深度解读《无锡市房屋登记条例》

小区汽车库(位)到底属于全体业主还是开发商?如何遏制"一房两卖"行为……将于2010年1月1日起正式施行的《无锡市房屋登记条例》,不仅将对这些热点问题进行法律规定,而且引入房屋登记簿概念等,成为无锡登记制度的重大变革。

这部条例与广大市民有着怎样紧密的联系?记者近日采访了无锡市房产管理局产权监理处有关人士。

解读一小区汽车库(位)究竟权属谁家

小区汽车库(位)的权属问题一直以来都是众人关注的焦点。因为法律上始终没有对其进行明确定义,加上各方观点争论不一,使得这个问题悬而未决。在无锡,因小区汽车库(位)引发纠纷的案例也是层出不穷。

小区停车位到底是谁的?

2007年10月1日实施的《物权法》规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”但遇到具体问题时,这个框架性的规定仍然难于操作。

产监处有关人士介绍说,根据《无锡市房屋登记条例》规定,只有符合下列四个条件的汽车库(位)产权属于建设单位所有:满足规划配置汽车库(位)比例;满足居住区公建配套标准;汽车库(位)建筑面积没有计入公用建筑面积分摊;不属于人防工程。其他情况的汽车库(位)则依法属于全体业主共有。

业主在签订汽车库(位)购房合同时,应注意查看开发商是否已取得汽车库(位)初始登记证。初始登记证是开发商取得汽车库(位)的有效凭证。

汽车库(位)首先转让给小区业主

如果小区停车位登记为全体业主共有,那么只在汽车库(位)和相对应房屋的登记簿上予以记载,不再另外发放《房屋所有权初始登记证》。

如果小区停车位登记为建设单位所有,开发商就可以将停车库(位)进行流通交易,即可出售、赠与或者出租给业主。业主如果购买了汽车库(位),在对应房屋的权属证书上就会有相关的注记。

需要注意的是,汽车库(位)的权属与房屋是相关联的,也就是说,要获得小区汽车库(位)的所有权,你首先必须是这个小区的业主。只有满足了这个先提条件,才可能拥有对汽车库(位)的处分权。

“当业主在小区内拥有两套(包括两套)以上房屋时,可以转让汽车库(位)给同一小区的业主;如果转让一套附有汽车库(位)的房子时,不再拥有小区业主的身份了,这个时候,汽车库(位)也应当和房屋一同转让。”

解读二房屋登记簿――房产的“身份证”

房屋的产权和基本信息究竟以何为主,在《无锡市房屋登记条例》正式实施后,“房屋登记簿”将成为房屋移交手续办理中为其定性正名的“身份证”。

“记载的时间点作为生效的基准点”

房屋登记簿采用电子介质形式,主要记载房屋信息、所有权信息、抵押权信息(包括在建工程抵押权)、地役权信息、预告登记、异议登记、查封、备案信息等信息。其中,房屋信息就是记录房屋的基本情况,包括房屋坐落、面积、结构等;所有权信息主要是产权人的情况记录;如果有抵押还会有抵押权信息等。

也就是说,房屋登记簿是房屋物权变动的公示载体,也是物权依法得到承认和保护的基本根据,只有经过了“记载于登记簿”这一过程,物权才发生效力,而记载的那个时间点就是物权生效的基准点。

“法律效力高于现有的房产证”

过去,房屋权属证书是物权的唯一合法凭证,今后,具有统一性、权威性和持久性的登记簿,将成为房屋物权的另一个重要法律凭证,并且,“登记簿”的法律效力要高于产权证。

“房屋登记簿”具体细化为百余项有关房屋的内容,能切实保护房屋所有权人的合法权益。只有在建好“房屋登记簿”后,房产主管部门才会根据记载,向申请人填写并发放“房屋权属证书”(主要包括房屋所有权证、房屋他项权证等)。

值得注意的是,市民手中现有的房产证只是房屋登记簿的表现形式,一旦发生涉及房产纠纷或是房产证上的内容与登记簿的内容有出入,以登记簿为准。

所以,房屋登记簿才是房屋真正的“身份证”,市民一定改变以往的重产权证、轻“登记簿”的观念,在房产登记交易过程中,要查询房屋登记状况。

“不用担心资料丢损或被篡改”

“既然房屋登记簿是电子的,是否会存在电子房屋登记簿被任意更改的可能呢?”针对市民提出的疑问,有关人士表示,首先房屋登记簿采取异地备份,防止资料丢损的情况出现。其次,根据有关规定,只有房屋权利人、利害关系人才可申请房屋登记簿的更正登记。如果申请更正的事项涉及第三人房屋权利的,还应当征得第三人同意。如果登记机构审核认定房屋登记簿记载没有错误,是不予以更正的,并会书面通知申请人。

今年3月使用新版房产证后,取消了房产证上关于抵押的相关注释,这也使得不少市民必须前来查询登记簿上相关信息。“比如假房产证,市民如果光凭自己观察很难看出来,但如果查询登记簿上有关信息的话,一查就能查出来。而且能直接查看清晰度高的扫描件,方便快捷。”