物业服务安全维护义务内涵及注意问题探析

物业服务安全维护义务的具体内涵

2004年5月1日生效的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，其中与物业管理行业关系最密切的是第六条：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”通俗地说，经营者或者社会活动组织者，对他的顾客或者活动参加者负有合理限度的安全保障义务，未履行这个义务，致使他人受到人身损害的，要承担赔偿的责任。同样，从事物业服务活动，物业服务公司也要对它的顾客——业主和使用人承担合理限度范围内的秩序维护义务，应当是毫无疑义的。

根据物业服务内容，物业服务企业的安全维护义务主要体现在三个方面：物业管理区域内的共用设施设备的安全维护义务、秩序维护的义务、预防和制止第三人侵害业主权利的义务。

1．共用设施设备的安全维护义务。

每个物业管理区域中都会有许多设施设备。物业服务公司作为管理人，有义务维护和管理好这些设施设备，不使其对业主和使用人造成人身损害。如果由于管理上的疏忽未及时维护，导致设施设备未达到安全使用要求，造成使用人受损的，受损人有权向物业服务企业索赔。物业服务企业也就有可能承担未尽设施设备安全维护义务的责任。

在物业管理中，来自设施设备的风险较多。2006年6月7日18点55分，家住浦东东源丽晶别墅的周女士打电话向上海东方电视台东视热线反映，由于小区里电力配电终端箱的门没有关好，4岁大的儿子小洲出于好奇，伸手去拨弄里面彩色的电线，结果左手食指被电击出了一个大洞。经医院诊断，被确诊为电击伤，烧伤程度三级，食指侧面的肉已经烧熟变白，需要立即手术。

随后，周女士向小区物业服务公司讨说法。公司表示，电箱钥匙是由供电局保管的，电箱门被打开，公司也搞不清究竟怎么回事，秩序维护员天天巡视也没有发现被打开。为了求证事实真相，电视台记者来到现场并与物业服务人员一起到小区其他几个别墅门口去检查一番。不巧的是，36号别墅门口的电箱门正好打开着。在事实面前，物业服务人员又表示这个电力配电终端箱是业主私有的，在私家花园里面，业主不报修根本无需过问。

这个案例启示我们，对小区内的设施设备，都要考虑是否存在不安全的因素，特别是儿童能及的范围内，不仅要考虑正常使用状态下会不会发生伤害，还要考虑到非正常使用状态下，甚至“万一”情况下的伤害。这种忧患，就是物业服务公司应有的秩序维护义务的意识和责任。

2．秩序维护的义务。

秩序维护的责任范围很广。例如门岗对外来人员出入登记、对可疑人员进行询问盘查、对业主求助的迅速处理等等，都是物业服务公司最常见的工作内容。2001年，上海复兴新苑业主徐某的女儿在家中被流窜犯罪分子奸杀，警方破案后查明罪犯从运送垃圾的小门进入小区，而该门在晚上是应当上锁的，那晚却没有关。这成为物业服务公司未履行职责的主要依据。因此法院判物业服务公司赔偿4万元。深圳周一男全家被害案，5名凶犯1天内多次进出小区，作案时间长达10多个小时，5名受害人先后被杀，直至凶手安然离去，小区秩序维护员都未有丝毫警觉。这种情况下，物业服务公司要说自己制度多么完善，工作多么认真负责，完全履行了秩序维护的义务，恐怕都说不过去。这些案例警示我们，物业管理工作不允许百密一疏，任何时间、任何行为都要经得起检验。

类似业主被杀害这样的恶性事故出现的概率固然很低，但小的伤害事故随时都有可能发生。例如区域内道路、通道湿滑或油污外溢造成行人摔倒致伤，窨井、粪池未盖好致人坠入，健身游乐设施残损致人伤害等等，都是每天都需要警惕的风险。加强设施设备的安全巡视、检查、及时维护、做好警示标识和采取应急防范措施，物业服务公司作为管理人责无旁贷。