物业管理市场化面临的挑战与现实选择

物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理行业形成、发展的历史，可谓时间不长，但一路坎坷。上世纪九十年代，房地产开发持续升温，与其直接关联的物业管理行业也随之诞生。从当时人们的思想考虑：房地产开发越火，物业管理行业前景越好。但事与愿违，就是在房地产开发鼎盛时期的世纪之交的近五年中，物业管理的发展仍不温不火，亏损、倒闭之声不绝于耳。许多业内人士都在研究这个问题，给出的答案也不尽相同，有抱怨政府扶持政策力度不够的；有抱怨业主素质太低，不肯正常交费的；有抱怨物业公司层次太低，服务不规范、不到位的；甚至还有抱怨宏观经济和市场环境都不允许这一行业能生存、发展的。林林总总，莫衷一是。其中有许多见解是值得肯定的。本文试就物业管理行业形成的先天缺陷、应承担的责任和如何改变这种状况，如何让这一行业实现能生存、能发展、能为和谐社会创建以及为百姓创造良好居住条件、居住环境，成为受老百姓欢迎的新颖服务行业作一论述。要解决这些问题，就要做到物业管理公司与城市政府各自职责分明；市场化运作与规范化的行政管理齐头并进；物业管理企业的自身素质提高刻不容缓。

一、存在问题分析

（一）相对独立的物业分布不能产生规模效应

根据规模效应的原理,物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。

由于历史原因，造成绍兴的住宅小区规模不大,但星罗棋布，管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。

我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近，而整块管理的面积越大，平均管理成本就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业管理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区管理，几无盈利可赚。而规模越小，管理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。

（二）城市政府职责尚未剥离，是物业管理企业加重成本的根本原因之一

城市公用设施设备，生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合（包括绿化、亮化）、城市休闲设施的设置、维修、更新，直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能，毫无疑问是城市政府的事。然而，由于进入了小区，小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理企业必须完成的任务，企业的人力投资尚且不说，经济负担明显加重，致使物业管理企业陷入左右为难的境地，难以开展正常的管理活动。

如上所述，政府必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业管理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。