做一个理性的自觉的业主

作者分别系清华大学房地产研究所副所长，教授；清华大学房地产研究所硕士研究生

在沸沸扬扬的北京“美丽园”事件中，几乎每个发展阶段都会伴随着业主之间的意见分歧和相互置疑，人们蓦然发现，所谓物业管理纠纷并不仅仅发生在业主与物业管理企业之间，一个由众多业主组成的业主群体中，单个业主在小区管理方面的权益既有交叉又有区别，有时甚至会发生冲突，并可能由此产生物业管理过程中错综复杂的纠纷。从另一个角度讲，理性的、自觉的、正确行使权利的业主群体将大大降低“美丽园”事件的发生几率。单个业主是指在产权多元化的情况下，拥有房屋产权证的某个业主，可以是自然人，也可以是法人，如某单位或某企业。那么单个业主在小区管理过程究竟拥有哪些权利呢？

成员权

业主所拥有的物权在法律上称为“建筑物区分所有权”，其代表是业主拥有的“产权证”。在住宅小区或写字楼中，一个建筑物被分割出售给众多业主，出现产权多元化，从而形成了多个产权人分别拥有相邻或相连物业的情况，这就产生了许多共用部位和共用设施设备，以及相关的配套设施、设备，使一个物业中具有多种产权形态。人权是依据宪法、民法等相关法律，业主所享有的参与物业管理的权利，包括对物业管理企业提供的物业管理服务的监督、建议、表扬、批评、咨询、投诉的权利。

单个业主基于物权、人权产生的权利，在物业管理实施中体现为成员权，即整体中的一员。单个业主所拥有的成员权，可以细分为知情权、参与权、选择权和监督权。知情权是基础，参与权是前提，选择权是关键，监督权是保障。

知情权

在物业管理的实施运作中，知情权是每个业主正确行使和维护自身权利的基础，也是广大业主制约开发商、物业管理公司的一项重要权利。主要针对以下三方面：

1.对物业自身状况的知情。

物业的自身状况，包括规划设计条件及其变更，前期各种手续、证书办理情况，建设质量及进度，共用部位、共用设施设备配置情况及其产权分摊，装饰装修情况等等，开发商和物业管理企业都应向业主公示，尤其是建设过程中的某些设计变更，交付时间的拖延，存在问题的整改措施、期限及相应的责任界定和赔偿标准等等更为重要。

2.对物业管理主体的知情。

（1）物业管理企业。首先，开发商售房时应将前期选聘物业管理公司的过程、中标企业、收费标准、管理方案、措施和质量标准等向购房人公示；其次，中标的物业管理公司应将物业管理实施中的各种问题向业主汇报，听取意见，如各项管理规定的制定、定期公布账目、对住用人意见的反馈及整改情况，以便接受业主监督。

（2）业主大会和业主委员会。业主委员会应随时将工作情况向业主大会汇报，尤其是发生问题、矛盾和纠纷时的相关信息、处理情况等。

3.对物业管理的知情。

作为一个业主，应该对物业管理相关的法律法规有所了解。否则，单个业主在具体问题的判断上会受到自己经验、感觉和是非标准的影响，给妥善解决问题带来一些不必要的麻烦，增加需要处理的纠纷。

参与权

在物业管理中，每个业主的自身利益是和其他业主的利益、全体业主的共同利益紧密联系在一起的。其中，既有全体业主一致的利益，也有不同业主之间相互交叉、并不完全一致甚至相对立的利益。而物业管理的实施，一方面要求全体业主有一个共同遵守的行为准则和规范；同时，在一些基本问题上（如管理费标准）要达成共识，用一个声音与物业管理公司对话。这个一致的意见，必须通过民主的途径来达到。因此，没有全体业主主动、积极的参与是不可能的。参与权既是一种权利，也是一种义务。