资产运营能力成就优质物业

地产大腕冯仑曾有名言，“风起的时候母猪都可以飞上天，只有在退潮之后，才知道谁在裸泳。”这也可以理解为对优质资产的一种注解。在经历２００７年以来的价格飞涨之时，大多数人都被浮动的泡沫掩盖双眼，而在２００８年的低迷之时，因高价入市而导致的退房潮波及各大知名房企，甚至诸如万科、招商开发的物业，也曾遭遇了“裸泳”的尴尬。

此类故事告诉我们，并不是所有的物业都是优质资产，并不是所有的物业都有保值和增值的功能。如何在砂中取金，如何在又一波凶猛的涨价大潮中寻找优质、安全物业，势必成为年内置业者的必修课程。

２００８年，全国楼市低迷之时，曾有不少发展商推出“物业保值计划”，“如果在约定的时间内，房子降价，购房人可以无理由退房”。这种发展商主动提出的“物业保值”计划可能是自中国住房商品化以来首次提出。

毫无疑问，在经过２０多年的市场运行和经历了数次价格起落的中国房地产，如何使物业升值、保值的命题已经为发展商及购房人所关注，让物业变成优质资产――在房地产行业内，资产的管理运营能力第一次被置于了与地段、产品、资源同等重要的地位，成为了物业能否成为优质资产的重要衡量标准。

不是所有的物业都能成为优质资产

放眼全球，地产优质资产从不乏价值榜样。平均价格６００万美元左右的美国比弗利山庄；最低价格２００万澳元的Ｎｏｏｓａ湾区住宅；１００万美元以上的美国纽约州长岛……这些被世人公认为人居标杆的优质物业几乎都保持着高速的价值成长“惯性”，即便在金融危机的浪潮中也从未停顿。有人粗略统计，这些优质资产价值每年都以平均１５％左右的幅度增加。而在前年以来席卷全球的经济危机，这些优质资产的更是表现出普通类物业难以比拟的抗跌保值特性。

而在中国，２００９年以来，以别墅为代表的优质物业一再发力，与普通物业的价值差呈现离散趋势。以上海为例，去年１月，别墅与普通住宅成交均价差５１９７元／平方米，去年５月，别墅与普通住宅成交均价差则达到５９２２元／平方米，价差涨幅１３．９５％，这样价差逐步拉开趋势在２００９年始终如影随形。毋庸置疑，优质物业的成长性远远超出其他类物业。

然而，并不是所有的物业都能成为优质资产，在经历２００７年以来的价格飞涨之时，大多数人都被糠米同价的泡沫掩盖双眼，而在２００８年的低迷之时，因高价入市而导致的退房潮波及各大知名房企，甚至诸如万科、招商开发的物业，也曾遭遇了“裸泳”的尴尬。