物业之痛已成心头梦魇 究竟谁之过?

随着我国住房的市场化改革，特别是近几年房地产市场持续升温，住宅小区和新房成交数量急剧增加，于是，因业主、开发商和物业之间的利益冲突引发的物业纠纷呈激增势头。业内人士表示，由于涉及面广，业主维权成本和难度较高，不稳定因素多，看似小事的物业纠纷已成为当前影响和谐社会关系的一大隐患和城市发展矛盾的问题之一，亟待引起高度重视。

物业之痛 当代人的心头梦魇

商品房建设的大潮，直接让物业管理作为一个新兴行业深入到城市中的千家万户，人们渴望拥有一个安宁、卫生、舒适、温馨的生活环境。但显然刚走上市场经济不久的中国社会并没有适应新环境下的生存法则。业主仍沉寂在分房时代的免费管家式服务之中，而新型物业则定位于无利不起早的盈利公司。认识和观念的差距导致双方矛盾的骤然升级，业主和物业之间的纠纷渐成愈演愈烈之势，物业之痛已成当代人心头难以抹去的梦魇。

但这种状况绝对不是各方愿意看到的的结果。人们有理由追问，为何会出现如此激烈的物业纠纷?到底谁是产生这一纠纷的罪魁祸首?引发这一纠纷的深层次根源又在哪里?这里，笔者认为下面几点值得探讨。

政府行政监管缺位

物业纠纷的愈演愈烈，政府的行政监管缺位要承担很大责任。当前，虽商品房开发从1998年开始已近12年，但对于一些政府部门来说，转变服务职能的意识仍相对滞后，计划经济时代的工作思维依然较强。事不关己高高挂起，对于物业纠纷，往往缺乏主动服务的意识，等矛盾积累到不可调和后采取处理就会变得非常被动。另一方面，各政府部门的职能划分不清，有利益的事情，大家一哄而上。而复杂难缠的物业纠纷，各部门却又三缄其口，互相推诿。很多情况下，像遇到大量水、电、气的意外泄露，涉及到小区公共部位设施等的中、大修，动辄需要上千、上万元的维修费用，都需要政府出面引导，协调开发商及相关企业。同时还需制定相关政策法规，当遇到类似问题时，有案可查，有法可依。因此，政府的行政监管协调职能，在减少物业纠纷方面的作用十分重要。

法律建设严重滞后

物业管理领域的相关法律法规远远不够健全，很多界定仍然比较含糊,甚至在业主、物业和开发商出现争执时，往往会发生无法可依的状况。比如,现实当中,很多物业公司代替职能部门行使了很多社会职能，“做多了,又没有费用来源,也是造成纠纷的原因。所以，应该对物业管理行业的责权利应有一个清晰的界定，让居民知道那些事该找物业部门，那些事是物业部门能力所不能及的。

开发商未承担责任

在买房时开发商承诺了很多服务，但楼盘一清，开发商基本就甩手不管。但是业内人士介绍，近年来的物业遭投诉的案例，绝大多数都是开发商遗留下来的问题，如房屋质量、房产证、小区规划等，而物业公司直接面对业主，是第一线的投诉对象，往往成为开发商的“替罪羊”。据媒体报道，今年以来，乌鲁木齐市西北路164号小区多名业主多次找到百万庄物业公司，要求动用已经连续交了12年的“公共面积维修费”，维修小区里已损坏设施，但却屡遭拒绝。业主认为，物业费也一直在交，物业部门就必须负责。而物业部门也大倒苦水，这个院子接的时候就没有维修基金。交了12年那他们交到开发商那儿了，我们不知道。连物业费都收不上，更别说维修金了。据有关调研数据显示，由于开发建设单位遗留问题导致的物业纠纷占到总数的60%，而产生矛盾的纠结大部分是开发商充分掌握了前期物业管理的话语权，有权决定前期物管企业，这种开发商与物管的“父子”关系，使楼盘项目许多隐性的问题得以遗留下来。最后业主与物业之间矛盾冲突不断，开发商却成了甩手掌柜。