浅论服务是物业管理的本质所在

浅论服务是物业管理的本质所在——兼谈我国物业管理模式之改革

作者简介：李荣国（1966-），男，毕业于新疆大学政治系，本科，现为和田地委党校科研科副科长、讲师。收稿日期：2004-5-25

[摘要] 随着目前我国房地产业的快速发展，我国的物业管理企业也水涨船高。然而，数量的增多并未带来物业管理质量的提高，反而出现一系列的矛盾和弊端，其原因在于物业管理公司本身结构和定位的不合理性、相关立法的不完善。为了切实保障业主的合法权益，同时使物业的管理更加合理，有必要对现行我国物业管理模式进行改革，加以完善。

[关键词] 物业管理 服务

所谓物业管理，是指由专门的物业管理企业负责现有房地产(物业)及其周围设施、环境的养护、维修和管理，并为房地产的产权人和使用人提供各种服务的行为。我国观代意义上的物业管理，是伴随着建立社会主义市场经济体制，推行住房制度改革孕育而生的。虽然起步较晚，但发展速度很快。据有关部门统计，目前全国物业管理企业超过两万家，物业管理的覆盖面已占物业总量的30％，在一些经济发达地区甚至超过50％，深圳等城市更是高达90％以上，它一改过去行政化、福利型的政府管理模式，实行商品化，真正体现了社会主义市场经济体制的要求：一方面，物业的产权人、使用人将物业托管给物业管理者并支付一定的管理费；另一方面，物业管理公司对物业实施相应的管理，以此提供给业主们一个舒适、方便的生活环境。一般来说，业主与物业管理公司是通过合同契约的方式来确定他们之间的相互关系，规范各自的权利，义务和责任。这种确定业主与物业管理公司之间法律关系的协议，就是物业管理服务合同。

一、当前我国物业管理模式及其缺陷

根据建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，目前我国的物业管理服务合同的基本运作万式是：在合同签订时首先由物业的开发商以独立产权人的身份将物业在建成后出售前，委托给物业管理公司进行管理，然后，在2 年内召集产权人大会组建业主委员会，负贵决定对物业管理公司的解聘或续聘等重要事项。这种模式从表面上看是可行的，但事实上，该模式不仅缺乏理论基础，而且在实践中也暴露出诸多不足。

首先，从理论方面看：物业管理行为中，对物业的管理权是基于对物业的所有权。在商品房出售以前，房地产开发商当然可以以房屋独立产权人的身份选定物业管理公司，代其管理自己名下的产业，但在商品房所有权转移以后呢?作为业主，是否还必须接受开发商为其指定的物业管理公司呢?

此时，房地产开发商已经不再拥有对房屋的所有权了，业主才是房屋的真正所有者。开发商把其意志强加于业主身上，已经有侵权所有权之嫌了。另外，虽然建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定，在业主入住2 年内召集产权人大会组建业主委员会，负责决定对物业管理公司的解聘或续聘。

但事实上，业主入住的时间跨度很大，从第一位业主入住到业主委员会成立通常历时很久，在2 年的时间内要组建业主委员会往往是不可能的，这就意味着，在业委会成立前入住的业主、房屋使用人不得不被迫楼受开发商预先选定的物业管理公司。

其次，从实践方面看：目前我国大量的商品房交易采分期付款的方式，即房屋所有权在买受人未付清全部价款之前仍归房地产开发商所有。尽管从理论上说，此时由开发商选择物业管理公司理所当然，但作为管理、服务的等业务的实际承受者的买受人或使用人已先行入住，物业管理公司提供服务、管理质量的好坏是与他们的切身利益密切相关的。而现实生活中，作为房屋所有者的开发商往往怠于行使其权利，对物业管理公司的资质未予严格细致考察，便草率选定，致使一些根本没有经营能力的物业管理公司从事物业管理活动，从而损害到房屋使用者的利益，这对于他们来说是极不公平的。由于物业管理公司与房屋业主在签订物业管理合同时缺乏合意，造成了合同在实际履行过程中的纠纷不断：业主常常指责物业管理公司没有按照法律规定或与业主的约定提供相应的管理服务、无视业主的合理要求；或者违反规定，巧立名目，随意提高管理费用；或稍有欠费，便停水停电，而在提供维修、保洁服务时，却推三阻四，百般习难。物业管理公司也往往指责业主在使用物业时，违反法律规定和合同的约定，随意改变房屋构造，损坏公共设施，不接受物业管理公司的管理。