浅议住宅物业保修期内业主报修折射出的问题

一、开发商、物业公司父子关系的原因与解决办法

很多业主从开始办理入住就不认可为自己服务的物业公司。认为开发商与物业是一伙的，根本不会向着业主说话。业主的看法虽然武断，但也不是没有道理。按国家有关规定，开发商在选聘从事前期物业管理的物业公司时要进行招标，但实际上所有开发商很少有能做到这一点的。因为招标缺少监督，所有开发商大都或者选择自己设立的物业公司进行管理，或者通过其他渠道选择和自己关系不错的物业公司。这种做法就为以后物业与业主的纠纷埋下了隐患。接管验收中，一方面物业跟开发商脸熟，以后保修、维修也离不了施工单位，因此接管验收时，物业很难做到秉公验收;另一方面，由于业主因这种“父子”关系而对物业产生的严重不信任感，所以许多小区的物业矛盾实际是开发商遗留的“后遗症”，物业公司在保修期内往往就会替开发商背了“黑锅”，担当儿媳当家做不了主的角儿。

解决办法：开发商和物业公司分离，建和管分开，严格招标制。

二、住宅物业维保期内物业公司的尴尬

在住宅保修期内，物业公司的地位其实是很尴尬。因为所有发生在房屋保修期内的维修事项，通常都是由物业作为中间人去运作业主和开发商及施工单位。作为要为业主提供全面服务的物业服务企业，在业主需要维修服务时自然被寄予厚望，但事实上，物业服务企业却因维修责任的划分问题感到地位尴尬，在对业主负责和配合开发商工作的双重立场上感到左右为难。在物业服务过程中，接到对物业本身工作的投诉较少，绝大多数服务的投诉或由此产生的民事纠纷都集中在房屋质量保修阶段，投诉内容多为保修责任方维修不到位。物业在业主和开发商之间，艰难调解，两头受气。物业跟开发商协商保修缺少有效手段，开发商和施工单位对物业提出的问题并不买帐，认为物业是在不履行自己的本职工作;物业跟业主协商保修事项时，业主不能正确分清责任方，认为交了物业费，物业服务公司就什么事都要负责，而且经常被业主说成是开发商的奴才，被指“不做为”。物业服务公司在住宅保修期内的总被各方所批评，但问题又无法回避，有时只能无奈地用抹稀泥的角色来处理各种保修问题。

解决办法：国家有关部门出台法规明确开发商必须在物业留有专人，专项处理保修期内的各种维修。

三、业主保修过程不畅，效果不佳

开发商和施工单位普遍都对自己售后服务不重视，投入的精力、人员、财力明显不足，没有把保修工作放到一个高度。好的负责任的开发商将房子卖给业主后，业主有问题通过物业协调解决了问题，物业通过协调时跟业主取得了初次信任，为今后的物业费收取打下良好的基础，开发商通过良好的保修服务博得了业主的美誉度，做了一个成功的广告。遗憾的是现实中的保修结果大多都不尽如人意：业主报修，物业费尽力气报给开发商，开发商要物业找施工单位解决，物业找到施工单位，施工单位经常会诉苦：没拿到工程款。所以保修不积极，往往不能派人及时到场保修，好容易有人来修也是敷衍了事，房屋质量问题久拖不决，或维修效果达不到业主要求等，遇到大事推委扯皮，遇到小事不予理彩。例如物业给业主和开发商及施工单位约好维修事项和维修时间，经常出现其一方不能按时到场，物业作为联系人必然被到场方的另一方指责。开发商和施工单位具体负责保修人员经常换人或换电话号码，让物业联系不到人，业主努气冲冲地向物业问罪。

解决办法：国家立法明确房屋保修资金必须在物业接管验收时由物业调配。