服务工作，有效改变了以往存在的房屋本体失修失养，共用设备设施损坏严重，环境脏、乱、差，影响正常居住等情况，摆脱了住宅小区一年新、两年旧、三年破的状况。但这些服务都是有偿的，需要按照合同的约定交纳相应的管理服务费用。据市物业办工作人员介绍，天津市有些物业管理小区的物业费收缴率很低，甚至导致一些物业公司不能维持日常的开销，最后不得不撤出小区。

针对这一问题，《天津市物业管理条例》做出了较为明确的规定，业主除了享有接受物业公司提供的服务、监督物业公司的管理、监督专项维修资金的管理和使用、参加业主大会以及选举业主委员会成员等权利外，还要履行义务，最基本的就是按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费。同时，配合物业公司开展正常的物业管理服务，共同维护小区内的公共秩序和环境卫生。业主能否履行责任和义务，是事关其个人财产保值增值的关键，业主应该珍惜自己的家园，共同维护小区秩序。

该工作人员表示，业主或物业公司如有物业管理方面的问题，可拨打天津市物业办的电话23315023进行咨询或投诉。